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Besorgte Geschäftsbesorger: Prokuratoren und Architekten (02.12.2015)

In Spanien tritt nicht der Anwalt selbst vor Gericht auf. Das besorgt neben ihm ein prozessualer Geschäftsbesorger, der „procurador“.

Die Europäische Kommission hat den ersten Schritt zu einem Vertragsverletzungsverfahren getan und Spanien aufgefordert, die verbindlichen Mindestpreise für Prokuratoren aufzuheben.

Mindestpreise hindern ausländische Dienstanbieter daran, dieselbe Leistung günstiger anzubieten. Wenn sie nicht unter dem Mindestpreis anbieten dürfen, macht das Geschäft ein anderer. Das hindert sie, ihre Dienstleistung in den Verkehr zu bringen. Mindestpreise können daher gegen die Europäische Dienstleistungsrichtlinie verstoßen. Deren Zweck ist, den freien Dienstleistungsverkehr zu fördern.

Welcher Ausländer will in Spanien Prokuratorenleistungen anbieten? Nimmt sich das Prokuratorenhonorar im Vergleich zum Anwaltshonorar doch höchst bescheiden aus.

Die Frage lautet anders: Braucht man den Prokurator überhaupt? Früher oder später wird das zum Thema. Dann hat der Berufsstand wirklich Grund, besorgt zu sein.

Zurück zum Geld, aber umgekehrt:

Ein spanischer Architekt will in Deutschland Architektenleistungen anbieten. Deutsche Architekten haben ebenfalls Mindestpreise. Nur viel höhere als spanische Prokuratoren. Ein Heer ausländischer Architekten steht daher ante portas, bereit, Aufträge zu übernehmen und zu bekommen, sobald sie etwas günstiger anbieten dürfen. Noch hindert sie das deutsche Mindesthonorar.

Müßte die Europäische Kommission nicht auch darin einen Verstoß gegen die Dienstleistungsrichtlinie sehen und das Mindesthonorar deutscher Architekten monieren?  

Ist laut Kommission schon geschehen.


Vollmacht: Nicht voll Macht (21.04.2015)

Prozeßvollmacht in Spanien. Sie bedarf notarieller Form.

Besteht kein Anwaltszwang, unterschreibt der Bürger selbst. Die bloße Unterschrift verbürgt, daß seine Schreibe von ihm selber stammt. 

Warum reicht die bloße Unterschrift auf der Vollmacht nicht? Ad probationem, zum Beweis, sagt der Gesetzeskommentar, daß die Unterschrift wirklich von dem Bürger stammt. Das verwundert, tut´s bei Verfahren ohne Anwaltszwang die bloße Unterschrift doch auch.

Es reicht auch nicht, daß der Herr Anwalt bei seinem Anwaltsstand versichert, die Unterschrift sei echt, und die Vollmacht sei zu Recht erteilt. Wie in Deutschland üblich. So was geht im Staate Spanien nicht. 

Was hält wohl so ein Staat von seinen Bürgern? Und von seiner Anwaltschaft? Warum haben die nicht volle Macht, ihre Vollmacht selbst zu regeln?

Im spanischen Verwaltungsrecht, also vor Behörden, reicht jedes Mittel zum Beweis, daß die Vollmacht echt und ordentlich erteilt ist. Theoretisch. In der Praxis macht man das trotzdem notariell. Und begibt sich, selbst wo man sie hätte, seiner Macht. 


Dogmatisch betrachtet: Allgemeines Schuldrecht (13.11.2014)

Schuldrecht fragt: Wer schuldet wem, was, woraus? Etwa der Hinz, dem Kunz, den Kaufpreis, aus dem Kaufvertrag. Schuldrecht befaßt sich mit Rechtsbeziehungen zwischen Menschen.

Selbst in spanischen Lehrbüchern über Allgemeines Schuldrecht werden deutsche Namen zitiert. Karl Larenz. Ein verdienter deutscher Rechtswissenschaftler. In einem spanischen Lehrbuch. In einem Kapitel über den faktischen Vertrag.

Ein Beispiel: Man bezieht eine Wohnung. Man hat sich nicht bei den Stadtwerken angemeldet. Man zapft trotzdem Wasser. Muß man das Wasser bezahlen? 

