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Aktueller Stand: 01.02.2017



Umsatzsteuer auf die Miete: Nicht Putzen, wenn ein Mieter drin ist

(Art. 12.4 vorletzter Satz Decreto113/2015)

Die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) ist auszuweisen. Sagt die kanarische Regierung. In der Ferienvermietverordnung.

Die kanarische Regierung ist zuständig für Ferienvermietung. Ist sie auch zuständig für Umsatzsteuer?

Wohl nicht. Die Regelung der Umsatzsteuer ist dem kanarischen Parlament vorbehalten. Dieses hat ein Umsatzsteuergesetz erlassen. Es enthält im Hinblick auf die Umsatzsteuerpflicht bei touristischen Vermietungen eine differenzierte Regelung.

Man wird die Ferienvermietverordnung daher so lesen müssen: 

Umsatzsteuer ist auszuweisen, wenn sie nach den umsatzsteuerlichen Regeln anfällt.

Das zugrunde liegende Umsatzsteuergesetz wird alle paar Jahre neu gefaßt und dabei zum Teil erheblich geändert. So wurde die vormalige Kleinunternehmerklausel aufgehoben. Hiernach war von der Umsatzsteuer befreit, wer Umsätze unterhalb eines festgelegten Schwellenwertes erzielte. Damit stellt sich nunmehr für jeden, der auch nur ein einzelnes Apartment vermietet, die Frage nach der Umsatzsteuerpflicht.

Gegenwärtig gilt das kanarische Umsatzsteuergesetz (Ley 20/1991) in der Fassung ab 01.04.2015, in Verbindung mit dem Gesetz Ley 4/2012 in der Fassung ab 01.01.2017. 

Die Regelung dort ist kompliziert (Grundsatz-Ausnahme-Gegenausnahme).

Grundsatz (= Steuerpflicht):
Mit Wegfall der Kleinunternehmerklausel unterliegen alle Vermietungen der Umsatzsteuer. Vom Grundsatz her ist die Ferienvermietung daher umsatzsteuerpflichtig.

Ausnahme (= Steuerfreiheit):
Die ausschließliche Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei (Art. 50 Nr. 23 b, Ley 4/2012). Ferienvermietung ist Wohnraumvermietung. Sie wäre daher umsatzsteuerfrei.
 
Gegenausnahme (= Steuerpflicht):
Die Umsatzsteuerfreiheit gilt nicht bei der Vermietung von Apartments oder möbliertem Wohnraum, wenn sich der Vermieter verpflichtet, zusätzliche Leistungen zu erbringen, die einem Hotelbetrieb eigentümlich sind, insbesondere Restaurant, Reinigung, Wäschewaschen und Ähnliches. In diesen Fällen bleibt die Vermietung umsatzsteuerpflichtig (Art. 50 Nr. 23 b, 2. Absatz, Buchst. e´ Ley 4/2012).

In den meisten Fällen privater touristischer Vermietung dürften folgende zusätzliche Leistungen relevant sein:

-       Innenreinigung der Räume
-       Waschen von Bettwäsche und Handtüchern 

Die Vermietung bleibt umsatzsteuerpflichtig, wenn der Vermieter diese Leistungen so erbringt, wie sie einem Hotelbetrieb eigentümlich sind.

Was bedeutet „einem Hotelbetrieb eigentümlich“?

Die spanische Finanzverwaltung präzisiert den Begriff (Consulta Vinculante Nr. V2957-15). Die Consulta erging zum spanischen, nicht kanarischen, Umsatzsteuergesetz. Beide Gesetze sind insoweit aber wortgleich. Hiernach gilt:

Reinigung und Wäschewaschen sind nur dann einem Hotelbetrieb eigen, wenn sie während der Mietdauer regelmäßig wöchentlich erbracht werden.

Werden Bettwäsche und Handtücher vor Beginn der Mietzeit zur Verfügung gestellt und die gebrauchte Wäsche erst nach Ende der Mietzeit wieder gewaschen bzw. die Räume nur vorher und nachher sauber gemacht, ist das nicht einem Hotelbetrieb eigentümlich.Die Gegenausnahme (= Steuerpflicht) greift dann nicht. Es bleibt bei der Ausnahme (= Steuerfreiheit). 

Kurz also: Nicht putzen, wenn ein Mieter drin ist! 

Die Steuerfreiheit gilt ferner nicht, wenn der Eigentümer sein Objekt an eine Agentur vermietet, die an die touristischen Endnutzer untervermietet. Deshalb ist wichtig, daß der Eigentümer den Endnutzern gegenüber als Vermieter auftritt, nicht die Agentur. 


Ferienvermiet-Verordnung auf La Palma: Null Interesse seitens des Cabildo

(diario de avisos vom 22.09.2016: “ASCAV denucia que el Cabildo niega de derecho a regular las viviendas vacacionales”)

La Palma tut so, als gäbe es die Ferienvermiet-Verordnung nicht, zitiert das Blatt im Fundstellennachweis die ASCAV.

Die Verweigerungshaltung des Cabildo von La Palma soll so weit gehen, daß seit in Kraft Treten der Verordnung am 28.05.2015 nicht eine Ferienwohnung anerkannt worden sei. Einige der Argumente des Cabildo:

- La Palma habe einen ganz besonderen Territorialplan. Der gehe der Ferienvermiet-Verordnung vor.

- Ob man sich mit den in der Verordnung genannten Antragsunterlagen zufrieden geben wolle, müsse noch geprüft werden.

- Man habe, anders als auf den anderen Inseln, auch kein Antragsformular.

- Wenn jemand den Antrag selbst formuliere, werde der zwar entgegen genommen, aber nicht anerkannt.

Berichten zufolge soll das Cabildo gar warnend angedeutet haben, wer den Antrag stelle, mache aktenkundig, daß er touristisch vermiete, wofür er bestraft werden könne.

Diese „Argumente“ des Cabildo sind rechtlich nicht haltbar. Die Ferienvermiet-Verordnung ist geltendes Recht, auch auf La Palma.
Wer touristisch vermietet und keine Genehmigung hat oder bekommt, dem bleibt nur der Weg, den Antrag nach der Ferienvermiet-Verordnung zu stellen.


Ferienwohnungen: Kritik der ASCAV

(www.ascav.es; Asociación Canaria de Alquiler Vacacional, ASCAV)

Die Kritik der kanarischen Vereinigung für Ferienvermietung am Regierungsentwurf betrifft drei Gesichtspunkte:

        Entwurf Artikel 4.1: Die Wohnung darf nur insgesamt vermietet werden. 

Die ASCAV möchte erreichen, daß auch einzelne Zimmer vermietet werden dürfen (bed & breakfast). Auch die Vermietung einzelner Zimmer sei auf den Kanaren Realität und werde nachgefragt. Man dürfe sie nicht aussparen.

        Entwurf Artikel 4.2: Liegt die Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage muß die Wohnungseigentümergemeinschaft der Vermietung zustimmen.

Die ASCAV möchte das Zustimmungserfordernis abschaffen. Die Vermietung solle nicht von persönlicher Gesinnung und Wohlwollen einzelner Miteigentümer abhängen.

        Entwurf Artikel 12.2: Der declaración responsable muß die amtliche Bewohnbarkeitsbescheinigung beigefügt werden. 

Viele Kanarier hätten diese nicht, wenn die Wohnung ohne Baugenehmigung errichtet worden sei. Das sei leider häufig der Fall.

Viele Deutsch haben eine Immobilie in Form des Wohnungseigentums. Für sie dürfte Kritikpunkt Nr. 2 höchst bedeutsam sein. Sie könnten erwägen, sich der Kritik anzuschließen. Die ASCAV hält aktuell auf ihrer Web-Seite entsprechende Formulare und Links bereit.


Ferienwohnungen: „Se alquila“

Jeder Eigentümer einer Ferienwohnung kann künftig problemlos legal vermieten. Sofern der Regierungsentwurf wie vorgesehen in Kraft tritt. 

Die dortigen Voraussetzungen für die Klassifizierung als Ferienwohnung werden von jeder „normalen“ Wohnung ohnehin eingehalten. Die Anforderungen an den Vermieter, Angaben und Aushänge zu machen, lassen sich ohne Weiteres bewerkstelligen. 

Der Vermieter muß sich nicht anstrengen, die Klassifizierung zu erhalten. Er muß sich anstrengen, sie nicht zu erhalten.

Was bleibt dem Eigentümer einer Ferienwohnung, wenn er die Klassifizierung dennoch nicht erhält oder nicht will?

Er kann touristisch vermieten. Vorausgesetzt er bietet seine Wohnung nicht auf öffentlichen Plattformen („canales de oferta turística) an. Dies ist das Kriterium, das die touristische von der nicht touristischen Vermietung scheidet.

Damit bleibt nur das Schild am Fenster „se alquila“. Zu vermieten.

Ob es erfolgreich ist, ist eine andere Frage.


Ferienwohnungen: Regierungsentwurf

(Proyecto por el que se aprueba el Reglamento de las Viviendas de Uso Tourístico en la Comunidad de Canarias)

Der Regierungsentwurf zur Regelung der Ferienwohnungen auf den Kanaren hat nach gegenwärtigem Stand folgenden Inhalt.

Kapitel 1: Allgemeine Vorschriften

        Artikel 1. Gegenstand

Geregelt wird ein neuer Herbergstyps namens Ferienwohnung für das Gebiet der Kanaren.

        Artikel 2. Definitionen

Ferienwohnungen (viviendas de uso turístico) werden definiert als

- Wohnung (vivienda)

- gleich welchen Gebäudetyps (cualquiera que sea su tipología edificatoria)

- möbliert und ausgestattet (amueblada y equipada)

- sofort nutzbar (en condiciones de uso inmediato)

- mit Mindestanforderungen gemäß diesem Dekret (reuniendo los requisistos previstos en este decreto)

- über touristische Angebotskanäle vermarktet (comercializadas y promocionadas en canales de oferta turística)

- insgesamt zur Nutzung überlassen (cedidos en su totalidad)

- zum Zwecke der touristischen Beherbergung (con fines de alojamieento turístico)

- gegen Entgelt (a cambio de un precio)

Touristische Angebotskanäle werden definiert als

- Reisebüros

- andere Unternehmen der Reisevermittlung und touristischer Dienstleistungen, einschließlich virtueller Vermittlungswege

- Inserate in öffentlichen Tourismusforen

Befristete Überlassung (cesión temporal) wird definiert als

- jede Belegung einer Wohnung für eine Zeitspanne. 

Betreiberfirmen von Ferienwohnungen werden definiert als

- jeder der Ferienwohnungen gegen Entgelt überläßt.

        Artikel 3. Anwendungsbereich

3.1 Gilt für die Kanaren

3.2 Ausgenommen sind Herbergstypen gemäß Decret 142/2010; das sind die bisher gesetzlich geregelten acht Typen.

3.3 Es wird vermutet, daß eine Ferienwohnung unter das neue Gesetz fällt, wenn sie über touristischenAngebotskanäle vermarktet wird. Vermutung bedeutet, daß die vermutete Tatsache gilt, bis zum Beweis des Gegenteils.

        Artikel 4. Rechtsgrundsätze

4.1 Es darf nur die komplette Wohnung vermietet werden, nicht einzelne Zimmer; also kein Bed & Breakfast.

4.2 Liegt die Wohnung in einer Eigentumswohnanlage, muß die Eigentümergemeinschaft der Vermietung zustimmen.

4.3 Der Eigentümer braucht keine Vermietgenehmigung. Er muß gegenüber der Behörde nur eine „declaración responsable“ abgeben. Das ist die Erklärung, daß alle Anforderungen eingehalten werden. 

4.4 Dem Mieter muß ein Informationsblatt mit bestimmten Mindestangaben übergeben werden.

        Artikel 5. Verbote

5.1 Mietern ist untersagt,

- das Mietobjekt mit mehr Personen zu belegen als vorgesehen;

- die Wohnung zu anderen als den vereinbarten Zwecken zu nutzen:

- sich im Hinblick auf Sauberkeit und Ordnung unangemessen zu verhalten.

5.2 Andernfalls darf der Vermieter „proceder a la expulsión“, den Mieter hinauswerfen.

        Artikel 6. Identifikation der Wohnung

An der Wohnung muß ein Schild nach amtlichem Muster mit der Registernummer angebracht werden.

        Artikel 7. Information und Werbung 

7.1 Werbung und Mietangebote müssen wahr und objektiv sein.

7.2 Die Registernummer muß angegeben werden.

7.3 In der Wohnung muß ein Aushang mit Mindestinformationen gemacht werden.

7.4 Der Mieter ist vor Vertragsschluß zu informieren über Leistungen, Erreichbarkeit, An- und Abreisezeiten, Mitbringen von Tieren und Preise.

7.5 Die Verbote aus Artikel 5 müssen in der Wohnung gut sichtbar ausliegen.

 
Kapitel II: Nutzungsbedingungen, Anforderungen an Wohnung und Ausstattung

        Artikel 8. Nutzungsbedingungen und Sicherheitsanforderungen

8.1 Die Wohnung muß den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung entsprechen.

8.2 Die Wohnung muß dem Mieter ordentlich und sauber überlassen werden.

8.3 Der Vermieter muß für die Gäste einen Meldeschein abgeben.

8.4 Der Vermieter muß eine Haftpflichtversicherung haben.

        Artikel 9. Technische Anforderungen

9.1 Die Wohnung muß so beschaffen sein, daß sie angemessen mit den notwendigen Einrichtungen für Wohnen, Schlafen, Essen u.s.w. ausgestattet werden kann.

9.2 In all diesen Bereichen der Wohnung muß sich ausreichendes Mobiliar und Zubehör befinden. 

9.3 Die Wohnung muß die gesetzlichen Mindestanforderungen an Wohnraum erfüllen.

        Artikel 10. Mindestausstattung

Zusätzlich zu den gesetzlichen Mindestanforderungen muß die Wohnung haben:

Hier folgt für jeden Bereich (Wohnen, Essen, Schlafen, Kochen) eine kurze Auflistung von Dingen, die jede Wohnung in der Regel ohnehin hat, und falls nicht, die sich ohne Probleme anschaffen lassen.

        Artikel 11. Preise

11.1 Preise müssen gut sichtbar aushängen, mit Mehrwertsteuer.

11.2 Der Vermieter darf keine höheren Preise als die aushängenden verlangen.

 
Kapitel 3: Verfahren bei Aufnahme und Ausübung der Tätigkeit

        Artikel 12: Declaración responsable und Aufnahme der Tätigkeit

12.1 Der Vermieter muß vor Aufnahme der Vermietung beim Cabildo eine „Declaración responsable“ einreichen. Das ist eine Vereinbarkeitserklärung, in der der Vermieter bestätigt, daß alle oben genannten Anforderungen erfüllt sind.

12.2 Die Erklärung muß enthalten:

-          Die amtliche Bewohnbarkeitsbestätigung (cédula de habitabilidad)

-          Die Vermieterdaten

-          Telefonkontaktnummern

12.3 Anschießend trägt das Cabildo die Wohnung in das Registro General Turístico ein und händigt dem Vermieter das Schild mit der Registernummer aus, sowie die amtlichen Beschwerdeblätter und das Inspektionsbuch.

        Artikel 13. Veränderungen

Veränderungen in den gemeldeten Daten sind dem Cabildo mitzuteilen.

        Artikel 14. Beendigung der Tätigkeit

Die Beendigung ist zu melden. Sie kann auch von Amts wegen angeordnet werden.


Kapitel VI: Beschwerden, Inspektion und Ordnungswidrigkeiten

        Artikel 15. Beschwerden

15.1 Der Vermieter muß die amtlichen Beschwerdeblätter vorhalten.

15.2 Bei Beschwerden über den Preis ist dem Mieter neben den Beschwerdeblättern die offizielle Preisliste mit Unterschrift zu übergeben.

        Artikel 16. Inspektion und Ordnungswidrigkeiten

16.1 Jeder Verstoß gegen die oben genannten Pflichten kann bei der Tourismusbehörde angezeigt werden, die über eine Inspektion und die Eröffnung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens entscheidet.

16.2 Andere Zuständigkeiten neben der Tourismusbehörde bleiben unberührt.

16.3 Verantwortlich ist der Vermieter oder Verwalter der Wohnung.

16.4 Um Inspektionen nicht zu verhindern, darf der Vermieter nicht einwenden, die Wohnung falle unter das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung.


Ferienwohnungen: Argumentationsschiene

(Gobierno de Canarias, notas de prensa, 13.05.2014, „Turismo expone en el Parlamento la problemática de las viviendas vacacionales én Canarias)

Wie läßt sich die Aussage des Vizetourismusministers im Fundstellennachweis, Ferienwohnungen seien im Rechtssystem der Kanaren nicht vorgesehen, im Bußgeldverfahren verwerten?

Vom Grundsatz her regelt der Staat alles, was ein Staat eben regeln muß, auch den Tourismus. Einige seiner Zuständigkeiten gibt der Staat ab. Der spanische Staat hat die ausschließliche Zuständigkeit für den Tourismus auf den Kanaren der Autonomen Gemeinschaft der Kanaren übertragen. Die Kanaren haben von dieser Zuständigkeit Gebrauch gemacht und allerhand Gesetze und Vorschriften erlassen, um ihren Tourismus zu regeln. 

Die touristische Vermietung berührt zwei Zuständigkeitsbereiche:

- den Tourismus. Dafür sind die Kanaren zuständig.

- das Mietrecht. Dafür ist der Gesamtstaat zuständig.

Wo ist die Vermietung von Ferienwohnungen einzuordnen?

Der spanische Staat hat in seinem Mietgesetzbuch kurzfristige Mietverhältnisse vorgesehen. Man erinnere sich. Oftmals wurde betroffenen Ferienvermietern geraten, einen Mietvertrag nach dem allgemeinen Mietgesetz abzuschließen. Für diesen Vertrag, so die Überlegung, seien nicht die Kanaren zuständig, sondern der Gesamtstaat, und die Kanaren dürften kein Bußgeld verhängen. Diese Rechtsansicht war jedenfalls vertretbar.

Die Kanaren haben das anders gesehen. Sie haben ihre Zuständigkeit für den Tourismus in einem extrem weiten Sinn verstanden. Jede Vermietung sei touristisch, außer der Mieter begründe seinen festen Wohnsitz. Weil niemand, der sich für zwei, drei Wochen auf den Kanaren einmiete, einen festen Wohnsitz begründe, sei jede kurzzeitige Vermietung touristisch und bei fehlender Vermieterlaubnis mit Bußgeld belegt.

Dann geschah Folgendes: Der Staat hat Ferienwohnungen vom Anwendungsbereich seines allgemeinen Mietgesetzes für den Fall ausgenommen, daß auf dem Gebiet einer Autonomen Gemeinschaft Tourismusgesetze bestehen, die diese Mietverhältnisse erfassen (s. unten, Mietrecht versus Tourismusrecht: Vor der Novelle ist nach der Novelle, Art. 5 e) LAU). 