Oder: Man fährt auf einen Parkplatz. Kein Mensch weit und breit. Nur ein Schild. „1 Stunde 5 Euro“. Man lehnt das insgeheim ab und parkt. Muß man das Parken bezahlen? 

Es ist Aufgabe des Allgemeinen Schuldrechts, herauszufinden, auf welche Rechtsgrundlage denn die Stadtwerke oder der Parkplatzbetreiber ihren eventuellen Zahlungsanspruch stützen können.

Solche Fragen hat Karl Larenz dogmatisch überzeugend aufgearbeitet. So überzeugend, daß ihn auch die spanische Rechtslehre als Beleg zitiert.

Muß man zahlen? Das spanische Lehrbuch sagt ja. Man hat einen Vertrag geschlossen. Durch sozialtypisches Verhalten. Der innere Vorbehalt ist wirkungslos. Man muß zahlen. 

Ob das Ergebnis gefällt oder nicht. Es ist dogmatisch abgesichert.


Boden, Betten, Wasser (19.06.2013)

Was knapp ist, wird reglementiert. Auf den Inseln heißt dies: Boden, touristische Bettenkontingente und Wasser. 

Bauplanungsrecht, Tourismusrecht, Wasserrecht. Das sind die Rechtsgebiete mit der wohl höchsten Regelungsdichte.

In den Medien hört man wenig, von Wasserrecht. Das verwundert, denn das Rechtsgebiet ist alt. Die Ursprünge des kanarischen Wasserrechts reichen bis ins 15. Jahrhundert. Mit der Real Cédula vom 4. Februar 1480 wiesen die spanischen Könige Fernando und Isabel dem Gobernador der Kanaren die Befugnis zu, die Rescource Wasser zu verteilen. Heute besteht Wasserrecht aus dem kanarischen Wassergesetz Ley 12/1990, de 12 de julio, de Aguas, sowie einem System hierachisch abgestufter Wasserpläne:

-          Plan Hidrológico de Canarias für den Archipel

-          Planes Hidrológicos Insulares für die einzelnen Inseln

-          Planes Hidrológicos Parciales für räumlich abgegrenzte Teile

-          Planes Hidrológicos Especiales für thematisch abgegrenzte Teile

-          Actuaciones Hidrológicas für den Einzelfall

Wasserrecht genießt nicht den medialen Rummel wie das Planungs- und Tourismusrecht. Doch läßt allein der Wasserplan La Palmas (Plan Hidrológico Insular de La Palma), 327 Seiten stark, die Nachbar-Rechtsgebiete schmal aussehen.

Wasserrecht ist präsent und mit dem Planungsrecht verwoben. Wessen Finca in einen Barranco reicht, oder ihn auch nur berührt, und wer sein Grundstück etwa teilen will, benötigt zudem die Erlaubnis nach dem Wasserrecht. Selbst wenn der Barranco knochentrocken ist.

Noch in der zweiten Hälfte der 1980er Jahre herrschte Krieg auf den Kanaren, guerra de aguas, um das kostbare Naß. Ziel des aktuellen Wasserrechtes ist, Jahrhunderte des Streits zu schlichten. 

Es scheint, als wär´das Ziel erreicht. In den Medien hört man wenig.


Anwaltsleid (22.03.2013)

Armer Tropf. 

Der Abogado. Rechtsanwalt auf spanisch. Studiert die Rechte jahrelang. Und hat doch die falsche Profession.

Schreibt er selbst, nimmt ihn keiner ernst. Er braucht den großen Bruder, den Notar. Ein Anwaltsschreiben, unterm Briefkopf des Notars. Erst das verleiht Beachtung. Nun gut. Wär da nicht, daß er persönlich hin muß. Wie ein Lakei. Der Gang zum Notar. Was anderwärts Bewegung suggeriert, ist für den Abogado nur ein Ort zum Warten.

Und wenn es zum Klagen kommt, braucht er den nächsten, der es offensichtlich besser kann, den Prokurator, der den Rechtsstreit vor dem Richter führt. Nun gut. Gäbe es nicht die Regel, daß, was einfach ist, er selbst verfechten darf. Noch mehr Kohlen auf sein Haupt. Kleinkram darf er selber. Ohne seine großen Brüder. 