Die Frage an dieser Stelle ist also, ob das Tourismusrecht der Kanaren Regelungen für Ferienwohnungen enthält. Diese Frage beantwortet der Vize-Tourismusminister mit nein. Ferienwohnungen seien im Rechtssystem der Kanaren nicht vorgesehen. Diese Aussage ist ein Paukenschlag. Denn die kanarische Tourismusverwaltung hat das bisher anders gesehen.

Weil es damit auf den Kanaren keine autonome Regelung gibt, unterfallen Ferienwohnungen dem allgemeinen Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) des Gesamtstaates. Unter Geltung des LAU darf der Vermieter seine Ferienwohnung ohne Genehmigung vermieten. Er muß kein Bußgeld fürchten.

Auf diese Weise läßt sich dogmatisch sauber begründen, daß Bußgeldbescheide gegen die Vermieter von Ferienwohnungen auf den Kanaren rechtswidrig und angefochtene Bußgeldbescheide aufzuheben sind.

Die Freude Betroffener dürfte allerdings nur von kurzer Dauer sein. Die Regierung der Kanaren hat sich eilig daran gemacht, ihre Zuständigkeit für den Tourismus auszuüben. Und hat den Entwurf für ein Gesetz zur Regelung von Ferienwohnungen vorgelegt.


Ferienwohnungen: Die andere Seite der Medaille

(Gobierno de Canarias, notas de prensa, 13.05.2014, „Turismo expone en el Parlamento la problemática de las viviendas vacacionales en Canarias)

Die aktuelle Diskussion um die Ferienwohnung hat eine andere Seite. Im positiven Sinn.

Für Deutsche etwa, die ihre Ferienimmobilie gelegentlich selbst nutzen und sie ansonsten vermieten. Sie mußten bisher mit drastischen Bußgeldern rechnen.

Nun betont der Vize-Tourismusminister der Kanaren vor dem kanarischen Parlament:

Ferienwohnungen sind im geltenden Rechtssystem der Kanaren nicht vorgesehen. 

Der Originalton gemäß Fundstellennachweis ist eindeutig:

en la actualidad no existe dentro de la regulación de alojamientos turísticos de la comunidad de Canarias la tipología de vivienda vacacional“.

Frage des deutschen Eigentümers einer Ferienimmobilie: Warum bekomme ich dann ein Bußgeld?

Bußgeld ist die Strafe für den Verstoß gegen Verwaltungsvorschriften. Es darf nur verhängt werden, wenn die Vorschrift klar bestimmt, worin genau das unrechte Tun liegt. Nulla poena sine lege: Keine Strafe ohne gesetzliche Grundlage. Dieser Grundsatz hat Verfassungsrang. 

Was im Rechtssystem nicht vorgesehen ist, kann nicht unter Strafe stehen.

Mit der Interpretation, die der Vize-Tourismusminister von der aktuellen Rechtslage gibt, sind die unteren Ränge der Tourismusverwaltung faktisch gehindert, weiter Bußgeldverfahren gegen Vermieter von Ferienwohnungen zu eröffnen. Alle noch ergehenden Bußgeldbescheide sind rechtswidrig und anfechtbar.


Ferienwohnungen: Gibt´s nicht auf den Kanaren

(Proyecto por el que se aprueba el reglamento de las vivendas de uso turístico en la Comunidad de Canarias)

Der Herbergstyp Ferienwohnung (vivienda vacacional; oder: vivienda de uso vacacional; oder: vivienda de uso turístico) ist nach einer Äußerung des Tourismus-Vizeministers in einer Informationsstunde vor dem Kanarischen Parlament im geltenden Rechtssystem nicht vorgesehen.

Das soll geändert werden. Die Regierung der Kanaren hat deshalb den Entwurf einer Rechtsverordnung vorgestellt. Er definiert Ferienwohnung mit:

- Wohnung (vivienda)

- gleich welchen Gebäudetyps (cualquiera que sea su tipología edificatoria)

- möbliert und ausgestattet (amueblada y equipada)

- sofort nutzbar (en condiciones de uso inmediato)

- mit Mindestanforderungen gemäß diesem Dekret (reuniendo los requisistos previstos en este decreto)

- über touristische Angebotskanäle vermarktet (comercoializadas y promocionadas en canales de oferta turística)

- insgesamt zur Nutzung überlassen (cedidos en su totalidad)

- zum Zwecke der touristischen Beherbergung (con fines de alojami9ento turístico)

- gegen Entgelt (a cambio de un precio)

Nach bisher geltendem Recht muß sich jede Unterkunft, die an einen Touristen vermietet wird, in einen der gesetzlich vorgesehenen Herbergstypen einordnen lassen. Es gibt acht solcher Typen. Um eine Klassifizierung zu erhalten, muß die Unterkunft bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Ohne Klassifizierung keine Vermieterlaubnis. Ohne Vermieterlaubnis vermietet man ordnungswidrig. Die kanarische Tourismusverwaltung hat dies bislang ebenso gesehen und emsig Bußgelder verhängt.

Viele Eigentümer auf den Kanaren besitzen Mietobjekte, die die hohen Voraussetzungen für eine Klassifizierung nicht erfüllen. Viele dieser Eigentümer sind alt eingesessene Kanarier. Viele sind wenig begütert. Sie haben mit einfachen Mitteln mitunter vor Jahrzehnten eine Wohnung angebaut, umgebaut oder hergerichtet, gelegentlich auch ohne Baugenehmigung. All diese Eigentümer haben keine Klassifizierung. Sie dürften ihre Wohnung nicht vermieten. Sie tun dies trotzdem, weil sie auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.

Und diese Vermieter melden sich nun zu Wort, etwa über die Vereinigung der Ferienvermieter auf den Kanaren (ASCAV). Sie sind ein Faktum. Sie sind viele. Sie machen den Mund auf.

Es liegt nahe, hinter dem Gesetzesentwurf der Regierung politische Gründe zu vermuten. Den Betroffenen soll ein Zugang in die Legalität eröffnet werden. Da die Betroffenen nicht in der Lage sind, die hohen Voraussetzungen für eine Klassifizierung in einen der acht bestehenden Herbergstypen zu erreichen, geht der Entwurf den umgekehrten Weg. Er schafft einen neuen Herbergstyp namens „Ferienwohnung“, bei dem die Voraussetzungen der Klassifizierung so niedrig sind, daß sie ohne Weiteres zu erfüllen sind. 

In der Tat liegt der wesentliche Unterschied zwischen dem neuen Typ „Ferienwohnung“ und den bisher gesetzlich vorgesehenen Herbergstypen in den Anforderungen an deren Standard. Gemäß obigem Regierungsentwurf sollen für den neuen Herbergstyp Mindestanforderungen „gemäß diesem Dekret“ gelten. Und diese sind geradezu unverschämt niedrig.


Wurde auch Zeit: Interessenvereinigung gegründet

(www.ascav.es; Asociación Canaria de Alquiler Vacacional, ASCAV)

Am 06.05.2014 wurde die ASCAV gegründet, die kanarische Vereinigung für Ferienvermietung.

Nach ihren Statuten will sie auf politischer Ebene für die Rechte von Ferienhausvermietern eintreten.

Das tut dringend not. Das kanarische Tourismusrecht hat Züge einer starken Lobbyarbeit zugunsten touristischer Großvermieter. Der private Kleinvermieter hat kaum die Möglichkeit, mit vertretbarem Aufwand touristisch zu vermieten. Er ist im touristischen Rechtssystem der Kanaren nicht vorgesehen. Doch ist er Realität. 53.000 kanarische Familien, so die ASCAV, wollen ihre Immobilie touristisch vermieten, können aber wegen der strengen Gesetzeslage nicht. Umgekehrt wollen 10 % aller Touristen, die auf die Kanaren kommen, lieber in einer Ferienwohnung urlauben als im Hotel.

Ein politischer Ansatz ist der richtige Weg und zu begrüßen. Wurde auch Zeit.


Mietrecht vs. Tourismusrecht: Vor der Novelle ist nach der Novelle

(Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas - Gesetz zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes)

Ein interessanter Aspekt der Mietrechtsnovelle:

Touristische Mietverhältnisse werden ausdrücklich vom Anwendungsbereich des allgemeinen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) ausgenommen.

Die zeitweise Überlassung von möbliertem und zur unmittelbaren Nutzung ausgestatteten Wohnraum, der mit Gewinnerzielungsabsicht auf touristischen Plattformen angeboten wird, unterliegt den Regelungen der Tourismusgesetzgebung, nicht dem LAU, so der neu eingefügte Buchstabe e) in Art. 5 LAU. 

Als Motiv gibt der Gesetzgeber an (Preámbulo II a. E.), private Unterkünfte würden zunehmend touristisch vermietet. Die illegale Konkurrenz verwässere das legale touristische Angebot.

Offenbar haben nicht nur die Kanaren dieses Problem, sondern ganz Spanien. Das LAU ist gemeinspanisches Recht.

Im Grunde ändert sich durch die Novelle insoweit nichts. Schon bisher war die Frage nicht, ob touristische Vermietung der Tourismusgesetzgebung unterlag, sondern ob eine touristische Vermietung oder eine Vermietung nach dem LAU vorlag. Wer zum „Beweis“ für Letzteres mit jedem Touristen einen langfristigen Mietvertrag abschloß, kann dies auch weiterhin tun. Ob es nützt, ist, vor und nach der Novelle, eine andere Frage.


Gesetz zur Erneuerung und Modernisierung des Tourismus: Reaktionen

(Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias)

Vier Wochen nach in Krafttreten fällt die Presseschau kurz aus. Gran Canaria werde benachteiligt, so die eintönige Kritik. 

Argument: Das Modernisierungsgesetz lasse beim Neubau nur Hotels mit 5 und mehr Sternen zu. Auf Gran Canaria würden Hotels mit vier Sternen nachgefragt sowie „camas extrahoteleras“ in Form von apartamentos oder villas. Von der gesetzlichen Erlaubnis zum Neubau von 5-Sterne-Hotels habe man auf Gran Canaria nichts. Auf Teneriffa sei dies anders. Teneriffa habe den Vorteil.

Wer baut denn noch 4-Sterne-Hotels, fragt der Expräsident von Ashotel, und rechnet vor, daß man mit nur 7 % Mehrinvestition ein 5-Sterne-Hotel bauen kann.

Ein Sprecher von Ashotel meint, man solle halt sanieren. Das ginge gar kostenlos. Wer saniere, den belohne das Gesetz mit reichlich zusätzlichen Betten. Die könne man auf der „Betten-Börse“ (banco de camas) verkaufen. Und schon habe man die Sanierungskosten hereingeholt.

Mit etwas mehr Sachverstand meldet sich Rafael Castellano, Amtsleiter von Gesplan, zu Wort. Gesplan ist eine dem Gobierno unterstellte öffentliche Einrichtung. Sie wird für die kanarischen Verwaltungen in Planungsangelegenheiten tätig. Sie ist dafür mit den nötigen Mitteln, Personal und Know How ausgestattet. 

Das Modernisierungsgesetz setzte, so der Amtsleiter, in erster Linie auf Renovierung, nicht auf Neubau. Gran Canaria könne ohne weiteres seinen Bestand an 4-Sterne-Hotels, apartamentos und villas sanieren und alle Sanierungsanreize wahrnehmen, die das Modernisierungsgesetz vorsieht.

Ein Nebeneffekt sei, daß das Gesetz die Arbeitslosenquote senke. Umfassende Renovierungspflichten belebten die Bauwirtschaft.

Auf die Frage, wer dies bezahlt, gibt der Amtsleiter die ehrliche Antwort: Man hoffe auf europäische Förderprogramme.

Damit erschöpft sich die Presseschau. Die übrigen Regelungen des Modernisierungsgesetzes, vor allem die bedenklich weit reichenden Eingriffsbefugnisse des Staates in die Rechte der Bürger, sind bisher nicht Gegenstand öffentlicher Diskussion.

Aber: Sobald die Eingriffsbefugnisse ausgeübt werden, dürfte sich das ändern.


Touristische Ordnungswidrigkeiten: Verfahrensgang

(Decreto 190/1996, de 1 de agosto, regulador del procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora en materia turística y de la inspección de turismo)

Wer sich im Bußgeldverfahren mit Aussicht auf Erfolg verteidigen will, muß wissen, wie das Verfahren abläuft. Ein Überblick:

-          Was sind die Rechtsgrundlagen?

In touristischen Angelegenheiten gilt mit dem Decreto 190/1996 (s. o. Fundstellennachweis) eine eine besondere Verfahrensordnung, ergänzt durch die Vorschriften des allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes.

-          Wie wird die Behörde auf eine Ordnungswidrigkeit aufmerksam?

Auf eigene Nachforschungen hin, auf Anordnung von Oben, auf Ersuchen einer anderen Behörde.

In touristischen Angelegenheiten am häufigsten: Inspektionen und Anzeigen unzufriedener Mieter oder übel gesonnener Nachbarn.

-          Was tut die Behörde nach Erlangung der Kenntnis?

Sie leitet Vorermittlugen ein (actuaciónes previas). Die Behörde will feststellen, ob ein Rechtsverstoß wahrscheinlich ist und wer mutmaßlich verantwortlich ist. Sie wird diese Ermittlungen so weit ausdehnen, bis sie hinreichend Klarheit hat, ob sie die Sache einstellt oder ein förmliches Verfahren einleitet. 

Es begründet keinen Verfahrensfehler, wenn der mutmaßlich Verantwortliche (presunto infractor) zu den Ermittlungen nicht zugezogen wird. Sie können vollkommen ohne ihn erfolgen. Sein Recht, zu den Ermittlungsergebnissen Stellung zu beziehen, wird in den späteren Verfahrensschritten gewahrt.

Die Behörde kann die Ermittlungen so weit und so lange ausdehnen, wie begründeter Anlaß dazu besteht.

Während der Ermittlungen kann es sein, daß ein Befragter Äußerungen macht, die er nicht gemacht hätte, wenn er gewußt hätte, daß die Behörde später ein Verfahren gegen ihn einleitet und seine vorigen Äußerungen gegen ihn verwendet. Im Verfahren später hat er das Recht, zu schweigen, wenn er sich selbst belasten würde. Dies nutzt ihm nichts, wenn er vorher allzu mitteilsam war. Die Behörde darf alle Erkenntnisse aus den Vorermittlungen später im Verfahren gegen den Betroffenen verwenden. Das begründet keinen Verfahrensfehler. 

-          Hemmen Vorermittlungen die Verjährung der Ordungswidrigkeit?

Das Tribunal Supremo sagt: Ja, wenn die Vorermittlungen mit Wissen und Kenntnis des Betroffenen druchgeführt werden. Weis er nichts, läuft die Verjährungsfrist weiter.

-          Kann „caducidad“ eintreten, wenn die Behörde zu lange ermittelt?

Wenn die Behörde binnen sechs Monaten nach Verfahrensbeginn nicht entscheidet, ist das Verfahren einzustellen (caducidad). Ist Verfahrensbeginn etwa schon dann, wenn die Behörde die Vorermittlungen übermäßig intensiv oder lange führt? Umso eher träte caducidad ein.

Nein, so das Tribunal Supremo. Der Verfahrensbeginn wird ausschließlich bestimmt durch den Eröffnungsbeschluß.

-          Kann man den Eröffnungsbeschluß (acuerdo de iniciación) gesondert anfechten?

Nein. Der Eröffnungseschluß ist reiner Verfahrensakt innerhalb des Ordnungswidrigkeitenverfahrens und nicht selbständig anfechtbar.

-          Hat die Behörde ein Ermessen, ob sie das Verfahren eröffnet?

Wenn die Ermittlungen hinreichende Anhaltspunkte ergeben, daß eine Ordungswidrigkeit vorliegt, steht es nicht im Belieben der Behörde, ob sie ein Verfahren eröffnet. Sie muß es eröffnen. Sie hat kein Ermessen. Diese ist indes eine Scheinantwort. Denn schon bei der vorgelagerten Frage, ob die Ermittlungsergebnisse hinreichende Anhaltspunkte gebracht haben, hat die Behörde einen Beurteilungsspielraum. Wenn sie das (mit vertretbaren Erwägungen) verneint, muß sie kein Verfahren einleiten. Letztlich hat die Behörde also doch einen gewissen Freiraum. 

-          Welche Funktion hat der Eröffnungsbeschluß (acuerdo de iniciación)?

Er beschreibt den Vorwurf (Beispiel: „Vermietung ohne Beschwerdeblätter/ohne Inspektionsbuch“).

Und er grenzt den Vorwurf nach Zeit und Umständen ab (Beispiel: „Apartment Nr. 412, in der Wohnanlage Buenavista, am 13.03.2013“ und nicht etwa bei Apartment Nr. 411, und nicht in der Wohnanlage Malpaís, un nicht im Jahr 2012).

Der Eröffnungsbeschluß legt fest, was Gegenstand des Verfahrens ist. Beispiel: Der Eröffnungsbeschluß lautet „Vermietung ohne Genehmigung“ und der Vermieter hat seine Apartments in den Wohnanlagen Buenavista und Malpaís. Welche Vermietung ist dann Gegenstand des Verfahrens? Eröffnet die Behörde später wegen der Vermietung in Malpaís ein weiteres Verfahren, wird der Vermieter dann ein zweites Mal bestraft oder ist das Verfahren unzulässig, weil ja schon ein Verfahren läuft?

-          Welchen Inhalt hat der Eröffnungsbeschluß?

   -- Bezeichnung des mutmaßlich Verantwortlichen (ab jetzt heißt er Beschuldigter,  imputado)

   -- Darstellung, welche Tatsachen, welche Ordnungswidrigkeit begründen und zu welcher Sanktion das führt

   -- Bezeichung der Personen, die das Verfahren führen (instructor und secretario)

   -- Hinweis unter welchen Voraussetzungen instructor und secretario zurückgewiesen werden können

   -- Bezeichnung der Behörde, die später für die Entscheidung zuständig ist

   -- Hinweise dazu, daß der Beschuldigte ein Geständnis ablegen kann

   -- Hinweis auf Zahlungsermäßigung, wenn der Beschuldigte das Bußgeld freiwillig zahlt

   -- evtl. Sicherungsanordnungen

   -- Hinweis, Einwendungen zu bringen und Beweise zu benennen und die Frist dazu

Fehlt eine Angabe, kann dies den Beschuldigten in seiner Verteidigung beschränken und zur Einstellung des Verfahrens führen.

Die Angaben müssen konkret sein. Ein pauschaler Eröffnungsbeschluß beschneidet den Beschuldigten in seiner Verteidigung. Beispiel: Fehlen Zeitangaben, wird dem Beschuldigten der Gegenbeweis abgeschnitten, daß sein Appartment in dieser Zeit (eben in welcher?) überhaupt nicht vermietet war. 

-          Wie reagiert man auf den Eröffnungsbeschluß?

Bei der gängigen touristischen Ordnungswidrigkeit (Vermietung ohne Beschwerdeblätter/ohne Inspektionsbuch) gilt: Entweder hat man diese Unterlagen, oder man sie nicht. Hier gibt es in der Regel nichts zu diskutieren. Die Verteidigung muß sich daher auf Verfahrensfehler konzentrieren und darauf, ob man diese Unterlagen rechtlich und tatsächlich überhaupt benötigt. Dies kann nur der Anwalt. Ergänzend wird man sich auch gegen die Bußgeldhöhe wenden.

Der Beschuldigte sollte daher zeitig Rechtsrat einholen, damit ggf. noch innerhalb der kurzen 15-Tages-Frist eine Verteidigung ausgearbeitet und eingereicht werden kann.

Das Ordnungswidrigkeitenverfahren ist der kleine Bruder des Strafverfahrens. Abzuraten ist davon, die Sache selbst in die Hand zu nehmen.

-          Welche Rechtswirkungen hat der Eröffnungsbeschluß?

   -- Er markiert den förmlichen Verfahrensbeginn

   -- Es beginnt die 6-Monats-Frist, innerhalb der die Behörde entscheiden muß (caducidad)

   -- Die Verjährung der Ordnungwidrigkeit wird unterbrochen

-          Was geschieht nach Einreichen der Verteidigungsschrift?

Hat der Beschuldigte innerhalb der 15-Tags-Frist Beweise vorgebracht, eröffnet die Behörde ein förmliches Beweisverfahren (período de prueba). Läßt die Behörde Beweise zu Unrecht nicht zu, begeht sie einen Verfahrensfehler. Je nach dessen Gewicht, kann der Beschuldigte die Ablehnung des Beweises gesondert anfechten. Dies zeigt die Wichtigkeit dieses Verfahrensschrittes. Hier können entlastende Sachverhalte bestätigt und behördliche Belastungsbeweise entkräftet werden.

Hat der Beschuldigte nur Sach- und Rechtsausführungen gemacht, oder gar nichts vorgetragen, entfällt die Beweisaufnahme. Die ermittelnde und die entscheidende Behörde sind verschieden. Die ermittelnde Behörde erläßt daher einen Entscheidungsvorschlag (propuesta de resolución) und sendet ihn an die Behörde, die abschließend entscheidet.

-          Was ist Inhalt der Propuesta de Resolución?

Er enthält nochmals die tatsächlichen und rechtlichen Aspekte der Ordnungswidrigkeit, die Person des Verantwortlichen und die Sanktion. 

Mit dessen Erlaß erhält der Beschuldigte eine Frist von 15 Tagen zur Stellungnahme (audiencia). Wenn der Eröffnungsbeschluß und nun der Entscheidungsvorschlag eine Ordnungswidrigkeit bejahen, ist die Chance gering, das Ruder durch Einwendungen jetzt noch herum zu reißen.

Sodann ergeht die abschließende Entscheidung. In der Regel ist dies der Bußgeldbescheid mit dem Inhalt, wie er im Entscheidungsvorschlag (propuesta de resolución) steht. Der Bugeldbescheid ist nur mehr mit Rechtsbehelfen anfechtbar.

Dieser Überblick zeigt:

Auch wenn der Beschuldigte in jeder Lage des Verfahrens Einwendungen und Beweise vorbringen kann, ist dies am aussichtsreichsten, wenn es innerhalb der Äußerungsfrist auf den Eröffnungsbeschluß geschieht. Hier sollte man zur Verteidigung alle Geschütze auffahren, die sich auch nur denken lassen. 


Neues Gesetz: Nachträgliche Vermietgenehmigungen

(Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, disp. trans. terc. y cuarta)

Grundlage ist das Gesetz zur Erneuerung und Modernisierung des Tourismus auf den Kanaren. Es ist in Kraft seit 01.06.2013. Wer die nach dem Tourismusgesetz erforderliche Vermietgenehmigung nicht hat, kann sie nachträglich bekommen. Die Voraussetzungen sind:

-          Nachweis, daß die Immobilie entsrpechend der Vorgaben der Baugenehmigung errichtet wurde;

-          Baugenehmigung vor dem 26.07.2001 erteilt;

-          Nachweis, daß die Vorgaben des Decrets 142/2010 über touristische Beherbergungsaktivitäten eingehalten werden.

-          Einhaltung der für den in Frage stehenden Beherberugungstyp geltenden Anforderungen;

-          Antragstellung bis 31.05.2014.

Wer eine Ferienwohnung vermietet, die zu Wohnzwecken genehmigt wurde, benötigt zudem eine gemeindliche Genehmigung der Nutzungsänderung von „Wohnen“ in „Tourismus“.

Attraktiv ist diese Regelung, weil Bußgeldverfahren wegen Vermietung ohne Genehmigung ruhen oder von vonrherein nicht eröffnet werden, wenn obiger Antrag gestellt wird. Wird die Vermietgenehmiugng sodann erteilt, ist die Ordnungswidrigkeit erledigt.

Auch wirtschaftlich ist die Regelung interessant. Der „Bußgeldtarif“ für Vermietung ohne Genehigung liegt bei mindestens € 18.000,00. Der Auftrag an einen Architekten, die Antragsunterlagen zusammen zu stellen und die Immobilie auf touristische Standards aufzurüsten, dürfte die bei Weitem günstigere Variante sein. 


Zu eng geschnürt: Gesetzentwurf zur Erneuerung und Modernisierung des Tourismus

(elapuron, 15.03.2013, „Acuerdo unánime para …“)

Das Tourimusrecht der Kanarischen Inseln ist ein enges Korsett. Das gilt auch für den Gesetzentwurf, den die Regierung Ende Oktober 2012 in das Parlament eingebracht hat (Proyecto de Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias).

Die drei politischen Parteien der Insel weisen in einer gemeinsamen Stellungnahme zum Gesetzentwurf darauf hin, daß es selbst in touristischen Zentren wie Puerto Naos und Los Cancajos Restflächen gäbe, die bisher nicht angemessen touristisch genutzt werden könnten. Wegen der gesetzlichen Beschränkungen durch den Gesetzentwurf sei dies auch künftig nicht möglich.

Die Stellungnahme appeliert daher an das Parlament, den Gesetzentwurf zu lockern und auf den besagten Flächen neue touristische Einrichtungen zuzulassen. Dies bringe der Insel private Investitionen, Beschäftigung und neue touristische Angebote, so die parteipolitische Begründung. Investitionen, Arbeitsplätze u.s.w. Abgedroschenes Blabla.

Aber wirkungsvoll.


Bist du nicht Willens …: Einheit der Vermietung und Rückkaufsrecht

(STC 28/2012 vom 01.03.2012)

Das Prinzip der „unidad de explotación“ („Einheit/Einheitlichkeit der Vermietung“) besagt, daß in Objekten, die aus mehreren selbständigen Einheiten bestehen, z. B. Appartmenthäuser, nur alle Einheiten unter gemeinsamer Leitung touristisch vermietet werden können (art. 38 ff L 7/1995). 

Alle heißt alle. Also 100 %. Nur für Alt-Objekte, die schon vor in Kraft Treten des Tourismusgesetzes L 7/1995 am 20.04.1995 touristisch genutzt werden durften, gilt 50 % plus eine Einheit. Was sonst an abweichenden Angaben kursiert (60 %; 75 %), findet im geltenden Recht keine Stütze. Seit 1995 müssen 100 % touristisch vermieten. 

Was ist, wenn zwar alle müssen, aber nicht alle wollen? 

Dann half vormals eine recht praktische Regelung. Die, die wollten, hatten ein Rückkaufsrecht an den Einheiten derer, die nicht wollten (L 5/1999 disp. trans. única, 4). Praktisch oder nicht, die Regelung wurde ein Jahr später aufgehoben (L 2/2000 de 17 de junio).

Was interessiert das, jetzt, ein Jahrzehnt später? Die Regelung wurde mit der Entscheidung im obigen Fundstellennachweis für verfassungswidrig und nichtig erklärt und, posthum sozusagen, nochmals gesondert tot gemacht. Die Verfahrensdauer ist das eigentlich Interessante.

Und was machen die, die touristisch vermieten wollen mit denen, die nicht wollen? Bist du nicht Willens, dann…, dann was?

Gute Frage.


All inclusive: Vermietung zum Einheitspreis

(STS 174/2012 vom 09.12.2012)

Die Verordnung über touristische Standards (D 10/2001, de 22 de enero) sah vor, daß touristische Beherbergungsbetriebe je nach Kategorie unterschiedliche, gesetzlich bestimmte Services bieten müssen und dieser dem Touristen nicht gesondert in Rechnung gestellt werden dürfe. Die Kosten dafür mußten also in den Grundpreis einkalkuliert werden. 

Das Tribunal Superior hat dies für nichtig erklärt. Der Preis für Nebenleistungen darf von nun an gesondert erhoben werden.


Gut Ding will Weile haben: Moratorium für das Moratorium

(Ley 6/2012, BOC vom 12.12.2012)

Die Erteilung von Tourismusgemehmigungen für Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria und Teneriffa war nach schrittweiser Verlängerung zuletzt bis 13.12.2012 ausgesetzt (Moratorium).

Für die Zeit danach sollte es nicht mehr verlängert werden. Vielmehr war angekündigt, das Tourismusrecht grundlegend neu zu regeln. Ein entprechender Gesetzentwurf der Regierung liegt dem Parlament bereits vor. Dessen parlamentarische Behandlung verlange, so der Gesetzgeber, einige Anstrengungen, auf daß etwas Ordentliches dabei herauskomme. Das dauere.

Das Moratorium wurde daher erneut verlängert. Diesmal bis 31.05.2013.


Kanarisches Tourismusrecht: Klappe die nächste 

(Parlamento de Canarias, Boletín Oficial, 8L/PL-006

Ohne größere Resonanz in den Medien hat die Regierung den Entwurf eines Gesetzes zur Erneuerung und Modernisierung des Tourismus vorgelegt (Projekto Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias). Der Entwurf im Überblick:

TÍTULO PRELIMINAR: DISPOSICIONES GENERALES/Allgemeine Regelungen (Art. 1 bis 3)

Der kanarische Tourismus soll sich neu ordnen und dadurch wettbewerbsfähiger werden (Art. 1 und 3). Vorangestellt sind Definitionen verwendeter Fachbegriffe (Art. 2).

TÍTULO 1: DE LA AUTORIZACIÓN DE ESTABLECIMIENTOS TURÍSTICOS/Genehmigung touristischer Einrichtungen (Art. 4 bis 5)

Auf El Hierro, La Gomera und La Palma soll die bisher nötige Tourismusgenehmigung (autorización previa) entfallen.

Im Übrigen werden Genehmigungen nur in besonderen Fällen erteilt, etwa beim Ausbau bereits bestehender Beherbergungsbetriebe oder bei 5-Sterne-Einrichtungen (Art. 4.1, 4.3).

Die Trennung von Wohnen und Tourismus soll die Regel sein, Mischformen die Ausnahme (Art. 5).

TÍTULO 2: DE LA RENOVACIÓN Y MODERNIZACIÓN TURÍSTICA/Erneuerung und Modernisierung des Tourismus (Art. 6 bis 20)

Capítulo I: Renovación Urbana/Stadterneuerung

Mit dem „Plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad“ (Plan zur Modernisierung, Verbesserung und Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit) wird ein neues Planungsinstrument geschaffen (Art. 6, 7). Es tritt neben die bisherigen Pläne der Regional- und Städteplanung.

Mit dem „Convenio de Gestión y Ejecución“ (Städtebaulicher Vertrag) wird die Möglichkeit geschaffen, die Vorgaben in den neuen Modernisierungsplänen im Einvernehmen mit der Gemeinde auf vertraglicher Basis umzusetzen (Art. 7.3).

Zuständig für die Erarbeitung und Überprüfung der neuen Modernisierungspläne ist die Regierung (Gobierno de Canarias) unter Mitwirkung der COTMAC (Art. 8).

Zur besseren Umsetzung des Gesetzeszweckes kann die Verwaltung ein neues Gremium schaffen, ein consorcio urbanístico (Art. 9).

Capítulo II: Renovación Edificatoria/Bauliche Erneuerung 

Vorgesehen sind Anreize für Investitionen in den Gebäudebestand, insbesondere in die Erhöhung der Beherbergungskategorie. Der Anreiz liegt in zusätzlichen Bettenkapazitäten (Art. 10 bis 14) und Erleichterungen bei den Baugenehmigungsverfahren dazu (Art. 15).

Capítulo III: Sustitución y traslado de los establecimientos turísticos/Ersetzung und Verlegung touristischer Einrichtungen

Soweit es städtebaulich wünschenswert ist, können Beherbergungsbetriebe abgerissen und an gleicher oder anderer Stelle neu errichtet werden (Art. 16). Der Anreiz dazu liegt in zusätzlichen Bettenkapazitäten (Art. 17).

Capítulo IV: Registro Turístico de Plazas de Alojamiento/Register touristischer Betten

Im bestehenden „Registro General Turístico“ soll eine neue Sektion geschaffen werden, die über Zahl und Kategorie touristischer Betten öffentlich Auskunft gibt. Bettenkapazitäten können künftig gehandelt werden (Art. 19).

Capítulo V: Materialización de los Derechos a obtener Plazas Adicionales/Umsetzung des Rechts auf zusätzliche Betten

Die Tourismusgenehmigung (autorización previa) hat sich künftig auch zur Bettenkapazität zu äußern (Art. 20).

TÌTULO 3: DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LOS ESTBLECIMIENTOS TURÍSTICOS/Pflicht zur Erhaltung touristischer Einrichtungen (Art. 21 bis 24)

Capítulo I: Deber de Renovación Edificatoria/Pflicht zur baulichen Instandhaltung

Eigentümer touristischer Einrichtungen haben künftig eine Erhaltungspflicht. Die Behörden sind zum Entzug von Eigentümerbefugnissen und zur kostenpflichtigen Ersatzvornahme ermächtigt. Es wird eine Nachrüstpflicht in Bezug auf die Fortentwicklung bautechnischer Normen eingeführt (Art. 21).

Capítulo II: Deber de Atenerse al Uso Establecido/Pflicht zur zweckentsprechenden Nutzung

Der Inhaber einer touristischen Einrichtung hat künftig eine Betriebspflicht (Art. 22). Die teilweise oder vollständige Nutzungsänderung oder Betriebseinstellung wird sanktioniert. Das Nähere regelt eine Verordnung (Art. 23).

Gebiete mit den Nutzungsarten Wohnen und Tourismus sollen stärker gegeneinander abgegrenzt werden (Art. 24).

TÌTULO IV: ORDENACIÓN, GESTIÓN Y EJECUCIÓN DE LA RENOVACIÓN EDIFICATORIA/Ordnung, Planung und Umsetzung baulicher Erneuerungen (Art. 25 bis 28)

Zur bisherigen behördlichen Regelungen durch Bescheid soll künftig die Reglung durch Vertrag mit der Gemeinde treten (Art. 25). Kommt es binnen Frist zu keiner vertraglichen Regelung, entscheidet die Behörde einseitig durch Bescheid (Art. 26). Verträge sind im Verwaltungsrechtsweg nachprüfbar (Art. 27). bis 28).

TÌTULO V: DE LA ORDENACIÓNDE DIVERSOS PRODUCTOS TURÍSTICOS/Regelung diverser touristischer Produkte (Art. 29 31)

Neu eingeführt wird das „condominio“, die Mitinhaberschaft an einem touristischen Komplex, bestehend aus selbständigen Einheiten (Art. 29). Neue Regelungen erhalten die „villas“ (Art. 30, 31).

TÌTULO VI: DE LOS INFORMES TÉCNICOS TURÍSTICOS/Technische Gutachten (Art. 32, 33)

Betreiber touristischer Einrichtungen sollen künftig in Abständen von fünf Jahren technische Gutachten zum Zustand ihrer Einrichtung vorlegen (Art. 32). Die Erstattung der Gutachten soll nur durch zugelassene Stellen möglich sein, die in ein besonderes Register eingetragen sind (Art. 33).

Ferner enthält der Entwurf Zusatz- und Übergangsregelungen.


Tourismusinspektion: Auch auf La Palma

(BOC 2012-190-4765, 27.09.2012)

Der Vermieter von fünf Apartments in Tazacorte erhielt Inspektorenbesuch und sodann einen Bußgeldbescheid. Dies ist aus zwei Gründen interessant:

-          Es ist der erste veröffentlichte Fall für La Palma. Waren bisher die Hauptinseln Teneriffa und Gran Canaria vorrangies Ziel der Inspektoren, rücken nun auch die kleinen Schwestern in deren Visir. Das war absehbar. Bereits vor Jahresfrist war verlautbart worden, die Zahl der Inspektoren würde aufgestockt.

-          Es handelt es sich um eine Rechtsbehelfsentscheidung. Der Betroffene hatte den Bußgeldbescheid angefochten. Die Behörde nimmt ausführlich zu den Anfechtungsgründen Stellung.

Der Vorwurf an den Vermieter: Kein Inspektionsbuch (libro de inspección), keine Beschwerdeblätter (hojas de reclamaciones). Bußgeld je € 6.900,00.

Dagegen hat der Betroffene in seiner Anfechtung (recurso de alzada) vier gängige Einwände vorgebracht:

-          Erstens: Die Feststellungen der Inspektoren seien unzutreffend.

-          Zweitens: Eigentümer der Apartments sei nicht er selbst, sondern die x-GmbH.

-          Drittens: Die kanarische Gesetzgebung, die die nachträgliche Genehmigung der touristischen Vermietung ermöglichen solle, sei völlig ungenügend. Sie setze voraus, daß in den Gemeinden Bebauungpläne bestehen. Solange das nicht der Fall sei, könne man touristische  Vermietung nie legalisieren.

-          Viertens: Das Bußgeld sei zu hoch.

Die Behörde weist die Anfechtung zurück und nimmt zu den Einwänden wie folgt Stellung:

-          Erstens: Das Inspektionsprotokoll sei eine öffentliche Urkunde. Sie trage die Vermutung der Richtigkeit in sich. Der Betroffene könne diese Vermutung zwar widerlegen, aber nicht durch bloße Behauptungen, sondern nur durch eindeutige Beweise.

-          Zweitens: Die zivilrechtliche Eigentumslage spiele keine Rolle. Die kanarische Tourismusgestzgebung richte sich an den Betreiber, nicht an den Eigentümer.