Wer Demut nicht schon hat, der lernt sie hier.

Vielleicht liegt man falsch mit dieser Sicht der Dinge. Vermutlich. Denn wer hat sie je gesehen, die Demut beim spanischen Kollegen? Nicht die Spur. Er kennt es halt nicht anders, der Abogado.

Was ihm schrankenlose Freiheit, ist anderen die Schranke.


Retortentourismus (04.01.2013)

Die Regierung der Kanaren hat den Entwurf eines Gesetzes zur Erneuerung und Modernisierung des Tourismus vorgelegt. 

Ausgangspunkt ist die Erkenntnis schwindender Besucherzahlen. Ziel ist die Erneuerung und Modernisierung des Tourismus.

Während europarechtliche Vorgaben auf Freiheit und Deregulierung setzen, halten die Kanaren an einem staatlich gelenkten Tourismusmodell fest. Begründet wird dies mit einem insularen Sonderstatus. Die Insellage der Kanaren sowie deren geografische Zersplitterung in diverse Einzelinseln stelle, so der Entwurf, besondere Anforderungen, etwa an Leistungen der Ver- und Entsorgung, insbesondere im Hinblick auf elektrische Energie, Müll und Abwasser.

Der Entwurf wählt einen städtebaulichen Ansatz. Zum einen soll das Angebot an privaten touristischen Betten qualitativ verbessert werden, indem der Betreiber angehalten wird, in sein Objekt zu investieren. Zum anderen soll die bauliche Umgestaltung ganzer touristischer Zentren ermöglicht werden, indem Objekte abgerissen und an passenderer Stelle neu errichtet werden. Dadurch, so der Entwurf, solle das Produkt Tourismus insgesamt auf ein qualitativ höheres Niveau gehoben werden, ohne daß hierfür zusätzlicher Flächenverbrauch die Folge sei.

Für die nötigen Investitionen sieht der Entwurf Anreize vor. Investitionen werden belohnt. Wer in sein touristisches Mietobjekt investiert, erhält als Belohnung die Erlaubnis zu einem höheren Maß an baulicher Ausnutzung und Bettenzahl. Er darf das Betten-Limit überschreiten. Wer, ein fiktives Beispiel, in sein 25-Betten-Objekt investiert, bekommt die Erlaubnis, daraus ein 30-Betten-Objekt zu machen. Allerdings sind schon die vorhandenen Betten nicht voll belegt. Das Problem – Tourismus in der Krise – bleibt. Derlei Opportunismus dürfte tatsächlich manchen reizen. Aber kaum zu Investitionen.

Der Entwurf statuiert ferner eine Betriebs- und Instandhaltungspflicht. Ein touristisches Mietobjekt muß betrieben werden. Der Betreiber darf es weder teilweise noch ganz leer stehen lassen. Er muß es in gutem Zustand halten. Er darf es nicht verkommen lassen. Was der Entwurf hier beschreibt, ist nicht das Heilmittel gegen die Krise. Es ist die Krise. In der Krise stehen touristische Mietobjekte teilweise oder ganz leer. Da fehlen Einkünfte und die für Instandhaltungen nötigen Finanzmittel. 

Spurt der Betreiber nicht, darf, so der Entwurf weiter, die Behörde letzten Endes zur Ersatzvornahme schreiten. Auf Kosten des Betreibers. Dazu kann die Behörde den Betreiber einzelner Eigentümerbefugnisse entheben. Der Entwurf spricht hier brutaler von Enteignung. 

Gesetz zur Erneuerung und Modernisierung des Tourismus. Wer einen Gesetzentwurf solchen Namens auf den Weg bringt, sollte sich genauer überlegt haben, worin das Objekt der Modernisierung besteht. Der Entwurf greift zu kurz, wenn er Tourismus auf dessen städtebaulichen Aspekt reduziert. Was den Touristen auf die Kanaren lockt, ist nicht das touristische Bett. Das findet er anderswo näher und billiger. 

Wer Maßnahmen vorschlägt, sollte bedachter darin sein, wie er die Sache angeht. Betriebspflicht, Entzug von Eigentümerbefugnissen und die Vorstellung, man könne die Krise schlicht verbieten oder Tourismus wie in der Retorte kreieren, signalisieren nicht, die Regierung wisse, was zu tun sei. 

Tourismus in der Krise. Die Regierung als Entwurfverfasser hat erkannt, daß Handlungsbedarf besteht. Immerhin. Mit allem anderen ist sie überfordert.


Testa-macht selbst ge-ment? (14.12.2012)

Wenn wir der Landessprache nicht mächtig waren, haben wir es trotzdem versucht. Ohne Hilfe. Mit Kauderwelsch. Und mit Händen und Füßen erläutert, was wir meinten. So kamen wir durch. Und haben die Welt erobert. Damals. Zwischen Schule und Beruf. Als wir aufbrachen, Länder zu entdecken. Es konnte ja nicht viel passieren, sprachlich betrachtet. Fragende Blicke. In ein Fettnäpfchen treten. Lacher waren sicher. Null problemo.

Man ist öfter Ausländer als man denkt. Etwa im Bereich Recht. Ein Testament machen? Null problemo. Wie damals, fragende Blicke. Bei den Hinterbliebenen. Hand und Fuß allerdings stehen dem Verblichenen nicht mehr zur Verfügung, zu erläutern, was er mit testamentarischem Kauderwelsch letztwillig zu verfügen suchte. Sicher ist der Lacher bei dem, der erbt. Offen bleibt, ob der Richtige lacht.

Testament selbst gemacht. Besser mit Hilfe.


Wer legt hier wen um? (30.11.2012)

Einer meiner Bekannten besitzt ein Grundstück auf Teneriffa. Stadtrandlage. Zum Wohnen sehr reizvoll. Das Nachbargrundstück wurde bereits parzelliert und bebaut. Der Nachbar hat gut daran verdient. Auch sehr reizvoll.

Und nun kommt der neue Bebauungsplan. Er weist das Grundstück meines Bekannten als öffentliche Grünanlage aus. Und das Nachbargrundstück mit dem vorhandenen Bestand als Bauland.

Der Baulandbesitzer pafft einen Rauchring und sagt: Ich habe auf meinem Grundstück das Maximum an Bebauung ausgereizt. Die öffentliche Grünanlage daneben wertet meine Wohnanlage zusätzlich auf. Riesen-Reibach gemacht. Es lebe der Bebauungsplan.

Der Grünanlagenbesitzer, grün im Gesicht, ringt nach Luft. Nur nach Luft.

Nun wäre das spanische Städtebaurecht ein schlechtes Gesetzeswerk, hielte es nicht einen Ausgleich für solcherart von ihm selbst geschaffene Ungleichbehandlungen parat.

„Equidistribución“. Die Gleichverteilung von Nutzen und Lasten. Die Vor- und Nachteile, die die Bauleitplanung den betroffenen Grundstücken vermittelt, werden gerecht auf alle umgelegt. Der Baulandbeseitzer muß einen Teil des Wertzuwachses ausgleichen. Der Grünanlagenbesitzer erhält einen Ausgleich.

Was sich so einfach anhört, ist im spanischen Städtebaurecht eine der schwierigsten Materien. Die Verfahren sind kompliziert und dauern lange. Doch sie erfüllen ihre Ausgleichsfunktion. Offenbar. Denn bisher hat noch kein Beteiligter einen anderen deshalb umgelegt.


Buch mit sieben Siegeln (16.11.2012)

Was ist Grundbuch, Registro de la Propiedad?

Ein Register, in dem Grundstücke aufgelistet sind. Ja, aber man kann einen Begriff nicht mit sich selbst erklären, dachte ich beim Verfassen dieses Editorials.

Das Grundbuch schützt den Käufer. Wenn zum Beispiel der wahre und der eingetragene Eigentümer nicht identisch sind. Stimmt. Aber ein Beispiel ist keine Erklärung.

Man könnte historisch ansetzen. Das spanische Grundbuchsystem ist am germanischen System orientiert, weist aber auch Elemente des romanischen Systems auf. So, so. Interessant.