-          Drittens: Gesetz sei Gesetz und der Einwand sei nichts weiter als die Bestätigung, daß die Vermietung heimlich und illegal erfolgt sei.

-          Viertens: Das Bußgeld sei angemessen.

Meine Bewertung:

-          Zu erstens: Die Behörde hat Recht (s. Canarias, Tourismusrecht, Verjährung und Verfall; Tourismusinspektion: Wie soll man sich verhalten?)

-          Zu zweitens: Die Behörde hat Recht. Dies führt zur Frage, ob der Eigentümer einer Spanienimmobilie ohne Vermietungserlaubnis die touristische Vermietung besser einem anderen überlassen soll. Wickelt dieser die Vermietung von Deutschland aus über das Internet ab, dürften die spanischen Behörden rechtlich und tatsächlich Schwierigkeiten haben, auf ihn zuzugreifen. In der Tat gibt es beachtliche rechtliche Argumente dahin, daß die kanarische Tourismusgesetzgebung nicht auf Ausländer im Ausland anwendbar ist auch wenn das Mietobjekt in Spanien liegt. Wie die anwaltliche Praxis zeigt, bestehen hier gute Aussichten, daß die Behörde die Sache nicht weiterverfolgt, wenn dieser Standpunkt mit Anwaltsschreiben vorgetragen wird. Internationales Recht gehört für lokale Ordnungswidrigkeitenbehörden nicht zum Tagesgeschäft. Sie sind darin wenig bewandert und der erhöhte Bearbeitungsaufwand stellt eine zusätzliche Hürde für sie dar (s. auch unten: Schlupfloch-Theorien).

-          Zu drittens: Ungenügend oder nicht, Gesetz ist Gesetz.

-          Zu viertens: Das Bußgeld ist mit je € 6.900,00 bereits niedrig. Der übliche Tarif für fehlende Inspektionsbücher/Beschwerdeblätter liegt bei je € 9.000,00.  Die niedrige Höhe liegt wohl darin begründet, daß Tazacorte kein Gebiet von überragender touristischer Bedeutung ist.


Prinzip der Verhältnismäßigkeit: Vor Gericht und auf hoher See …

(ROJ STSJ ICAN 3989/2004; ROJ STSJ ICAN 1965/2010; ROJ STSJ ICAN 5914/2009)

Die Bußgeldbemessung ist gerichtlich nachprüfbar. Dabei gilt:

-          Das Gericht prüft die Verhältnsimäßigkeit voll nach.

-          Das Gericht kann das Bußgeld selbst neu festsetzen.

-          Das Gericht darf die Behördenentscheidung nicht verschlechtern (sog. Verböserungsverbot oder Verbot der reformatio in peius)

Läßt sich vorhersagen, wie bürger- oder behördenfreundlich Gerichte entscheiden? Für die Kanaren ist Gericht letzter Instanz das Tribunal Superior de Justicia, Kammer für Verwaltungsrecht (TSJ de lo Contencioso).

Die Vorhersage ist, daß man nichts vorhersagen kann. Drei Extreme sind feststellbar:

-          Das Gericht bestätigt die Bußgeldmessung der Behörde und man weiß nicht, warum. Die gerichtliche Begründung lautet dann lapidar, das Bußgeld sei berechtigt, weil es verhältnismäßig sei (Beispiel oben 3989/2004). Basta!

-          Das Gericht setzt das Bußgeld neu fest (d.h. niedriger, Verböserung findet ja nicht statt), und man weiß ebenfalls nicht, warum (Beispiel oben 5914/2009). Immerhin!

-          Das Gericht zeigt detailliert behördliche Begründungsfehler auf und setzt das Bußgeld am unteren Rahmen neu fest (Beispiel oben 1965/2012). Repekt!

Zur Ehrenrettung des TSJ sei gesagt, daß die Prognose-Ungenauigkeit kein spezifisches Problem des TSJ ist. Bemessungskriterien können nicht darüber hinwegtäuschen, daß es letztlich um Wertungen geht und auf seiten der Behörden und Gerichte ein erheblicher nicht meßbarer Beurteilungsspielraum verbleibt.

Dies ist in Deutschland nicht anders, was das Sprichtwort beflügelt haben mag, vor Gericht und auf hoher See gleichermaßen, sei man in Gottes Hand.  


Bußgeld: Begründungslust und Begründungsleid

(BOC 2012/139, núm. 3680, v. 17.07.2012)

Die Behörde muß ihre Erwägungen zur Höhe des Bußgeldes offenlegen. Sagt das Gesetz. Diese Vorgabe wird nur bedingt umgesetzt, wie wieder einmal ein Beispiel zeigt.

Wer: Bar-Cafetería
Vorwurf: Betriebsaufnahme nicht angemeldet
Bußgeld:  € 1.501
Begründung der Behörde:

-          Position am Markt

-          Fehlen sozialer Auswirkungen  

-          Keine Rückfalltat, weil binnen eines Jahres die selbe Ordnungswidrigkeit nicht mehr als einmal begangen wurde

-          Keine Wiederholungstat

Die Behörde wiederholt den Gesetzeswortlaut. Die individuell-konkrete Würdigung fehlt. Die Begründung taugt nicht.

Im Fall hier spielt das für den Betroffenen keine Rolle. Das Bußgeld entspricht dem unteren Rahmen. Weniger geht nicht. 

Möchte man meinen. Das Tribunal Supremo von Castilla La Mancha ist der Ansicht (26.04.2001, RJCA 578):

„Liegen mehrere mildernde Umstände vor, kommt auch die Unterschreitung des unteren Rahmens in Betracht“.

Die Behörde nennt mindestens drei mildernde Kriterien. Sie hätte sich zur Unterschreitung des Mindestrahmens Gedanken machen müssen.


Bußgeld: Bemessung – Pi mal Auge

(BOC 2012/135, núm. 3580, v. 11.07.2012;
(BOC 2012/135, núm. 3579, v. 11.07.2012)

Das Gesetz gibt der Behörde für die Bemessung von Bußgeldern allgemeine Kriterien vor. Die Behörde muß sie auf den konkreten Fall anwenden. Das scheint nicht so einfach, wie es sich liest.

Erster Fall:  núm. 3579
Sachverhalt:  Touristische Vermietung eines apartamentos
Vorwurf:  kein libro de inspección, keine hojas de reclamaciones
Bußgeld:  je € 6.900,00.
Begründung der Behörde:

-          Position am Markt; die villa läge in Adeje, einer Zone von herausragender touristischer Bedeutung (= konkrete Begründung; bemerkenswerter Weise wortgleich zu núm. 3580)

-          Werbung über Internet, gerichtet an eine große Vielzahl von Touristen (= konkrete Begründung für die soziale Tragweite; aber auch hier wortgleich zu núm. 3580)

-          Beachtliche Auswirkung auf das touristische Erscheinungsbild der Kanaren; wo sich die villa befände, könne man keine touristische Aktivität zulassen, die sich so weit außerhalb des gesetzlichen Rahmens bewege, denn das Bild des kanarischen Tourismus würde demontiert und Unsicherheit bei den Touristen geschürt (= bloße Behauptungen; abermals der selbe Textbaustein wie unter núm. 3580)

-          Dem Touristen würden gesetzliche Garantien (also das Recht auf ein Beschwerdeformular) vorenthalten (= das ist die Ordnungswidrigkeit. Man kann sie nicht nochmals erschwerend bei der Bußgeldbemessung heranziehen)

-          Unkontrolliertes touristisches Angebot (= deshalb ist das fehlende Inspektionsbuch eine Ordnungswidrigkeit. Das darf nicht nochmals erschwerend bei der Bußgeldbemessung berücksichtigt werden)

-          Die Erhöhung der touristischen Bettenzahl bedeute einen Preisverfall (= konkrete Begründung für die Auswirkung auf den touristischen Sektor; aber sie paßt nur für die Vermietung ohne Genehmigung, nicht für das Fehlen des Inspektionsbuches oder der Beschwerdeformulare; möglicherweise wurde ein falscher Textbaustein verwendet)

-          Keine Präzedenzfälle

 

Zweiter Fall:  núm. 3580
Sachverhalt:  Touristische Vermietung einer villa
Vorwurf:  kein libro de inspección, keine hojas de reclamaciones
Bußgeld:  je € 9.000,00 gesamt also € 18.000,00
Begründung der Behörde:

-          Position am Markt: die villa läge in Adeje, einer Zone von herausragender touristischer Bedeutung

-          Werbung über Internet, gerichtet an eine große Vielzahl von Touristen

-          Beachtliche Auswirkung auf das touristische Erscheinungsbild der Kanaren; wo sich die villa befände, könne man keine touristische Aktivität zulassen, die sich so weit außerhalb des gesetzlichen Rahmens bewege, denn das Bild des kanarischen Tourismus würde demontiert und Unsicherheit bei den Touristen

-          Keine Rückfalltat, weil binnen eines Jahres die selbe Ordnungswidrigkeit nicht mehrmals begangen wurde

Das Bemühen um individuell-konkrete Begründungen ist unverkennbar. Richtig überzeugend sind sie dennoch nicht. Vollends in Frage gestellt werden sie durch die Verwendung teils gleicher Textbausteine.

Es ist nicht zu erkennen, warum das Bußgeld im einen Fall je € 6.900,00 beträgt, im anderen je € 9.000,00. Vielleicht weil dort ein apartamento, hier eine villa vermietet wurde. Die Begründungen schweigen. Pi mal Auge also?

Sicher ist nur: Man könnte die Begründungen austauschen und niemand würde es bemerken.  


Bußgeld: Femininum mit Proportionen

(Art. 131 L 30/1992)

Die Bemessung des Bußgeldes. Maßstab dafür ist das gesetzliche Prinzip der Verhältnismäßigkeit (principio de proporcionalidad, Art. 131 L 30/1992).

Die allgemeinen Bemessungskriterien sind:

1.      Die Sanktion darf nicht in Freiheitsentzug bestehen, Art. 131.1

2.      Die Geldbuße darf nicht niedriger sein, als der Vorteil, den der Betroffene aus der Rechtsverletzung zieht, Art. 131.2. Die Ordnungswidrigkeit darf sich nicht lohnen. Die Geldbuße darf und muß den Verletzergewinn abschöpfen.

3.      Je schwerwiegender der Verstoß, desto höher die Geldbuße, Art. 131.3. Kriterien für die Abstufung sind:

-   Vorsatz oder Fahrlässigkeit

-   Art der verursachten Schäden

-   Bestandskräftige Ahndung einer selben Tat innerhalb eines Jahres

Ergänzend sieht das kanarische Tourismusgesetz folgende Kriterien vor, Art. 79.2 L 7/1995:

-          Verursachte Schäden (perjuicios causados)

-          Soziale Tragweite (trascendencia social)

-          Rückfall d. h. nach abgestrafter Tat erneute Begehung (reincidencia)

-          Spekulationsabsicht (intencionalidad especulativa)

-          Höhe des Verletzergewinns (lucro illícito)

-          Stellung des Verletzers am Markt (posición en el mercado)

-          Rückwirkung auf das touristische Erscheinungsbild der Kanaren (repercusión sobre la imagen turística)

-          Art und Kategorie der touristischen Einrichtung oder Aktivität (modalidad y categoría)

-          Auswirkung auf den touristischen Sektor im Übrigen (repercusiones para el resto del sector)

-          Schnelligkeit der Wiederherstellung legaler Zustände (inmediatez en el restablecimiento de la legalidad)

Anhand dieser Kriterien muß die Behörde innerhalb des gesetzlichen Rahmens die konkrete Höhe des Bußgeldes bestimmen. Der Rahmen für touristische Ordnungswidrigkeiten beträgt je nach Einstufung der Ordnungswidrigkeit als

- leicht: bis € 1.500

- schwer: von € 1.501 bis € 30.000

- sehr schwer: von € 30.001 bis € 300.000

Dabei gilt:

In der Bußgeldentscheidung haben, individuell und konkret, die Überlegungen zu stehen, die die Behörde bei der Festsetzung des Bußgeldes angestellt hat, Art. 131 vorletzter Satz, L 30/1992).

Soviel zur Theorie. Ob die Behörde dies immer so umsetzt, ist ein anderes Thema.


Bußgeld: Der Rubel rollt

(BOC 2012/136, núm. 3616, núm. 3617, núm. 3618, jeweils v. 12.07.2012)

Bußgeld in jedem der drei Fälle € 18.000,00.

Die ruinöse Höhe kanarischer Bußgelder in Tourismussachen habe ich bereits kritisiert. Hier geht es um einen anderen Aspekt:

Obige drei Fälle sind im Boletín veröffentlicht. Die Zustellung an den Betroffenen erfolgte öffentlich. Die öffentliche Zustellung erfolgt, wenn die Zustellung an den Betroffenen direkt scheitert. Von direkten Zustellungen erfährt die Öffentlichkeit nichts. Und damit auch nichts vom Gesamtaufkommen aller Bußgelder.

Nehmen wir an, auf obige drei öffentliche Zustellungen kämen nur sieben direkte Zustellungen. Macht zehn Verfahren mit einem Bußgeldaufkommen von insgesamt € 180.000,00. In einer einzigen Apartmentanlage. „Malibu Park“ hieß die Anlage hier.

Wie viele Malibu Parks gibt es wohl auf den Kanaren? 100? 500? xxx? Dies mal € 18.000,00 macht ... jedenfalls eine ganze Menge. Klar ist nur, daß die Bußgeldbehörde sie der Reihe nach abarbeitet. Über kurz oder lang rollt der Bußgeld-Rubel auch dort.

Tourismus als Haupteinnahmequelle der Kanaren. Bekommt eine neue Bedeutung.


Ein Haufen Arbeit: declarar la caducidad

(BOC 2012/133, núm. 3526 - 3528 , v. 09.7.2012;
BOC 2012/135, núm. 3578, v. 11.7.2012; und s. u. Was lange währt … : Verjährung und Verfall)

Ein touristisches Ordnungswidrigkeitenverfahren kann auch damit enden, daß die Behörde es wegen „caducidad“ einstellt. Das kommt durchaus vor, wie die vier zitierten Entscheidungen zeigen.

Kann die Behörde nicht binnen sechs Monaten ab Verfahrenseröffnung entscheiden, ist sie verpflichtet, das Verfahren einzustellen. Sie spricht das durch Bescheid aus („declarar la caducidad“). 

Was könnte eine Behörde sechs Monate lang hindern, zu entscheiden?

Cúmulo de trabajo, ein Haufen Arbeit! So die Original-Begründung in der Entscheidung Nr. 3578.

Eine Behörde kann die caducidad aber auch bewußt einsetzen.

Etwa als elegante Methode, einen Betroffenen zu bevorzugen ohne sagen zu müssen, warum. Aus welchen Beweggründen sollte die Behörde jemanden bevorzugen? Alles ist möglich. Die Behörde muß den Grund ja nicht angeben. Einzelfallgerechtigkeit wäre denkbar.

Natürlich auch weniger Ehrenhaftes. 


Bußgeld: Weniger geht nimmer, wischi-waschi immer

(BOC 2012/135, núm. 3578, v. 11.7.2012)

Keine „hojas de reclamaciones“, keine Beschwerdeformulare. Der Bußgeld-Tarif für touristische Vermieter liegt im Schnitt um die 9.000,00 Euro. Da kam der Pizzaservice in der Entscheidung hier mit gesegneten € 180,00 bestens weg. Weniger geht fast nicht.

Wie dem?

Der abstrakte Maßstab für die Bemessung eines Bußgeldes ist in allen Fällen gleich. Er ist gestzlich vorgegeben. Dennoch bleibt der Behörde ein tüchtiges Maß an Beurteilungsspielraum.
 
Ein Beispiel: 

Das Kriterium „riesgo para el usuario turístico“, Gefahren für den touristischen Verbraucher. Will sagen, je höher die Gefahr, desto höher das Bußgeld.

Wo ist die Gefahr für den beschwerdewilligen Touristen höher, wenn er vergeblich ein Beschwerdeformular sucht, beim Makel an der Pizza oder der Matratze?

Kann man so nicht sagen. Hängt von der Beurteilung im Einzelfall ab. Selbstverständlich gibt es Kriterien, die den zulässigen behördlichen Beurteilungsspielraum von der unzulässigen Willkür scheiden. In der behördlichen Entscheidungspraxis jedoch wird die juristiche lex artis oft von einer mehr hausbackenen Methodik verdrängt. Mehr Behauptung als Begründung. Viel wischi-waschi.

Aber, es muß ja nicht immer zum Nachteil gereichen, wie obige Entscheidung zeigt.


Touristische Vermietung: Keiner, einer, alle

(BOC 2012/100, núm. 2603, v. 22.05.2012

Einer geht nicht.

Anlagen, die nach dem spanischen Wohnungeigentumsgesetz in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt sind, können nur insgesamt oder gar nicht touristisch vermietet werden, Einheit der Nutzung, „unidad de explotación“ (Art. 38 L 7/1995).

Die durchaus gängige Praxis, wonach einer seine Einheit vermietet, ein anderer selbst darin wohnt, ist nicht legal.

Bußgeld hier: € 18.000,00.

Weswegen eigentlich?

Wird der eine bestraft, weil die anderen nicht vermieten? Was hat er selbst insoweit Unrechtes getan? Wird er für seinen Alleingang bestraft? Entweder hat er eine Vermietungsgenehmigung oder nicht. Hat er sie nicht, wird er bestraft, weil er sie nicht hat. Hat er sie, darf er überhaupt nicht bestraft werden. Müßte man nicht eher den Verwalter der Anlage bestrafen oder die anderen Nicht-Vermieter? Kann man überhaupt jemanden dafür bestrafen? Rechtstechnischer ausgedrückt: Wer ist Täter im Sinne dieser Ordnungsvorschrift? Die Behörde verliert kein Wort darüber.

So etwas geht überhaupt nicht.


Bußgeld : … und kein Cent mehr

(BOC 2012/102, núm. 2667, v. 24.05.2012;
BOC 2012/101, núm. 2633, v. 23.05.2012)

Warum beträgt ein Bußgeld € 12.020,00? Warum nicht einfach € 12.000,00? 

Oder, zweite Fundstelle: Warum € 4.507,00? Warum, zum Kuckuck, „7“?

Man will nicht unterstellen, die vermeintliche Präzision solle nur darüber hinweg täuschen, daß der Wert auch nur willkürlich festgestzt ist.

Dennoch. Ein anderer Grund ist nicht ersichtlich.


Bußgeld: „von … bis“

(BOC 2012/102, núm. 2667, v. 24.05.2012)

Bußgelder sind selten vorbestimmt. Üblich ist ein Rahmen.

Die Behörde muß das konkret zu verhängende Bußgeld innerhalb dieses Rahmens festlegen. Das ist nicht immer leicht, wie der zitierte Fall zeigt.