Die Grundbuchprinzipien wären ein guter Einstieg. Publizität etwa, Priorität, Gutglaubensschutz und - wieviele gibt es eigentlich? Ich mußte nachschlagen. Bei zehn habe ich aufgehört. Uferlos.

Oder plakativ. Das Grundbuch ist für Immobilien, was für Mobilien die tatsächliche Sachherrschaft ist. Also: Weil ich den Bleistift hier in der Hand habe, und nicht Sie, kann man die Vermutung ziehen, ich sei auch der Eigentümer. Bis zum Beweis des Gegenteils. Grundstücke kann man nicht in die Hand nehmen. Aber in ein Register eintragen. Dann sieht auch hier jeder, wer das Sagen hat. Kommt ungefähr hin.

Edison soll auf die Frage, was Strom ist, geantwortet haben: Strom ist. Das Grundbuch ist. Das ist falsch. Es war ja nicht immer. Man hat es eingeführt. Um Rechtsverhältnisse an Immobilien darzustellen. Rechtsverhältnisse, die man der Immobilie so nicht ansieht.

A propós Strom. Grundbuch ist Spannung. Kürzlich gelang es mir, im Grundbuch eine 110 Jahre alte Belastung löschen zu lassen. 110 Jahre. Das vermittelt richtiggehend einen „kick“. 

Zurück zum Thema. Grundbuch ist förmliches Immobiliarsachenrecht. Das Grundbuch bildet formal ab, wie es mit den Rechten an einem Grundstück so aussieht. Und das erleichtert den Grundstücksverkehr. Beziehungsweise, macht ihn erst möglich. Hört sich gut an. 

Das erste Siegel wäre geknackt.


Grenzerfahrungen (02.11.2012)

Wo zwei Körper aneinander grenzen, kann es zu Reibung kommen. Lehrt die Physik. Das gilt auch, wo sich, wie bei Immobilien, nichts bewegt. Lehrt das Nachbarrecht.

Diese Reibereien zu regeln ist Gegenstand des Nachbarrechts. In Spanien wie in Deutschland. Da ist zum einen das öffentliche Nachbarrecht, verstreut in vielerlei Gesetzen. Dem Bauordnungsrecht, dem Bauplanungsrecht, dem Immissionsschutzrecht, um die wichtigsten zu nennen. Hier will der Staat, daß es beachtet wird. Wenn nicht, ruft das zum Nachbarn auch die Behörden auf den Plan.

Zum anderen das private Nachbarrecht. Eine Handvoll verlorener Vorschriften zu irgendwelchen Einzelfragen. Wo darf ein Fenster in der Grenzwand sein, darf die Grenzwand überhaupt hier sein, und so fort. 

Selbst wenn Nachbarrecht in noch so vielerlei Gesetzen noch so dezidiert geregelt wäre, wird sich an den Reibereien nicht viel ändern. Nachbarrecht kann sie entscheiden, aber nicht befrieden.

Aber eine Entscheidung gegen meinen Nachbarn ist doch auch was wert, ist man geneigt zu sagen. Allein das formale Rechtbehalten. Manchmal. Und manchmal ist das Grund zu neuen Reiberein.

Grenzerfahrungen sozusagen. Rational nicht zu erklären.


Planwirtschaft (19.10.2012)

Nicht was Sie denken. Das spanische System der Bauleitplaung. Es ist so schlecht nicht. 

Dennoch. Im Bewußtsein der Bürger hat es seinen rechten Platz noch nicht gefunden. Umfang, Inhalt, Sprache. Hart zu kauen. Schwer verdaulich. Und die Dauer der Verfahren der Planaufstellung. El Paso auf La Palma, beispielsweise. Generalplan erster Anlauf im Jahr 2006. Was war da gleich, damals?

Dabei scheint alles doch ganz einfach. Die Bauleitplanung gibt die Antwort, was an Nutzung zugelassen ist, auf dem Boden spanischer Autonomien, Provinzen und Gemeinden. Körperschaften höheren Ranges geben grobe Raster vor. Die mittleren Ranges verfeinern es. Und die Gemeinde unten gibt ihm den letzten feinen Schliff. Aus diversen Plänen, General- und Spezial-, kann der Bürger hier direkt ersehen, was ihm an Nutzung erlaubt ist und verwehrt.