Die gängisten Ordnungswidrigkeiten, die kanarische Vermieter so begehen, sind:

-         Keine Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones)

-         Kein Inspektionsbuch (libro de inspección)

Der gesetzliche Bußgelrahmen hier geht von € 1.501,00 bis € 30.000,00.

Der „übliche Tarif“ liegt um die € 12.000,00.  Manchmal werden € 9.000,00 verhängt. Selten weniger.

Im Fall hier hatte die verfahrensleitende Behörde € 24.000,00 angesetzt. Genauer: 2 x € 24.000,00  = € 48.000,00.  Wer keine Beschwerdeformulare hat, hat auch kein Inspektionsbuch. Meistens. Damit fallen zwei Geldbußen nebeneinander an.

Die Entscheidungsbehörde hat den Satz auf 2 x € 12.020,00 reduziert = € 24.040,00.  

Sowohl das kanarische Tourismusgesetz (Art. 79) als auch das staatlich-spanische Verwaltungsverfahrensgestz (Art. 131) bestimmt, das konkrete Bußgeld müsse „verhältnismäßig“ sein, will sagen, der Schwere des Vorwurfes angemessen. Wie schwer der Vorwurf im Einzelfall wiegt, hängt von folgenden gesetzlich vorgegebenen Faktoren ab: verursachte Schäden; gesellschaftliche Tragweite; Vorsatz oder Fahrlässigkeit; Höhe des Verletzergewinns; Marktposition des Verletzers; Einfluß auf das touristische Erscheinungsbild der Kanaren im Ausland; Umstände der Begehung; u.s.w.

Beide Behörden hier geben an, sie hätten sich bei der Bemessung des Bußgeldes von diesen Kriterien leiten lassen. Dennoch differieren sie im Ergebnis um 100 %.

Warum? Beide begüngen sich zur Begründung mit der Wiederholung des Gesetzeswortlauts. Eine individuell-konkrete Auseinandersetzung mit den gestzlichen Bemessungskriterien fehlt. Dies ist ein Manko in der gesamten spanischen Verwaltungspraxis. Und es erschwert die Anfechtung. Kein Betroffener kann abschätzen, ob das Bußgeld bei ordnungsgemäßer Anwendung der Bemessungskriterien nicht genauso hoch ausfallen würde.

Man sollte daher keinesfalls die Gelegenheit versäumen, frühzeitig im Bußgeldverfahren  zu handeln.

Und zwar in seiner beider Bedeutungen: Aktiv werden und feilschen.


Bußgeld: „Ans Kreuz mit ihm“ oder „Ego te absolvo“

(BOC 2012/102, núm. 2665, v. 24.05.2012)

Die Höhe spanischer Bußgelder stößt bei Deutschen oft auf Unverständnis. Nicht zu Unrecht, wie der zitierte Fall zeigt.

-         Das Vergehen: Ein touristischer Dienstleister - Betreiber eines Reisebüros - vergißt, der Behörde den Beginn seines Gewerbes anzuzeigen.

-         Die Rechtsfolge: Bußgeld € 12.000,00. 

Szenenwechsel Deutschland.

-         Vergehen: wie vor.

-         Rechtsfolge: Verfahrenseinstellung

In Deutschland hat der Betroffene der Handwerkskammer unverzüglich den Beginn des Betriebes anzuzeigen. Er handelt ordnungswidrig, wenn er diese Anzeige nicht erstattet. Da fahrlässiges Handeln nicht ausdrücklich mit Geldbuße bedroht ist, kommt eine Ahndung nicht in Betracht, wenn er die Anzeige nur vergißt.

Unternehmenstod in Spanien, Absolution in Deutschland.


Tourismusinspektion: „Tritt fest auf, mach´s Maul auf, hör bald auf“

Soll man als Betroffener zur Inspektion Stellung nehmen?

Inspektionsprotokolle enthalten gewöhnlich die vorgedruckte Aufforderung, binnen Frist von 15 oder 20 Tagen zum Ergebnis der Inspektion Stellung zu nehmen. Mitunter nehmen Inspektoren die handschriftliche Forderung  auf, der Betroffene habe Angaben oder Unterlagen nachzureichen, ggf. unterlegt mit der Drohung, die Weigerung stelle eine Behinderung dar, die ihrerseits als Ordungswidrigkeit geahndet werden könne.

Weder die vorgedruckte Aufforderung zur Stellungnahme noch die Frist dafür ist gesetzlich vorgesehen. Ob man sich äußert, hängt davon ab, ob dies zweckmäig ist. Das ist in der Regel der Fall, wenn Feststellungen erfolgt sind, die als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden können. Nicht selten hat der Betroffene etwas zu sagen, was ihn möglicherweise entlastet. Nicht immer ist dies in das Protokoll eingeflossen. Manchmal fällt dem Betroffenen das Wichtigste erst nachträglich ein. Dann ist es zweckmäßig, das in juristisch tragfähige Worte zu fassen und vorzutragen.

Demgegenüber sind Mitwirkungspflichten gesetzlich vorgesehen und strafbewehrt. Dennoch sollte immer geprüft werden, ob das Verlangen der Inspektoren vom Umfang dieser gesetzlichen Pflicht abgedeckt ist. Denkbar ist daneben, daß tatsächliche Hinderungs- oder Unmmöglichkeitsgründe bestehen. Auch dann sollte juristisch treffend vorgetragen werden.

Der Grund ist einfach: Noch ist das Ordnungswidrigkeitenverfahren nicht eröffnet. Die Chance, ein drohendes Verfahren abzubiegen ist allemal höher als ein einmal begonnenes förmliches Verfahren günstig abzuschließen.

Im Zweifel sollte es der Betroffene mit Martin Luther halten. Ihm wird obiges Zitat zugeschrieben. Will sagen:

Überzeugend vortragen und keinen Roman schreiben.

Der Anwalt hilft dabei.


Moratorium: 7 Monate und dann? 

(BOC 2012/093, núm. 2425, v. 11.05.2012)

Das Moratorium ist gegenwärtig befristet auf den 13.12.2012. Dann werden Parlament und/oder Gobierno erneut zu entscheiden haben, wie es mit damit weitergeht.

In den letzten drei Jahren hätten sich u. a. die rechtlichen Bedingungen im Tourismussektor erheblich verändert, so die Begründung des Gesetzgebers für die jüngste nur siebenmonatige Verlängerung des Moratoriums. Der Gesetzgeber stellt dabei maßgblich darauf ab, daß die grundsätzliche Genehmigungspflicht für touristische Vermietungen aufgrund europäischer Vorgaben entfallen ist.

Zur Erinnerung:

Bis Dezember 2009 galt für die touristische Vermietung:

-          Genehmigungspflicht = Grundsatz

-          Genehmigungsfreiheit = Ausnahme

Die Europäische Dienstsleistungsrichtlinie sah dies anders:

-          Genehmigungsfreiheit = Grundsatz

-          Genehmigungspflicht = Ausnahme

Spanien musste die Europäische Dienstleistungsrichtlinie spätestens bis Ende 2009 in nationales Recht umsetzten. Ab Januar 2010 galt dann auch auf den Kanaren:

-          Genehmigungsfreiheit = Grundsatz

-          Genehmigungspflicht = Ausnahme, aber die Ausnahme ist der Grundsatz. Grundsätzlich benötigt man immer die ausnahmsweise Genehmigung. Begründet wurde dies mit einem touristischen Sonderstatus der Kanaren, der von der natürlichen Umwelt ihrer Inseln geprägt wird, die es zu schützen gelte. 

Das Moratorium blieb aufrechterhalten. Für Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria und Teneriffa ist die Verhinderung neuer touristischer Betten damit doppelt abgesichert. Man benötigt immer die eigentlich nur ausnahmsweise erforderliche Genehmigung und ihre Erteilung ist vorläufig ausgesetz.

Man mag diese kanarische Interpretation der Europäischen Dienstleitungsrichtlinie als juristischen Winkelzug ansehen mit dem Ziel, die Richtlinie zu umgehen. Darüber wird zu gegebener Zeit der Europäische Gerichtshof zu befinden haben.

Das Tribunal Supremo jedenfalls scheint die kanarische Interpretation zu bestätigen. Es hatte, soweit ersichtlich, bereits in sieben Fällen über Entschädigungsansprüche Betroffener wegen entfallener Nutzungsmöglichkeiten zu entscheiden. Die kanarische Rechtslage zur Genehmigungsfreiheit oder -pflicht war als Vorfrage zu prüfen. Das Tribunal hat Bedenken gegen deren Rechtmäßigkeit nicht einmal erwogen. 

Der kanarische Gesetzgeber hat eine nachhaltige Lösung in Aussicht gestellt. Ab dem 13.12.2012 wird man wissen, wie sie aussieht.


Moratorium: Bremser und Heizer auf der Tourismus-Lok

(BOC 2012/093, núm. 2425, v. 11.05.2012)

Die Erteilung von Vermietungsgenehmigungen auf Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria und Teneriffa war bis 12.05.2012 ausgesetzt, sog. Moratorium. Es wurde nun verlängert bis 13.12.2012.

Hier noch einmal der gesetzliche Rahmen:

Am Anfang stehen die Direktiven Nr. 24 und 27 des Ley 19/2003, de 14 de abril. Sie bestimmen, daß die Erteilung neuer Vermietungsgenehmigungen von der Kapazität der Inseln abhängt. Die Einzelheiten sollten im 3-Jahres-Turnus durch Gesetz jeweils neu geregelt werden.

Dies geschah erstmals durch das Gesetz Ley 6/2009, de 6 de mayo.

Es bestimmt u. a. Qualität und Quantität des Angebots touristischer Betten auf den Inseln. In seinem Art. 16 verfügte es einen Genehmigungsstop (Moratorium) für neue Vermietungsgenehmigungen auf Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria und Teneriffa. Zulässig blieb die Erweiterung und Erneuerung bestehender Vermietungsgenehmigungen.

Ferner wurde dem Gobierno die Möglichkeit eingeräumt, die Dauer des Moratoriums zu ändern. Je nachdem wie rasant sich der touristische Sektor entwickelt, kann das Gobierno das Moratorium verlängern oder verkürzen und damit die Entwicklung des Sektors bremsen oder anschieben. Zuletzt war das Moratorium befristet bis 12.05.2012.

Das kanarische Parlament hatte bereits am 25.04.2012 ein Verlängerungsgesetz beschlossen (Ley 2/2012, de 8 de mayo, de ampliación temporal de la ley 6/2009 ...) und das Moratorium bis 13.12.2012 verlängert. Das Gesetz trat mit dem 12.05.2012 in Kraft. 


Vermietungsgenehmigung: Voraussetzungen der Genehmigungspflicht

Genehmigungspflichtig sind „establecimientos turísticos de alojamiento“ , touristische Beherbergungseinrichtungen, Art. 24.2 L7/1995 (Tourismusgesetz).

Art. 31.7 des Tourismusgeseztes definiert, was touristische Beherbergungsaktivitäten sind, nämlich

-        Beherbergungsdienstleistungen (servicio de alojamiento); diese sind definiert als:
 
                 - auf dem freien Markt angeboten (libre concurrencia)

                 - zeitlich befristeter Aufenthalt (forma temporal)

                 - ohne daß ein Wohnsitzwechsel stattfindet (sin cambio de residencia)

-        in einer (festen) Einrichtung (establecimiento)

-        offen für die Allgemeinheit (abierto al público)

-        gegen Entgelt (mediante precio)


Tourismusbegriff: Eng oder weit?

Ist Tourismus einzuschränken auf Zwecke des Urlaubs, der Freizeit, der Erholung u.s.w.?

Das Tourismusgesetz macht diese Einschränkung nicht.

Rechtsprechung und juristische Lehre in Spanien haben den überkommenen, auf Urlaubs-, Erholungs- oder Freizeitzwecke beschränkten Tourismusbegriff aufgegeben.  

Der moderne spanische Tourismusbegriff ist umfassend. Ihm unterfallen ohne Rücksicht auf den Zweck alle zeitlich befristeten Aufenthalte, sei es zu Studien-, Arbeits-, kulturellen, beruflichen oder eben auch Urlaubszwecken.

Das kanarische Tourismusgesetz 7/1995 bringt an vielerlei Stellen zum Ausdruck, daß es diesem modernen Tourismusbegriff folgt.


In dubio pro Genehmigungspflicht

Viele fragen sich: Es muß doch möglich sein, kurzzeitig nichttouristisch ohne Vermietungsgenehmigung zu vermieten. 

Gedacht wird dabei an Aufenthalte um ein Buch zu schreiben, an einem Projekt zu arbeiten, einen Lehrgang zu besuchen und sonstiges, was gerade nicht mit Urlaub zu tun hat.

Das Tourismusgesetz jedoch geht von einem anderen, moderneren, nicht auf Urlaubszwecke beschränkten Tourismusbegriff aus. Seine Absicht ist es, möglichst alle Fälle des zeitlich befristeten Aufenthaltes auf den Inseln zu erfassen. In seinem Art. 3 zeichnet das Tourismusgesetz ein Bild der Kanaren als einer geschlossen auftretenden touristischen Einheit. Individuelle Vermietungsmodelle, die außerhalb des gesetzlichen Regelungsbereiches liegen, sind hier nicht vorgesehen.

In Zweifelsfällen, ob also eine vorübergehende Wohnraumüberlassung der Genehmigungspflicht unterliegt oder nicht, wird die Auslegung des Tourismusgesetzes zugunsten einer Genehmigungspflicht erfolgen müssen.


Vermietungsgenehmigung: Schlupfloch-Theorien

Betroffene Vermieter haben allerlei Strategien und Modelle entwickelt, das Genehmigungserfordernis zu umgehen. Von eventuell nicht legalen Verhaltensweisen oder bewußtem Mißbrauch distanziere ich mich.

-        Ausschluß touristischer Vermietung im Mietvertrag

Sogar spanische Anwaltskollegen sollen dies geraten haben.
Das funktioniert indes nicht. Das Erfordernis der autorización previa für die touristische Vermietung beruht auf öffentlich-rechtlichen Gesetzesvorschriften. Sie stehen nicht zur Disposition des Bürgers.

-        Abschluß eines herkömmlichen Wohnungsmietvertrages

Man täuscht ein gewöhnliches, nicht touristisches Langzeitmietverhältnis vor.
Es soll formal den ersten Anschein erwecken, die konkrete Vermietung sei genehmigungsfrei. Letztlich wird die Behörde die Gesamtumstände würdigen. Dennoch besteht der erste Anschein einer genehmigungsfreien Vermietung. Und den muß die Behörde erst einmal widerlegen.

-        Gleichgültigkeit zeigen

Man hofft, nicht erwischt zu werden. Die Hauptinseln werden aufgrund sogenannter Inspektionspläne von Tourismusinspektoren kontrolliert. Auf den Nebeninseln und außerhalb der Tourismuszentren könnte die Strategie aufgehen. Oder auch nicht.

-        Negativattest beantragen

Das ist der Ausweg, den das Gesetz vorsieht. Das Manko ist, daß die Behörde bei Ablehnung des Antrages ein Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten darf. Mit dem Antrag hat man der Behörde sämtliche Fakten offengelegt.

-        Vermietung einstellen

Die einzig sichere Methode, Sanktionen zu entgehen.

-        Leihe statt Miete

Man läßt den Mieter kostenlos wohnen. Da die Genehmigungspflicht u. a. an die Entgeltlichkeit anknüpft, sind unentgeltliche Überlassungen genehmigungsfrei. 
Das erscheint wenig überzeugend. Möglicherweise fließt das Entgelt verdeckt.

-        Kursgebühr statt Miete

Der Vermieter veranstaltet kostenpflichtige Kurse oder Workshops, mediterrane Gartenpflege, Malen auf La Gomera u.s.w. Wohnen ist kostenlos mit inbegriffen.
Die Frage ist, ob das Entgelt für den Kurs nicht vorher um das Entgelt für das Wohnen erhöht wurde.

-        Wohnen gegen Arbeit

Der Vermieter bietet Wohnen. Der Mieter arbeitet halbtags auf der Finca mit.
Das dürfte nicht funktionieren. Nach der Rechtsprechung des Tribunal Supremo kann Miete in jeder Art von Gegenleistung bestehen, auch Arbeitsleistung.

-        Praktikum statt Miete

Der Mieter macht ein Praktikum, etwa „Ökologischer Landbau auf La Palma“, und wohnt dazu auf der Finca. Er arbeitet mit. Als Gegenleistung erhält er Wissen vermittelt. Interessanter Ansatz. Wer Erfahrung damit hat, möge mir berichten.

-        Eigennutzung im weitesten Sinne

Der Vermieter sagt dem Mieter, er möge sich als Verwandter/Familienmitglied ausgeben. Eigennutzung ist genehmigungsfrei.

-        Strohmanngeschäft

Der Eigentümer einer Spanienimmobilie vermietet nicht selbst. Er überläßt dies einem anderen, der die Vermietung von Deutschland aus über das Internet abwickelt und für den Arm spanischer Bußgeldbehörden rechtlich wie tatsächlich schwer erreichbar ist.
Meines Erachtens vom Ansatz her eine legale und erfolgversprechende Methode. (s. auch oben Tourismusinspektion: Auch auf La Palma).


Quince días: Fristen im Ordnungswidrigkeitenverfahren 

Je nach Verfahrensstadium ist der Betroffene mit Fristen konfrontiert, meist 15 Tage. Die Stadien eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens sind:

-        Kenntniserlangung

Die Behörde erlangt Kenntnis von einer eventuellen Ordnungswidrigkeit, z. B. durch Tourismusinspektion, Anzeige, Meldung einer anderen Behörde.

Nach der Tourismusinspektion kann die Behörde dem Betroffenen eine Frist von 15 oder 20 Tagen setzen um zum Ergebnis der Inspektion Stellung zu nehmen. Dies geschieht meist schon im Inspektionsprotokoll. Diese Frist ist im Gesetz nicht vorgesehen.  

-        Caducidad inicial

Der Eröffnungsbeschluß muß 10 Tage nach seinem Erlaß zugestellt werden. Die Fristüberschreitung ist nicht heilbar. Das Verfahren muß eingestellt werden. 

-        Eröffnungsbeschluß (acuerdo de iniciación)

Ist die Behörde der Meinung, es lägen Anhaltspunkte für eine Ordnungswidrigkeit vor, beschließt sie die Eröffnung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens.

Mit der Zustellung dieses Beschlusses erhält der Betroffene eine Frist von 15 Tagen zur Stellungnahme und zur Vorlage/Benennung von Beweisen.

-        Beweiserhebung

Ist der Sachverhalt unklar, führt die Behörde eine förmliche Beweisaufnahme durch; die Beweismittel hat entweder der Betroffene oder die Behörde selbst beigebracht; zulässig sind alle gesetzlich vorgesehen Beweismittel, z. B. Zeugen, Urkunden, Sachverständige, eidesstattliche Versicherungen.

-        Entscheidungsvorschlag (propuesta de resolución)

Er enthält den Entwurf der abschließenden Entscheidung, also den maßgeblichen Sachverhalt mit Beweiswürdigung, die rechtliche Beurteilung und die vorgesehene Sanktion.  

Mit Zustellung des Entscheidungsvorschlages erhält der Betroffene eine Frist von 15 Tagen für abschließendes rechtliches Gehör (audiencia).

-        Entscheidung (resolución)

Sie wird dem Betroffenen zugestellt.

 

Welche Folgen hat es, wenn der Betroffene eine Frist versäumt?

Versäumt er die Frist zur Stellungnahme auf den Eröffnungsbeschluß und ist nach Ansicht der Behörde der Sachverhalt klar, entfällt der Verfahrensschritt der Beweiserhebung. Die Behörde kann den Inhalt des Eröffnungsbeschlusses unverändert als Entscheidungsvorschlag übernehmen. Verspätet vorgebrachte Beweise muß die Behörde zwar beachten, aber sie muß das förmliche Beweisverfahren nicht durchführen. Verteidigt sich der Betroffenen nicht nur mit abweichenden Rechtsansichten, sondern mit Fakten, etwa damit, daß die Behörde von einem falschen Sachverhalt ausgeht, daß z. B. das Inspektionsprotokoll unrichtig sei, muß er dies binnen Frist richtig stellen und sämtliche Beweismittel benennen oder vorlegen.

Versäumt der Betroffene eine der anderen Fristen, ist dies ohne Folgen. Die Fristen dienen der allgemeinen Verfahrensbeschleunigung. Im Ordnungswidrigkeitenverfahren gilt der Grundsatz, daß der Betroffene in jedem Verfahrensstadium Einwendungen vorbringen kann.


Fangquoten: Wie erhöht man die Quote bei Tourismusinspektionen?

Folgende Methode, die auch mir bisher nicht bekannt war:

Die Behörde führt die Inspektion bei einem Makler, Vermittler oder Plattformbetreiber von Ferienimmobilien durch. Irgend ein Vorwurf, eine Bagatelle, findet sich schon. Dann verweist die Behörde auf Art. 24.f DECRETO 190/1996, de 1 de agosto, regulador del procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora en materia turística y de la inspección de turismo. Hiernach hat die Behörde die Befugnis, zu

 „Zugang, Prüfung und Untersuchung aller ... Unterlagen ... sowie Kopien davon zu erhalten“.

Darauf gestützt verlangt die Behörde die Herausgabe der Kundendaten, d. h. Eigentümerdaten aller Vermietobjekte, die der Makler, Vermittler oder Plattformbetreiber in seine Web-Seite eingestellt hat, verbunden mit der Drohung, daß andernfalls eine Behinderung der Inspektion vorliege, die ihrerseits eine Ordnungswidrigkeit darstelle.

Ist das rechtmäßig?

Der Wortlaut der Gesetzesvorschrift deckt das behördliche Verlangen.

Und der Datenschutz?

Die spanische Datenschutzbehörde Agencia de Protección de Datos in Madrid hält solches Herausgabeverlangen nach vorläufiger Stellungnahme vom 02.03.2012 für rechtmäßig.

Für die Behörde ist die Sache einfach, für den Makler, Vermittler oder Plattformbetreiber existentiell. Die Entwicklung dürfte interessant werden. 


Was lange währt … : Verjährung und Verfall

Ein touristischer Vermieter erhält Inspektorenbesuch Anfang Februar 2011. Ende Februar 2012, mehr als ein Jahr später, wird ihm der Beschluß über die Eröffnung des Ordnungswidrigkeitenverfahrens zugestellt.  

Das führt zu der Frage, welche Fristen die Behörde zu beachten hat:

-         Frist für die Verjährung der ordnungswidrigen Tat: Die Verjährungsfristen im Tourismusrecht betragen bei Ordnungswidrigkeiten, die als leicht eingestuft sind, ein Jahr, bei schweren und sehr schweren Ordnungswidrigkeiten zwei bzw. drei Jahre nach Begehung der Tat (Art. 74.1 Ley 7/1995).

-         Frist für die Zustellung des Eröffnungsbeschlusses: Zwei Monate ab Beschlußfassung (Art. 6.2 Real Decreto 1398/1993, de 4 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento del Procedimiento para el Ejercicio de la Potestad Sancionadora).

-         Frist für die abschließende Entscheidung über die Ordnungswidrigkeit: Sechs Monate ab Zustellung des Eröffnungsbeschlusses (Art. 4.1 DECRETO 190/1996, de 1 de agosto, regulador del procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora en materia turística y de la inspección de turismo).

-         Frist für die Verjährung der verhängten Buße: Je nach Einstufung der Tat, s. oben, nach ein, zwei oder drei Jahren ab Bestandskraft des Bescheides (Art. 74.2 Ley 7/1995).

Es gibt also Fristen, innerhalb derer die Behörde ein begonnenes Verfahren entscheiden muß. Gibt es auch eine Frist, innerhalb der die Behörde ein Verfahren beginnen muß, nachdem sie, etwa durch eine Inspektion, Kenntnis von einer möglichen Ordnungswidrigkeit erlangt hat?

Gibt es. Aber nicht im Tourismusrecht. Fristen für den Beginn eines behördlichen Verfahrens sind nur im Einzelfall gesetzlich vorgesehen, etwa im Medikamentengesetz, Art. 111.2  Ley 25/1990. Entscheidet die Behörde nicht binnen eins Jahres nach Erlangung der Kenntnis einer Ordnungswidrigkeit, tritt „caducidad“ ein, d. h. ein prozessuales Hindernis, das die Fortsetzung des Verfahrens verbietet.

Im Tourismusrecht ist das nicht vorgesehen. Die einzige zeitliche Grenze für den Beginn eines Verfahren ist die Verjährung. Die Verjährungsfrist betrug im obigen Fall zwei Jahre. Die Behörde konnte also mehr als ein Jahr nach der Inspektion warten, bis sie das Ordnungswidrigkeitenverfahren eröffnete.

Für den Betroffenen ist dies ein Problem. Das Inspektionsprotokoll ist eine öffentliche Urkunde. Sein Inhalt gilt als richtig, bis der Betroffene die Unrichtigkeit beweist. Je länger die Inspektion zurückliegt, desto schwieriger wird dieser Beweis. Zeugen erinnern sich nicht mehr oder sind nicht mehr verfügbar u.s.w.

Und das führt zu der Frage, ob die Behörde dies bewusst so handhabt.


Habla español? – Sorry, please?

(BOC 2011/226, núm. 5955, v. 16.11.2011)

Falsche Antwort. Setzen. Sechs-hundert-ein Euro.

Und zwar Bußgeld. Für den Betreiber einer Bar.

Bar-Betreiber müssen spanisch sprechendes Personal haben. Andernfalls begehen sie eine schwere Ordnungswidrigkeit. Das ist Gesetz auf den Kanaren.

Nur, ab wann spricht man spanisch?

Das Gesetz schweigt. Meines Erachtens ist der Bußgeldtatbestand damit zu unbestimmt. Der Gesetzgeber muß vorher klar sagen, was verboten ist, wenn er nachher jemanden für einen Verstoß dagegen bestrafen will. Nulla poena sine lege. Keine Strafe ohne (klares) Gesetz. Dieser Grundsatz hat Verfassungsrang. Er steht in der spanischen Verfassung. Es ist doch anzunehmen, daß der kanarische Gesetzgeber über ausreichend spanisch sprechendes Personal verfügt.

Und muß sich der Staat wirklich zum Wächter darüber erheben, ob der hiesige Kellner der Landessprache mächtig ist? Sollte der Staat das nicht besser dem Markt überlassen?


Im Namen des Volkes

(BOC 2011/226, núm. 5952, v. 16.11.2011)

Das kanarische Tourismusgesetz (Ley 7/1995) ist kein Meisterwerk. Der jüngste Beleg dafür entstammt obigem Ordnungswidrigkeitenverfahren:

Ein kanarischer Reiseveranstalter verkaufte einigen Fußballfans eine Reise zum Weltmeisterschafts-Endspiel nach Südafrika. An der Reise hat irgendwie nichts funktioniert und die Fußballfans haben das Spiel verpaßt.

Ein Fall für den Zivilrichter.

Enthielte das Tourismusgesetz nicht folgenden Bußgeldtatbestand (Art. 75 Nr. 4), wonach als schwere Ordnungswidrigkeit gilt: No prestar un servicio según lo convenido entre las partes, cuando de ello se deriven perjuicios graves para el usuario. Will sagen,

„…wenn die erbrachte Leistung nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht…“

Damit urteilen Verwaltungsbeamte der Bußgeldbehörde über zivilrechtliche Fragen des Reisevertragsrechts.  

Das ist bedenklich, denn Rechtsstaatsprinzipien wie Gewaltenteilung, und Justizgrundrechte wie das Recht auf den gesetzlichen Richter, Gerichtsöffentlichkeit u.s.w. geraten dabei ins Abseits.


Abgewatscht! 

Die unten dargestellte Gerichtsentscheidung ist die letzte aus einer Reihe vorangegangener identischer Entscheidungen (ROJ: STSJ ICAN 3530/2010; 3533/2010; 3535/2010; 3539/2010; 3577/2010; 492/2011; 1489/2011).

Die tragenden Urteilsgründe sind wortgleich. Sieben mal. Wortgleich. Bis zum letzten Buchstaben.

Wie steht es um die Ethik einer Behörde, die vom Obersten Gerichtshof sieben mal wortgleich abgewatscht werden muß, und es beim achten Mal immer noch anders macht?


Der Rechtsprechung sei Dank! 

(ROJ: STSJ ICAN 1490/2011)

Einige Vermieter hatten ohne Genehmigung touristisch vermietet. Die Behörde verhängte Bußgelder. Die Betroffenen haben die Bußgeldbescheide angefochten. Dann trat am 06.01.2010 die Gesetzesänderung durch Ley 14/2009 in Kraft. Zur Erinnerung:

-         Rechtslage vorher: Touristische Vermietung erlaubnispflichtig

-         Rechtslage nachher: Touristische Vermietung erlaubnisfrei, aber ausnahmsweise benötigt man dennoch eine Erlaubnis

Konnten die Vermieter für die Vermietung vor dem 06.01.2010 nach dem 06.01.2010 noch bestraft werden?

Ja, meinte die Behörde und hat die Sachen bis zur letzten Instanz durchgestritten.

Nein, meinte der Oberste Gerichtshof der Kanaren, Kammer für Verwaltungsrecht, Tribunal Superior de Justicia, Sala de lo Contencioso. Die frühere grundsätzliche Erlaubnispflicht sei durch die grundsätzliche Erlaubnisfreiheit ersetzt worden. Im Ordnungswidrigkeiten-Recht hätte die günstigere Regelungen Rückwirkung:

„...was zu dem Schluß führt, daß das gegenständliche Vergehen...aufgehört hat, typischerweise rechtswidrig zu sein, weil nun das Prinzip der Niederlassungsfreiheit gilt, ohne daß von vornherein eine Genehmigung nötig ist...“

Der Rechtsprechung sei Dank.

Alle Ordnungswidrigkeitenverfahren, die Verstöße aus der Zeit vor dem 06.01.2010 betreffen und noch nicht rechtskräftig abgeschlossen sind, müssen im Hinblick auf diese Rechtsprechung zugunsten der Betroffenen abgeschlossen werden.


Nula colaboración – ist nicht

(BOC 2011/170, núm. 4771, v. 29.08.2011)

Der touristische Vermieter eines Appartements auf Teneriffa erhielt Inspektorenbesuch.

Nicht mit mir, dachte er wohl, und verweigerte den Zutritt. Selbst nach Zuziehen der Polizei bewahrte er seine Verweigerungshaltung und verhinderte so die Inspektion.

Nicht mit uns, dachte wohl die Behörde und verhängte ein Bußgeld von € 7.200,00. Der Vorwurf:

„Nula colaboración con la actuación inspectora incluso ante la presencia de la policía local“

Keinerlei Mitwirkung bei der Inspektion, nicht einmal nach Zuziehen der Polizei.

Verweigerung ist keine Option.


Tourismus-Inspektion: Wie soll man sich verhalten?

Dazu sollte man zunächst wissen, wie eine Inspektion abläuft.

Rechtsgrundlage ist das Tourismus-Gesetz (Art. 83, 84 Ley 7/1995) sowie das Gesetz über das touristische Ordnungswidrigkeitenverfahren und über touristische Inspektionen (Art. 22 ff, Decreto 190/1996, de 1 de agosto, regulador del procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora en materia turística y de la inspección de turismo, im folgenden kurz: Dekret).

Zuständig sind Mitarbeiter des Gobierno, Consejería de Turismo, Art. 22 des Dekrets.

Vorrangiges Ziel einer Inspektion ist, festzustellen, ob die Vorgaben der Tourismus-Gesetzgebung eingehalten werden, Art. 23 des Dekrets.

Dazu haben die Inspektoren insbesondere das Recht auf Zugang, Untersuchung und Prüfung von Einrichtungen, Unterlagen, Büchern und Registern, Art. 24. f) des Dekrets. Sie dürfen den Betroffenen zur konkreten Mitwirkung auffordern. Kommt er dem nicht nach, ist dies als Behinderung oder Vereitelung einer Amtshandlung ordnungswidrig und wird mit Bußgeld belegt, Art. 33, 40 des Dekrets. Zu den Folgen siehe Fall oben.

Inspektionen dürfen jederzeit und ohne konkreten Anlaß durchgeführt werden. Inspektoren müssen sich mit Personalien und Dienstbezeichnung ausweisen, Art. 29 des Dekrets.

Über die Inspektion ist ein Protokoll zu errichten. Es liefert später als öffentliche Urkunde den vollen Beweis dafür, wie die Inspektion abgelaufen ist. In das Protokoll sind alle Umstände aufzunehmen, die eine Ordnungswidrigkeit erfüllen könnten, aber auch alle entlastenden Umstände, Art. 25 des Dekrets.

Das Protokoll ist in Gegenwart des Betroffenen oder eines Vertreters zu erstellen und vom Inspektor zu unterschreiben. Der Inspektor stellt das Protokoll dem Betroffenen sodann förmlich zu, wobei er die Zustellung im Protokoll selbst vermerkt, Art. 32.2 des Dekrets. Der Betroffene unterschreibt den Zustellungsvermerk. Das bedeutet nicht, daß er mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden ist, Art. 28.3 des Dekrets. Verweigert der Betroffene seine Unterschrift, gilt die Zustellung dennoch als bewirkt. 

Daraus dürfte sich folgende Verhaltensanweisung gewinnen lassen:

-         Die Inspektoren bitten, sich auszuweisen, falls sie es nicht von sich aus tun.

-         Die Inspektoren nach dem Anlaß (Anzeige, Auftrag durch andere Behörde, u.s.w.) und dem Zweck der Inspektion (welches Vergehen soll vorliegen, welche Tourismus-Norm soll verletzt sein?) fragen, sofern sie es nicht von sich aus tun.

-         Zeugen zuziehen. Verläuft die Inspektion nicht voll zu Gunsten des Betroffenen, wäre daran zu denken, daß die Zeugen umgehend ein eigenes schriftliches Protokoll verfassen, solange ihre Erinnerung noch frisch ist, um etwa später nachweisen zu können, daß das vom Inspektor geführte Protokoll unvollständig oder unrichtig ist.

-         Amtshandlungen nicht behindern.

-         Keine Anerkenntnisse abgeben.

-         Darauf achten, daß die Inspektoren alle wesentlichen Vorgänge richtig und vollständig protokollieren. Entlastende Gesichtspunkte vorbringen und um Aufnahme in das amtliche Protokoll bitten.

-         Sachlich bleiben.

 

Illegale Vermietung – hohes Bußgeld 

(BOC 2011/170, núm. 4770, v. 29.08.2011)

Der Fall hier beginnt wie viele andere. Ein unzufriedener Tourist zeigt die Vermieterin eines Appartements auf Gran Canaria bei der Behörde an.  

Die Behörde stellt fest, daß das Appartement ohne die erforderliche Genehmigung (autorización previa) touristisch vermietet wird, und belegt die Vermieterin mit einem Bußgeld von € 18.000,00. 

Ausgehend von der gesetzlichen Definition des Begriffes der touristischen Vermietung (Art. 31.1 Ley 7/1995)

-         Beherbergungsaktivitäten

-         gerichtet an einen unbestimmten Personenkreis

-         zu anderen als dauernden Wohnzwecken

-         gegen Entgelt

führt die Behörde aus, daß die betroffene Vermieterin touristisch vermietet, wofür sie eine vorherige Genehmigung benötigt, die sie jedoch nicht hat.

Die Behörde sieht die zugrunde liegenden Fakten als nachgewiesen an durch

-         die Aussage der Mieter

-         die eigenen Darstellungen der Vermieterin

-         die Internetadresse, auf der die Vermieterin ihr Appartement bewirbt

-         die Feststellungen der Kontrolleure vor Ort

Die Ordnungswidrigkeit „illegale Vermietung“ wird vom Gesetz als sehr schwere Ordnungswidrigkeit qualifiziert, in Ausnahmefällen als schwere Ordnungswidrigkeit. Die Behörde stuft sie hier als schwer ein. Der gesetzliche Bußgeldrahmen dafür reicht von € 1.501,00 bis 30.000,00.

Insoweit ist der Bescheid unproblematisch. Er besteht im Wesentlichen aus einem Formulargerüst und Textbausteinen. Größere individuell-konkrete Ausführungen enthält der Bescheid nicht, da die Betroffene den Verstoß eingeräumt hat.

Bei der Bemessung des konkreten Bußgeldes von € 18.000,00 gibt die Behörde an, sie habe folgende Kriterien gewichtet, nämlich

-         den unerlaubten Vermietungsgewinn

-         die negative Vorbildwirkung für den touristischen Sektor

Zu einem Vermietungsgewinn hat die Behörde jedoch keine Feststellungen getroffen, ebenso wenig finden sich Ausführungen dazu, in welcher Relation Vermietungsgewinn und Höhe des Bußgeldes zueinander stehen sollen. Hier wären individuelle Ausführungen zwingend notwendig gewesen.

Die negative Vorbildwirkung der illegalen Vermietung durfte bei der Bemessung des Bußgeldes keine Rolle spielen. Die negative Vorbildwirkung eines bestimmten Verhaltens ist schon dadurch sanktioniert, daß das Verhalten überhaupt eine Ordnungswidrigkeit/Straftat begründet. Das selbe Verhalten, das für die Begründung einer Tat herangezogen wird, darf dem Betroffenen nicht ein zweites Mal bei der Bemessung der Strafe angelastet werden.