Also doch Planwirtschaft. Oben gibt man vor, was die unten wollen.

Braucht es einen Systemwechsel? Bauleitplanung, die von der Frage ausgeht, welche Nutzung unten an der Basis nachgefragt wird?

Steigen wir nicht in einen Systemstreit ein. Das spanische System der Bauleitplanung, so wie es ist, ist so schlecht nicht.


Recht erbaulich (05.10.2012)

Manche sehen das anders. Recht viel Erbauliches können sie dem Baurecht nicht abgewinnen. Einmal und nie wieder, ist die häufige resümierende Aussage derer, die persönlich in die Bauherrenrolle schlüpften. Doch gerade die, die das einmal nur im Leben machen, bauen im Grunde nicht allein ihr Haus. Sie bauen ihren Traum. Das Risiko, enttäuscht zu werden, das ist hier beachtlich.

In Spanien wie in Deutschland ist Baurecht durchnormiert bis ins Detail. Technisch und juristisch. Für Träume scheint hierbei kein Raum. Ohne Architekten, Projektanten und Juristen geht es nicht. Mit ihnen umso mehr. Und dem Bauherrn, dem bleibt Raum für seinen Traum.

Das ist doch recht erbaulich.


Steuern steuern (21.09.2012)

Man kann es auch übertreiben. Mein alter Freund K. beispielsweise. Seine Ehefrau hatte ein Grundstück. Genau genommen einen Hälfteanteil daran. Der sollte, so ihr Wille, zu Lebzeiten schenkungsweise auf die Schwester übergehen. Schenkungssteuer sollte vermieden werden. Natürlich.

Mein alter Freund K. übernahm das Steuer-Steuer. Erhält die Schwester den Grundstücksanteil voll, so seine zutreffende Überlegung, zahlt sie erheblich Schenkungssteuer. Also bekommt sie nur einen Unteranteil vom Anteil, und zwar im Wert, der ihrem Freibetrag entspricht. Weil die Freibeträge für Schwestern gering sind, müssen jede Menge weiterer Unteranteile gebildet und verteilt werden. An die Kinder der Schwester, den Ehemann der Schwester, und so weiter, eben bis alle Unteranteile verteilt und alle Freibeträge zusammengenommen den Wert der Schenkung abdecken. „Das kannst Du nicht machen!“, war mein entsetzter Einwand. Er konnte. Irgendwann war alle Steuer umschifft.

Aber wo war das Schiff angekommen? Bleibt dem Steuermann K. zu wünschen, daß er die neuen Miteigentümer nicht an allzu unwirtliche Gestade gesteuert hat und das Ganze rückabgewickelt werden muß. Dennoch steht zu befürchten, daß die zahlreichen Anteile irgendwann wieder in ein Eigentum zusammen geführt werden müssen. Schon um der Handlungsfähigkeit willen. 

Steuern, das ist die eine Seite. Kompass und Karte die andere.


Letztenendes … (24.08.2012)

Wer um den nahen Tod weiß, hat in der Regel eine Vorstellung, was zu tun ist: Nachholen, was man versäumt glaubt, tun was in fremden Augen verrückt erscheinen mag, einen Baum zu pflanzen, gehört eventuell dazu. Meist jedoch wird es das Bestreben sein, die eigenen Angelegenheiten zu ordnen und zu regeln.

Wer nicht weiß, wann der Zeitpunkt kommt, weiß meist ebenfalls, daß die Regelung der eigenen Angelegenheiten sinnvoll wäre. Aber er regelt sie nicht. Er schiebt es vor sich her.

Vor vielen Jahren wohnte ich einem Vortrag zur Patientenverfügung bei. Die bis heute nachwirkende Erkenntnis daraus ist nicht inhaltlicher Natur. Obgleich selbst fortgeschrittenen Alters, war ich offenkundig der jüngste in der Zuhörerschaft.

Die Bereitschaft zur Auseinandersetzung mit dem eigenen Tod ist die erste und größte Hürde auf dem Weg zu einer geordneten Vermögensvorsorge. Man sollte nicht zu lange warten. Letztenendes könnte es zu spät sein.