Beide vorgenanten Kritikpunkte sind rechtsstaatlich besehen Kardinalfehler.

Die Vermieterin ihrerseits hat sich schriftlich zum Vorwurf geäußert. Das ist grundsätzlich richtig, denn es ist die einzige Möglichkeit, auf die Entscheidung der Behörde einzuwirken und wenigstens die Folgen abzumildern.

Wer sich äußert, sollte nur Sachverhalt vortragen, der sich zu seinen Gunsten auswirkt. Hier hat die Vermieterin den Verstoß freimütig eingeräumt, sich in langen Ausführungen zu rechtfertigen versucht, warum sie vermietet, und dabei vieles ausgeplaudert, was ihr zum Nachteil gereichte, etwa ihre Internetseite, auf der sie ihr Appartement bewirbt. Die Beweggründe der Vermietung jedoch sind rechtlich unerheblich. 

Sinnvolle Einwendungen könnten beispielsweise sein, daß der Betroffene das, was die Behörde ohnehin schon weiß, einräumt, und er dies in ein mildes Licht rückt, etwa den festgestellten Vermietungsfall als Einzelfall darstellt, oder darlegt, daß die Vermietung genehmigungsfähig sei, daß man dabei sei, eine Genehmigung zu beantragen, daß man den Ausnahmetatbestand für Kleinstvermieter erfülle, um nur einige zu nennen.


Regierungsgeschäft

(BOC 2011/170, núm. 4769, v. 29.08.2011)

Die Regierung (Presidencia de Gobierno) zeigt mit obiger Ordnungswidrigkeiten-Verfügung dem Betreiber einer Bar auf Gran Canaria wie paragrafentreu sie ihr Geschäft verrichtet. Vorwurf Nr. 3 lautet:

„Deficiencias consistentes en carecer de pechero o colgador en el servicio de aseo“

Auf deutsch:

„Kein Kleiderhaken auf dem Klo“

Zugegeben, das kann ärgerlich sein. Und der Buchstabe des Gesetzes gibt der Regierung recht.

Bußgeld: € 345,00. Pecunia non olet.


Ihre Meinung zählt (nicht)  

(BOC 2011/170, núm. 4760, v. 29.08.2011)

Die Regierung geht mit obiger Verfügung den Vermieter von Appartementhäusern an. Ein Gast der Anlage hatte diverse Beschwerden. Es gab jedoch keine Beschwerdeformulare, was seinen Ärger steigerte. Deshalb erstattete er Anzeige bei der Behörde, die sogleich einen Kontrolleur schickte, der die Beschwerden, wie er meinte, bestätig fand. Interessant ist Beschwerdegrund Nr. 2, der auszugsweise lautet:

Die Polstermöbel in den Wohnzimmern seien abgewetzt. Die Holzfenster müssten mal gestrichen werden. Töpfe, Pfannen, Bettlaken u.s.w., da müsste mal in Sachen Sauberkeit was getan werden. Bußgeld: € 435,00

Was geschieht hier?

Der Vermieter wird nicht wegen Fakten bestraft, sondern wegen Behauptungen. Was ist, wenn der Vermieter guten Gewissens behauptet, seine Fenster erst in zwei Jahren streichen zu müssen? Eine Behauptung ist so viel wert, wie die Behauptung des Gegenteils. Aus rechtsstaatlicher Sicht muß der Bürger vorher wissen, welche Sachverhalte das Gesetz mit Strafe bedroht. Du sollst nicht töten, nicht rechts überholen oder keinen Meineid leisten. Da weiß man, worauf man sich einlässt. Aber nirgends steht, daß bestraft wird, wer nach Meinung der Behörde seine Fenster nicht gestrichen hat. Die Behörde stützt sich auf eine Vorschrift, nach der der touristische Vermieter sein Objekt in einem guten Zustand zu erhalten hat. Schon das dürfte viel zu unbestimmt sein um daran eine Strafe zu knüpfen.

Das behördliche Vorgehen hier ist rechtsstaatlich höchst bedenklich und Ausdruck jenes überholten Obrigkeitsdenkens, wonach nur die Meinung der Behörde zählt.


Resümee 

Der brisante Fall, der auf La Palma heftigste Diskussionen um die sog. illegalen Betten ausgelöst hat, ist mit der Darstellung unten juristisch hinreichend ausgeleuchtet. Ich schließe diese Betrachtung daher ab mit dem Dank an alle Betroffenen und Leser für die positive Resonanz, sowie mit einem persönlichen Resümee:

Die privaten Kleinstvermieter auf den Kanaren sind an der Zahl viele, aber keine geschlossen agierende Einheit. Wer sich berufen fühlt, eine Interessenvertretung zu etablieren, den möchte ich ausdrücklich dazu ermuntern.

Die Thematik der touristischen Vermietung und das Tourismusrecht allgemein setzte ich mit einzelnen Beiträgen nach oben fort.


Der brisante Fall 

Im Jahr 2007 konnten sich touristische Vermieter, die keine Vermietungserlaubnis hatten, beim Cabildo unter bestimmten Voraussetzungen in eine Liste eintragen lassen und sich so einen gewissen Bestandsschutz für ihre Vermietungstätigkeit sichern. Die Vermietungserlaubnis hätte sodann unter erleichterten Voraussetzungen beantragt werden können. Die zugrunde liegende Rechtsnorm (Norma 23) im Plan Territorial Especial de Ordenación de la Actividad Turística de la Isla La Palma (PTET) wurde dann aber gerichtlich für unwirksam erklärt und aufgehoben.

Das Cabildo hat die Liste mit knapp 450 Vermieternamen und einer Kapazität von 3.625 Betten damals veröffentlicht. 

Ein offenbar frustrierter Bauunternehmer aus Los Llanos, Don Eloy Armas Simon, hat nun sämtliche Personen auf der Liste beim Gobierno de Canarias wegen fehlender Vermietungserlaubnisse angezeigt. Die Regierung, Consejería de Turismo, Amt für Ordnungswidrigkeiten, fordert nun offenbar sämtliche Vermieter auf der Liste auf, binnen einer Frist von 15 Tagen, die Vermietungserlaubnis beizubringen, andernfalls ein Bußgeld in Aussicht gestellt wird.
 
Eine Erlaubnis lässt sich nicht innerhalb von 15 Tagen bekommen, insbesondere nicht in Spanien. Die Regierung könnte daher in allen Fällen ein förmliches Bußgeldverfahren einleiten. Das Gesetz (Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias) qualifiziert die Vermietung ohne entsprechende Erlaubnis als grobe Ordnungswidrigkeit mit entsprechend hohen möglichen Bußgeldern.
 
Selbst im Cabildo herrscht Unsicherheit, wie sich die Betroffenen verhalten sollen. Die Ratschläge reichen von Nichtstun bis Widerspruch, Einstellen sämtlicher Vermietung u.s.w.
 
Im Folgenden beantworte ich allgemeine Fragen zum Thema. Wenn Sie darüber hinaus konkreten Bedarf an anwaltlicher Beratung oder Vertretung haben, gehen Sie bitte einfach auf „Ihre Anfrage“. Dies ist für Sie unverbindlich und kostenfrei.

      

  • 1. Darf man, wie dieser Bauunternehmer, andere so einfach anzeigen?

Ja. Jedermann darf sich an die Behörden wenden und ihnen Sachverhalte zur Kenntnis bringen, die er für ordnungswidrig hält. 

      

  • 2. Muß die Behörde einer Anzeige nachgehen?

 Ja. Die Behörde hat kein Ermessen. Sie muß feststellen, ob hinreichende Anhaltspunkte für die Rechtswidrigkeit des Sachverhalts vorliegen. Wenn ja, ist sie verpflichtet, ein Ordnungswidrigkeitenverfahren einzuleiten.

Im vorliegenden Fall hat es die Behörde einfach. Die Vermietung ohne Erlaubnis ergibt sich aus der Liste des Cabildo. Da die Betroffenen zwischenzeitlich über eine Genehmigung verfügen könnten, ist es folgerichtig, wenn die Behörde sie zunächst nur auffordert, eine Genehmigung vorzulegen.


  • 3. Durfte das Cabildo die Liste überhaupt veröffentlichen? 

Die Behörde darf eine Vielzahl gleichgelagerter Fälle in einem Sammelbescheid zusammen fassen und diesen öffentlich zustellen. 

Bedenken bestehen, dass dies in Form einer Liste geschah, in der Einzeldaten miteinander verknüpft waren, wie hier also Name, Vorname, Straße, Ort, Bettenzahl. Hier liegt ein Verstoß gegen das Spanische Datenschutzgesetz (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal) zumindest nahe. 
 
In diesem Fall wäre zu überlegen, ob aus einer etwa rechtswidrigen Datengewinnung durch das Gobierno ein Datenverwertungsverbot folgt. Dies kann jedoch offen bleiben, wenn das Gobierno die Daten ohne weiteres auch auf rechtmäßige Weise hätte erlangen können. 
 
Das Datenschutzgesetz bezweckt nicht, dass die Liste vor dem Gobierno geheim bleibt. Auch das Cabildo hätte die Liste zur Verfolgung etwaiger Ordnungswidrigkeiten ohne weiteres dem Gobierno vorlegen dürfen.

                                                                                             

  • 4. Steht überhaupt fest, dass man für die Vermietung eine Erlaubnis braucht?

Das Gesetz (Ley 7/1995) wurde nach dem Entstehen der besagten Liste grundlegend modifiziert (durch Ley 14/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica la ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias). 

Nach der neuen Fassung des Ley 7/1995 sind gemäß Art. 24 Nr. 1 Absatz 1 die Errichtung, Erweiterung, Wiederinbetriebnahme und Umgestaltung touristischer Beherbergungsbetriebe nunmehr erlaubnisfrei. Eine spezielle Vermietungserlaubnis ist (zunächst einmal) nicht einzuholen. Die Baugenehmigung (licencia urbanística) für das Gebäude oder die Nutzungsänderung bleibt unberührt. 
 
Ausnahmsweise (Art. 24 Nr. 2 Absatz 1 Ley 7/1995) benötigt man die Vermietungserlaubnis aber doch für die Errichtung, Erweiterung, Wiederinbetriebnahme, Umgestaltung und Eröffnung eines touristischen Beherbergungsbetriebes, und zwar dort, wo die Schaffung eines neuen Angebots touristischer Betten durch Gesetz oder Rechtsverordnung Beschränkungen  unterworfen ist und die örtliche Territorialplanung diese Beschränkungen aufgenommen hat. Und genau das ist auf La Palma der Fall.

Gesetz in diesem Sinn ist das Ley 6/2002, de 12 de junio, sobre Medidas de Ordenación Territorial de la Actividad Turística en las Islas de El Hierro, La Gomera y La Palma. Es ermächtigt die Inselregierung, in der Territorialplanung Beschränkungen in Bezug auf neue Bettenkapazitäten fest zu setzen (etwa in Art. 4 c). Die Inselregierung hat von dieser Beschränkungsmöglichkeit in ihrer Territorialplanung Gebrauch gemacht und zwar im Plan Territorial Especial de Ordenación de la Actividad Turística de la Isla La Palma (PTET). Er äußert sich umfangreich zur Bettenzahl und ihrer Verteilung auf der Insel. Für die Kanaren insgesamt gilt Ley 6/2009, de 6 de mayo.
 
Damit benötigt man für die touristische Vermietung zwar ausnahmsweise, aber trotzdem weiterhin und in jedem Fall eine Vermietungserlaubnis.


  • 5. Die Ausnahmevorschrift (Art. 24 Nr. 2 Absatz 1 Ley 7/1995) unterwirft die „Eröffnung“ eines touristischen Beherbergungsbetriebes der Erlaubnispflicht. Wie verhält es sich, wenn die Vermietung schon betrieben wurde, als die gesetzliche Neufassung Ende 2009 verabschiedet wurde und mit dem 06.01.2010 in Kraft trat?

Dies ist unklar. Das Gesetz ist an dieser Stelle auslegungsbedürftig. Folgende Möglichkeiten sind denkbar:

- Der Gesetzgeber war der Meinung, der Begriff „Eröffnung“ erfasse nur die neu eröffneten Vermietungstätigkeiten. Die bestehende Vermietung wäre dann erlaubnisfrei.

- Er war der Meinung, der Begriff „Eröffnung“ erfasse alle irgendwann einmal eröffneten Vermietungstätigkeiten. Die bestehende Vermietung wäre dann erlaubnispflichtig.

 - Er hat schlicht vergessen, die Thematik zu regeln. Die bestehende Vermietung wäre dann erlaubnisfrei, denn Erlaubnisfreiheit ist der Grundsatz, Erlaubnispflicht die Ausnahme.

Die einzige Übergangsregelung im Ley 7/1995 spricht davon, dass Verwaltungsverfahren über die Erlaubniserteilung, die bei In-Kraft-Treten der gesetzlichen Neufassung im Gange waren, zu beenden und abzuschließen sind. Sie sind also nicht etwa unter veränderten rechtlichen Gesichtpunkten fort zu setzen. Tatsachenfeststellungen aus diesen Altverfahren sind zwar aufzubewahren für im Einzelnen genannte Zwecke, aber eben nicht für ein Erlaubniserteilungsverfahren nach Art. 24 Nr. 2 Ley 7/1995. 

Für betroffene Vermieter, die vom Gobierno zur Vorlage einer Erlaubnis aufgefordert wurden, eröffnet sich hier eine gut vertretbare Argumentation dahin, dass eine Erlaubnis nach der gesetzlichen Neuregelung nicht mehr erforderlich ist.


  • 6. Kann es bedeutsam sein, wenn der Plan General de Ordenación (PGO) in einer Gemeinde noch nicht in Kraft ist?

Soweit ersichtlich, spielt dies im Verfahren der Erlaubniserteilung keine Rolle. Anders verhält es sich mit dem Plan Insular de Ordenación de La Palma (PIO). Er wurde am 23. April 2010 erst vorläufig verabschiedet. Er ist damit noch nicht in Kraft. Agumentativ könnte dies gegenüber dem Gobierno wie folgt verwendet werden: Die Vermietungserlaubnis wird gemäß Art. 21 Nr. 1 Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos nur erteilt, wenn die Vereinbarkeit der Vermietung mit den Regelungen des PIO feststeht. Dazu müsste er jedoch zuerst in Kraft getreten sein.


  • 7. Kann man mit Verjährung argumentieren?

Nein. Es kommt nicht darauf an, daß man mitunter schon vor vielen Jahren mit der Vermietung begonnen hat. Vermietung ist ein Dauerzustand. Die Verjährungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Vermietung eingestellt wird.


  • 8. Soll man die Vermietungserlaubnis beantragen?

Wer die Voraussetzungen für eine Vermietungserlaubnis erfüllt, kann sie beantragen und damit einem etwaigen Ordungswidrigkeitenverfahren auf jeden Fall die Grundlage entziehen. Nach gegenwärtiger Erkenntnis ist dem Antrag ein proyecto técnico eines Architekten beizufügen. Insoweit stellt sich die Kostenfrage. Beim Gobierno müßte ergänzend um Fristverlängerung für die Anfertigung und Einreichung des Antrages nachgesucht werden. Sobald der Antrag eingereicht ist, müßte beim Gobierno die Aussetzung des Verfahrens beantragt werden, bis die Genehmigungsbehörde entschieden hat.


  • 9. Sind die Informationsschriften des Cabildo über die Voraussetzungen, die der Antrag auf Vermietungserlaubnis mitbringen muß, verbindlich (z. B. Documentación precisa para la solicitud de Autorizaciones Turísticas en Suelo Rústico)?

Die Voraussetzungen, die hier aufgestellt werden, sind so hoch, daß sie potenzielle Vermieter daran hindern könnten, eine Vermietungserlaubnis zu beantragen. Dies widerspricht der Europäischen Dienstleistungsrichtlinie. 

Spanien hat diese Richtlinie in nationales Recht umgesetzt durch das Gesetz über den freien Zugang zu Dienstleistungen und deren Ausübung (Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio). Dieses Gesetz statuiert die grundsätzliche Erlaubnisfreiheit jeder Dienstleistung und untersagt es spanischen Behörden, den Erbringern von Dienstleistungen andere als die im Gesetz selbst vorgesehenen Beschränkungen aufzuerlegen. Das Cabildo müßte seine Informationsschrift vor dem Hintergrund des Ley 17/2009 neu und mit niedrigeren Anforderungen formulieren. Eine Stellungnahme des Cabildo konnte ich dazu bisher nicht erhalten.

Das Cabildo von La Palma hat seine Antragsformulare und Ausfüllhinweise inzwischen überarbeitet.


  • 10. Sollte man die Vermietungserlaubnis vorläufig beantragen, ohne vollständige Unterlagen beizufügen?

Das Cabildo darf einen unvollständigen Antrag nicht sogleich zurückweisen. Es muß den Antragsteller auffordern, fehlende Unterlagen nachzureichen. Dies verschafft jedenfalls Zeit.

Gegenüber dem Gobierno kann sodann nachgewiesen werden, daß die Vermietungserlaubnis jedenfalls beantragt wurde.


  • 11. Muß das Gobierno ein Ordnungswidrigkeitenverfahren aussetzen, wenn die Rechtslage in Bezug auf die Erteilung der Vermietungserlaubnis unklar ist?

Nein. Der Grundsatz ist, daß sog. vorgreifliche Fragen (cuestiones incidentales) nicht zur Aussetzung eines Verfahrens führen.


  • 12. Gibt es eine politische Lösung?

Im Prinzip ja. Die Frage ist nur, wann. Um den Prozeß der politischen Meinungsbildung anzuschieben, habe ich den Sachverhalt dem spanischen Ombudsmann, dem Diputado del Común, vorgetragen. Es wäre sinnvoll, wenn möglichst viele der Betroffenen diesem Beispiel folgen.  

Presseberichten vom 15.06.2010 zufolge hat sich Frau Regierungspräsidentin Guadalupe González Taño (Cabildo) mit Frau Tourismusministerin Rita Martín (Gobierno) getroffen und angeregt, das Gobierno möge die Problematik durch ergänzende gesetzliche Regelungen lösen. Von Seiten des Cabildo hieß es sodann, hierauf ruhe die Hoffnung der Betroffenen und man sei zuversichtlich, daß es zu einer effektiven und schnellen Lösung käme. Das Gobierno hat sich, soweit ersichtlich, dazu noch nicht geäußert. Es war jedoch zu lesen, daß es auf die Ordnungswidrigkeitenanzeige des Herrn Eloy Armas Simon hin das Verfahren ganz besonders pflichtbewußt angegangen ist und Kontrolleure nach La Palma entsandt hat. Das Gobierno hätte davon rechtlich auch absehen können.

Man hofft also auf eine Lösung von Seiten des Gobierno, während dieses das Ordnungswidrigkeitenverfahren sichtlich mit Elan durchzieht. 

Verursacher des Dilemmas sind das Gobierno und das Cabildo. Seit Überführung der Europäischen Dientleistungsrichtlinie in innerspanisches Recht durch das Ley 17/2009 ist die Vermietung grundsätzlich erlaubnisfrei. Ausnahmsweise darf sie Beschränkungen unterworfen werden, die sich aus dem Überführungsgesetz selbst ergeben. Nur insoweit und ausnahmsweise erfordert die Vermietung eine Erlaubnis. Sowohl das Gobierno wie das Cabildo nutzen diese Ausnahmeregelung, um durch Gesetz und PTET die Bettenzahl auf der Insel zu kontrollieren. Das Cabildo war bisher nicht in der Lage, die gesetzliche Neuregelung in einem transparenten Verfahren verwaltungstechnisch umzusetzen. Das Gobierno zeigt außer einer strengen Handhabung der Ordnungswidrigkeitenvorschriften keine Reaktion. Der Bürger steht zwischen beiden und wird zerrieben.

Das politisch zu kommentieren, ist jedoch nicht Sinn dieses juristischen Forums.


  • 13. Erleidet man rechtliche Nachteile, wenn man in Erwartung einer politischen Lösung noch zuwarten möchte?

Tendenziell ist es vorteilhafter, frühzeitig zu versuchen, auf die rechtliche Meinungsbildung der Ordnungswidrigkeitenbehörde einzuwirken und die Eröffnung eines förmlichen Ordnungswidrigkeitenverfahrens zu verhindern. Doch auch nach dessen Eröffnung hat der Betroffenen Gelegenheit, seine Einwendungen vorzutragen (trámite de audiencia). Dieses Verfahrensrecht verliert er nicht, auch wenn er im Vorfeld untätig bleibt.


  • 14. Welche Sanktionen könnten verhängt werden?

Die gesetzliche Neuregelung (Ley 14/2009) klassifiziert die Vermietung ohne die nötige Erlaubnis als „sehr schwere“ Ordnungswidrigkeit. Bußen für sehr schwere Ordnungswidrigkeiten können sein:
 
- Geldbußen (= Regelfall)

- Zeitlich befristete Vermietungsverbote

- Betriebseinstellungen
 
Der gesetzlich vorgesehene Bußgeldrahmen bei als „sehr schwer“ klassifizierten Ordnungswidrigkeiten liegt zwischen € 30.001 und € 300.000 (Sie haben richtig gelesen: dreißigtausendeins und dreihunderttausend). Die konkrete Höhe wird mittels Bemessungskriterien (wie soziale Tragweite, illegaler Gewinn, Art und Weise der Begehung, Nachhaltigkeit u.s.w.) von der Behörde festgelegt.


  • 15. Soll man die Vermietung vorläufig einstellen?

Aufgrund der unklaren Rechtslage und der extrem hohen möglichen Bußgelder wäre das zu überlegen. Stellt sich nachträglich heraus, daß eine Vermietungserlaubnis nicht nötig war, sind Amtshaftungsansprüche wegen entgangenen Vermietungsgewinns gegen die öffentliche Verwaltung zwar denkbar, aber eher theoretisch.

Die Vermietung in der Vergangenheit bis zur Einstellung kann als Ordnungswidrigkeit weiter verfolgt werden.


  • 16. Was ist von der Ansicht zu halten, nichts zu unternehmen, wenn man vom Gobierno eine Aufforderung mit Fristsetzung erhalten hat?

Vorab sollte man sich den Verfahrensablauf vergegenwärtigen.

Dem Gobierno wurde ein Sachverhalt zur Kenntnis gebracht, der möglicherweise den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllt, hier also die Vermietung ohne Erlaubnis. Ist der Sachverhalt nicht von vornherein offenkundig haltlos, muß das Gobierno ihm nachgehen und ggf. weitere Ermittlungen (actividades previas) anstellen. Das Gobierno macht dies gegenwärtig, indem es die Personen auf der Liste auffordert, die Erlaubnis vorzulegen. Wenn das Gobierno aufgrund seiner Ermittlungen zur Ansicht gelangt, eine Ordnungswidrigkeit sei hinreichend wahrscheinlich, muß es ein förmliches Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten. Es hat kein Ermessen.

In diesem Verfahrensstadium besteht die Möglichkeit, Einwendungen zu erheben und das Gobierno zu überzeugen, daß, obwohl keine Genehmigung vorgelegt werden kann, eine Ordnungswidrigkeit eben nicht hinreichend wahrscheinlich ist und das Verfahren eingestellt werden muß. Es spricht einiges dafür, diese Möglichkeit zu nutzen. Untätig zu bleiben, erscheint weniger ratsam.


  • 17. Wie könnte das Gobierno überzeugt werden?

Es besteht keine Zeit, auf eine politische Lösung zu warten. Die 15-Tages-Fristen, die das Gobierno setzt, laufen. Zweckmäßigerweise erfolgt die Argumentation auf rechtlicher Ebene. Ansätze dafür sind oben dargestellt.


  • 18. Presseberichten zufolge sollen die sogenannten illegalen Betten durch Erlaß eines neuen Gesetzes legalisiert werden. Welchen Inhalt wird dieses Gesetz haben?

Die Verlautbarungen dazu sind äußerst vage. Dem Vernehmen nach soll es „Qualitätsstandards“ enthalten. Das würde noch keine Legalisierung der Vermietung bedeuten. Gedacht ist offenbar: Wer diese Qualitätsstandards erfüllt, bekommt auf Antrag eine Vermietungserlaubnis.

Die Europäische und Ende 2009/Anfang 2010 auch die staatliche spanische Gesetzgebung haben die Erlaubnisfreiheit als Grundsatz und die Erlaubnispflicht als Ausnahme festgesetzt. Der kanarische Gesetzgeber will, wie es gegenwärtig scheint, den Grundsatz der Erlaubnisfreiheit nicht übernehmen, sondern die Vermietung weiterhin der Erlaubnispflicht unterwerfen. Er stellt dazu Qualitätsstandards, also Zulassungshürden, auf. Wenn bisher gesagt wurde, durch dieses Gesetz sollten die illegalen Betten legalisiert werden, träfe das nur zu, wenn die Zulassungshürden so niedrig gehalten werden, daß sie jeder der Betroffenen leicht erfüllen kann. Man wird dies abwarten müssen.

Rechtstechnisch dürfte es sich nicht um ein Gesetz, sondern um eine Rechtsverordnung des Gobierno handeln.


  • 19. Gibt es inzwischen etwas Neues? (Stand: 02.11.2010)

Im Amtsblatt der Kanaren (BOC Nr. 193 vom 29.09.2010; Seite 25202 ff) ist eine Entscheidung der zuständigen Ordnungswidrigkeitenbehörde (Consejería de Turísmo) veröffentlicht betreffend einen Hotelbetreiber auf Gran Canaria, der legal 176 Einheiten und illegal weitere 118 Einheiten vermietet hatte. Für die Kleinvermieter auf La Palma ist dies insofern bedeutsam, als die Behörde hier auf mehreren Seiten ausführlich zu Art. 24 Abs. 2 Ley 7/1995 Stellung nimmt.
Die Behörde vertritt einen sehr restriktiven Standpunkt. Sie widerspricht der oben unter 5. dargestellten vermieterfreundlichen Auslegung und betont, daß die touristische Vermietung vor und nach der Gesetzesänderung ihrer Ansicht nach stets erlaubnispflichtig war und ist.

Im Amtsblatt (BOC Nr. 204 vom 15.10.2010, Seite 26389 ff) wurde ferner die vom Gobierno angekündigte Rechtsverordnung veröffentlicht (Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos).


  • 20. Welchen Inhalt hat das Decreto 142/2010?

Es handelt sich um eine sogenannte Ausführungsverordnung. Sie präzisiert die gesetzlichen Regelungen im Ley 7/1995 und regelt touristische Beherbergungsaktivitäten auf den Kanaren umfassend neu. Auch Decretos haben Gesetzeskraft.

Beherbergungsbetriebe wurden neu klassifiziert in zwei übergeordnete Gruppen (modalidad hotelera; modalidad extrahotelera), von denen jede in Typen unterteilt ist (hotelera: hotel; hotel urbano; hotel emblemático; hotel rural; extrahotelera: apartamento; villa; casa emblemática; casa rural).

Die Anforderungen, die jeder Typ erfüllen muß, wurden neu festgelegt, sei es, daß bisher geltende Anforderungen aufgehoben oder neue Anforderungen geschaffen wurden.


  • 21. Was bringt das Decreto 142/2010 für Vermieter ohne Vermietungserlaubnis?

Ziel des Gobierno war, mit dem Decreto 142/2010 u. a. die sogenannten illegalen Betten zu legalisieren. Das Gobierno hat sich entschieden, dieses Ziel dadurch zu erreichen, daß Beherbergungsbetriebe, die bei In-Kraft-Treten des Decreto 142/2010 am 16.10.2010 bestanden, von einigen Anforderungen befreit sind. Vermietungserlaubnisse sind also insoweit unter erleichterten Voraussetzungen zu bekommen.


  • 22. Wenn die touristische Vermietung ohne Erlaubnis illegal ist, kann man dann nicht einfach „nicht-touristisch“ vermieten ?

Der Genehmigungspflicht unterliegt die Errichtung, Erweiterung, Wiederinbetriebnahme, Umgestaltung und Eröffnung eines touristischen Beherbergungsbetriebes (Art. 24 Nr. 2 Absatz 1 Ley 7/1995). Touristische Beherbergungsdienste leistet jeder, der auf dem freien Markt gegen Entgelt den zeitlich begrenzten Aufenthalt in einer Unterkunft anbietet, ohne daß ein Wohnsitz begründet wird (Art. 31 Ley 7/1995). Im Sinne des Gesetzes ist daher jede Vermietung touristisch, bei der diese genannten Voraussetzungen vorliegen. Der Zweck des Aufenthaltes (Erholung, Urlaub, Geschäfte, berufliche Gründe) ist kein gesetzliches Kriterium. Mit erfaßt sind demnach auch Vermietungen an Geschäftsreisende, Arbeiter auf Montage oder überwinternde Langzeiturlauber.
 
Die Grenze zwischen touristischer und anderer/allgemeiner/nicht-touristischer Vermietung zieht das Gesetz (Art. 42.1 b Ley 7/1995) bei der Vermietung nach dem allgemeinen Mietrecht des Código Civil und des Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Das allgemeine Mietrecht ist zweifellos anwendbar, wenn ein Wohnsitz begründet werden soll. Allerdings kennt das allgemeine Mietrecht auch befristete Mietverhältnisse für kurze Dauer und ohne Begründung eines Wohnsitzes.

Für die Abgrenzung zur touristischen Vermietung wird zum einen versucht, eine zeitliche Grenze festzulegen, etwa 6 Monate oder ein Jahr. Ist das Mietverhältnis kürzer, soll es sich um eine erlaubnispflichtige touristische Vermietung handeln. Ist es länger, soll es dem LAU unterfallen und erlaubnisfrei sein.

Die Rechtsprechung jedoch sieht die Befristung nicht streng zeitlich, sondern als Zweckbefristung. Wird das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zweck abgeschlossen, der nach einer gewissen Zeit erreicht ist, ist das Mietverhältnis bis zur Zweckerreichung befristet. Die Zwecke können beliebiger und damit auch touristischer Art sein.

In Fall touristischer Zwecke wird man den Konflikt zwischen dem Ley 7/1995 und dem allgemeinen Mietrecht wohl dahin lösen müssen, daß die Regeln über die touristische Vermietung im Ley 7/1995 als Spezialgesetz Vorrang haben.

Im Ergebnis kann man daher nicht „nicht-touristisch“ vermieten, zumindest nicht an den klassischen Touristen. 

Daß das Ley 7/1995 entgegen der durchgehenden Rechtsprechung nicht auch auf den Mietzweck abstellt (d. h. touristische Vermietung nur, wenn Urlaub und Erholung bezweckt ist), sondern alle befristeten Mietverhältnisse als touristisch behandelt, halte ich für zu weit gehend und von der Gesetzgebungskompetenz der Kanaren für nicht mehr gedeckt. Doch wer vermietet schon ausschließlich an Geschäftsreisende oder Arbeiter auf Montage. Und den klassischen Touristen im Mietvertrag zum Nicht-Touristen/Geschäftsreisenden/Arbeiter auf Montage u.s.w. um zu etikettieren, dürfte nicht praxisrelevant sein. Als offensichtliches Umgehungsgeschäft wäre dies zudem rechtlich unbeachtlich.

 

  • 23. Was besagt das neue Decreto 232/2010?

Der volle Name lautet Decreto 232/2010, de 11 de noviembre, por el que se establece el régimen aplicable en las islas El Hierro, La Gomera y La Palma a los establecimientos turísticos de alojamiento en suelo rústico. Zu dessen Verständnis muß man vorab zwei Gesetze betrachten:

Bereits im Ley 6/2002 (sobre medidas de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, Art. 7 Abs. 2) wurde für die genannten Inseln ein extra Typ geschaffen: der touristische Beherbergungsbetrieb in ländlicher Umgebung („establecimiento turístico de alojamiento en medio rural“). Unter diesen Typ fielen etwa Häuser des turismo rural und vergleichbare jüngere Objekte, die für einen nachhaltigen Tourismus im Einklang mit den natürlichen Ressourcen der drei Inseln standen. 

Ley 14/2009 (por el que se modifica la Ley 7/1995 de ordenación del del turismo de Canarias, Disposición Adicional Tercera) bestimmt, daß Häuser auf suelo rústico unter bestimmten Voraussetzungen als „establecimiento turístico de alojamiento en medio rural“ behandelt werden können, wenn dies durch Verordnung bestimmt wird. Die Voraussetzungen sind:

 -        frei stehendes Gebäude

-        auf den Inseln El Hierro, La Gomera oder La Palma

-        auf suelo rústico asentamiento rural oder asentamiento agrícola

-        ununterbrochene touristische Nutzung seit mindestens 06.01.2005
 

Mit dem Decreto 232/2010 liegt diese erwähnte Verordnung nun vor. Hiernach können nun Häuser, die die oben genannten Voraussetzungen erfüllen, auf Antrag als „establecimiento turístico de alojamiento en medio rural“ behandelt und dann als casa rural oder hotel rural (s. neue Typologie, oben unter 20.) eingestuft werden.

Der Hintergrund ist Folgender: Hotel rural und casa rural haben von allen Typen ohnehin schon die niedrigsten Standards zu erfüllen. Darüber hinaus bestimmt das Decreto 232/2010, daß für die so umgestuften Häuser auch die Verordnung über die Regelung touristischer Standards (Decreto 10/2001) nicht gilt.

Die umgestuften Häuser werden also in erheblichem Umfang privilegiert. Grund ist, daß diese Häuser den nachhaltigen, ressourcenschonenden Tourismus repräsentieren, der für die Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma politisch angestrebt wird.

Vermieter ohne Vermietungserlaubnis, deren Häuser die genannten Voraussetzungen erfüllen, können die Vermietungserlaubnis daher unter nochmals gesenkten Voraussetzungen beantragen.


  • 24. Ausblick

Praktische Erfahrungen mit der neuen Rechtslage gibt es, soweit ersichtlich, noch nicht. Wie die neuen Vorschriften in der Verwaltungspraxis umgesetzt werden, ist momentan offen. Formulare und Ausfüllhinweise fehlen. Es herrscht Unsicherheit vor.
 
Das Decreto 142/2010 bestimmt in seiner zweiten Übergangsregelung (Disposición Transitoria Segunda), dass Einrichtungen, die bei In-Kraft-Treten des Decreto schon bestanden, binnen einer Frist von drei Jahren an die Vorgaben des Decreto anzupassen sind.

Diese Anpassungsfrist schließt aus, dass in dieser Zeit Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet werden.

Das Gobierno ließ in der Presse verlauten, dass es die Zahl seiner Inspektoren aufstockt. Nach Ablauf der Anpassungsfrist dürfte die Tendenz daher sein, ungenehmigte Vermietungen zu eliminieren.


  • 25. Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa

Tourismusgenehmigungen werden hier nur ausnahmsweise erteilt für Änderungen an bestehenden Betrieben und sonstigen im Gesetz einzeln aufgelisteten Fällen (Art. 16.1 Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y ordenación del turismo). 

Erstgenehmigungen werden nicht erteilt, sog. Moratorium.

Das Moratorium war zunächst auf zwei Jahre, bis 12.05.2011, befristet. Eine gesetzliche Öffnungsklausel ermächtigt das Gobierno jedoch zur Fristverlängerung. Mit Decreto 91/2011 (por el que se modifican los límites para el otorgamiento de autorizaciones previas previstas en la Ley Canarias 7/1995, de Ordenación del Turismo, para los establecimientos alojativos turísticos, en el ejercicio de la habilitación legal establecida en el art.16.3 de la Ley 6/2009, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo, BOCANA  vom 28.04.2011) hat das Gobierno davon Gebrauch gemacht und das Moratorium bis 12.05.2012 verlängert.


  • 26. Negativattest für private Kleinstvermieter

Private Kleinstvermieter machen dem äußeren Erscheinungsbild nach nichts anderes als Großvermieter: Sie bieten Touristen gegen Entgelt Unterkunft. Deshalb unterliegen sie gleichermaßen dem Genehmigungserfordernis.

Dies kann im Einzelfall als ungerecht empfunden werden. 

Auf Antrag kann die Behörde jedoch eine Bestätigung erteilen, dass für eine Vermietungstätigkeit ausnahmsweise keine Tourismusgenehmigung benötigt wird (Negativattest). Dabei sind folgenden Kriterien bedeutsam: 

- Das Vermietungsobjekt liegt in einem Gebiet, das nicht vorrangig touristisch geprägt ist.

- Sinn und Zweck der Vermietungsaktivität und die Zielgruppe.

- Das Objekt wird nicht auf touristischen Plattformen angeboten.

Zu denken wäre also an den Eigentümer eines Häuschens in einer Gemeinde, deren Hauptwirtschaftsfaktor etwa die Landwirtschaft ist, der das Objekt jedenfalls im Urlaub selbst nutzt und nur zeitweise vermietet, damit nicht der Eindruck entsteht, es sei verlassen. 

Rechtsgrundlagen, Zuständigkeit und Verfahren ergeben sich aus Art. 2.2 Ley 7/1995 und dem Decreto 93/1998, kürzlich geändert durch Decreto 17/2011. Eine Zusammenfassung zum Verfahren findet sich auf https://sede.gobcan.es/sede/procedimientos_servicios/trámites/996.