Wer seine Angelegenheiten frühzeitig regelt, kann sich beruhigt anderen Dingen zuwenden. Einen Baum zu pflanzen gehört eventuell dazu.


Oh! Ordnungswidrig? (10.08.2012)

Erstaunen ist steigerbar. Groß, wenn der Betroffene hört, was alles einer behördlichen Genehmigung bedarf, größer, wenn er den Bußgeldrahmen dafür erfährt, am größten, wenn er feststellt, daß er die erforderliche Genehmigung nicht hat.

Von Verkehrsordnungswidrigkeiten abgesehen, sind auf den Kanaren wohl touristische und Bauordnungswidrigkeiten am häufigsten. Betroffen sind in erster Linie Deutsche und Engländer, was nicht verwunderlich ist, handelt es sich bei beiden um die Ausländergruppen mit dem höchsten Anteil an Spanienimmobilien. Es ist nicht immer Vorsatz, wenn Michel und John die immer erforderliche Genehmigung nicht haben. Das Erstaunen, eine Ordungswidrigkeit begangen zu haben, ist in der Regel echt.

Mindert fehlender Vorsatz wenigstens das Bußgeld?

Das Erstaunen steigert sich abermals. Nein. Das heißt theoretisch ja. Praktisch kommt der Unterscheidung in Vorsatz oder nur Fahrlässigkeit bei der Bußgeldbemessung keine gesteigerte Bedeutung zu. 

Was die Bußgeldbemessung im Einzelnen anbelangt, so hat das Erstaunen den letzten Superlativ noch nicht erreicht. Dazu an anderer Stelle.


Drei Mann in einem Boot (27.07.2012)

Es müssen nicht drei sein. Aber mehr als einer.

Mehrere also besitzen eine Immobilie. Jeder hat seinen Bereich. Damit hat man Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Für ersteres ist jeder selbst, für letzteres sind alle verantwortlich. Man muß zusammenkommen, reden, abstimmen, umsetzen.

Ungeachtet, ob der Sachverhalt in Deutschland oder Spanien spielt, sind die sich daraus ergebenden Fragestellungen die selben. Die Antworten, die die Wohnungseigentumsgesetze beider Länder vorgeben, im großen und ganzen, auch.

Die Unterschiede liegen im Detail. Etwa bei der Antwort auf die Frage:

Was tut man mit einem, der mit sein Wohngeld nicht zahlt? Darf man ihn vom Stimmrecht ausschließen?

Der Deutsche antwortet: 

Nun ja. Irgend einen Grund wird es wohl geben, warum er nicht zahlt. Darüber zu befinden ist Sache der ordentlichen Gerichtsbarkeit. Erstreitet die Gemeinschaft ein Urteil, stellt die Rechtsordnung Mittel zur Verfügung, dieses im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. 

Richtig überzeugt davon scheint die deutsche Rechtslandschaft nicht. Jedes Rechtslehrbuch zum Wohnungseigentum mit halbwegs Praxisbezug wartet mit „Strategien zur Vermeidung von Wohngeldausfällen“ auf. In der Zwangsversteigerung wurde Wohngeldforderungen unlängst ein besserer Rang zuerkannt. Und das Absperren von Versorgungsleitungen in die Wohnung des Säumigen sieht man auch nicht mehr so eng. Aber Ausschluß vom Stimmrecht? Niemals! So der Bundesgerichtshof, Urt. v. 10.12.02010, V ZR 60/10.

Der Spanier hingegen antwortet:

Claro. 

Steht so im Gesetz (Art. 15.2 LPH). Der Säumige stimmt erst wieder mit, wenn er bezahlt hat.

Sitzen viele in einem Boot, bedarf es solcher (Maß-)Regeln. Sonst verliert es am Ende an Fahrt und es droht die Insolvenz.

Insolvenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Nun ja. Es wird wohl einen Grund geben, warum dieses Thema in der deutschen Rechtslehre und Rechtsprechung heftigst diskutiert wurde. Der Gesetzgeber hat die Frage mit der letzten WEG-Novelle allerdings verneint. Die anderen, nicht säumigen Wohnungseigentümer müssen eben Gelder nachschießen.

Das macht die spanische Antwort noch sympathischer.


Die Last mit der Last (13.07.2012)

Die Rede ist von der Hypothek. Die Grundschuld kennt man in Spanien nicht.

Die Hypothek ist Belastung, in erster Linie des Grundstückes. Sie haftet ihm an. Wechselt das Eigentum daran, wechselt die Hypothek mit. Wem die Hypothek gehört, der darf das Grundstück verwerten. Die Hypothek stellt sicher, daß er zu seinem Geld zu kommt. Geld, das er etwa vorher verliehen hat und, natürlich, wieder zurück will. Wollen ist gut, sichern ist besser.

Die Hypothek ist Belastung, auch des Schuldner-Budgets. Neben der Hypothek fordern spanische Banken regelmäßig den Abschluß einer Lebensversicherung als weitere Sicherheit. Die Versicherungsprämie belastet das Budget schnell einmal mit € 300,00 monatlich zusätzlich zu den Darlehensraten. Stirbt der Darlehensschuldner, ist die Hypothek als Sicherheit gut. Aber doppelt gesichert, ist besser.

Die Hypothek ist Last. Ihr Recht ist einfach im Prinzip, und im Detail doch fremd. Ihre Wirkungen sind gerecht im Prinzip, und sozial unerwünscht mitunter im Detail. Der Staat greift helfend ein. Durch Hypothekenschuldner-Schutzgesetze. Gerade jüngst trat wieder eines in Kraft. Gut gemeint, im Prinzip.

Die Last mit der Last. Aber ohne geht es auch nicht.


Mein Land, mein Haus, mein Anwalt (29.06.2012)

Irgendwie beunruhigend.

Vor Gericht etwa. Gelogen wird, daß sich die Balken biegen. Urkunden, Sachverständige, Zeugen, Parteiaussagen, Ortstermine. Beweis und Gegenbeweis. Alles dient der Ermittlung des „richtigen“ Sachverhalts. 

Die Rechtslage ist meist klar. Die Sachlage meist nicht. Der größere Teil aller juristischen Tätigkeit besteht in der Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts. Erst dann kann der Jurist das Recht anwenden. Hart am Fall. Abstrakte Rechtsausführungen nützen keinem.

Und in der Beratungspraxis? 

Auch hier erforscht der Anwalt zuvörderst den Sachverhalt. Was wünscht der Mandant? Was könnte er wünschen? Was ist sinnvoll? Was ist ideal für ihn?

Die Antwort hängt vom konkreten Sachverhalt und den konkreten Umständen ab. Wohl dem, der einen Anwalt hat, der rückfrägt.

Oder einen, der die Umstände kennt. Den Mandanten, sein Land, sein Haus, seine Familie. Der ihn füher schon beraten und vertreten hat. Damals beim Erwerb der Immobilie. Bei der Übertragung auf die Kinder. Und auch einmal gegenüber dem privaten Krankenversicherer, der nicht zahlen wollte. Der Hausanwalt also.

Irgendwie beruhigend.


Erbt der Fiskus mit? (15.06.2012)

Eine Million Deutsche sollen eine Spanienimmobilie besitzen. War kürzlich zu lesen. Wie genau die Zahl ist, kann offen bleiben. Eingedenk, daß ganze Ortsteile in deutscher Hand sind, ist jedenfalls die Größenordnung plausibel.

Eine Million Spanienimmobilien. Macht eine Million Erbfälle. Über kurz oder lang.

Läßt sich kein Erbe ermitteln, erbt der Fiskus. Das ist in Spanien wie in Deutschland gleich. Aber auch gleich selten. Professionellen Erbenermittlern sei Dank. Sie ermitteln mir nichts dir nichts auch die Nachfahren ausgewanderter Vorfahren rund um den Globus.

Selten erbt der Fiskus, aber nicht selten verdient er. Wie viel, kommt darauf an, für den Deutschen mit Spanienimmobilie insbesondere auf die Residencia.

Das deutsche Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht kennt beachtliche Freibeträge. Vor allem für Ehegatten und Kinder. Oft fällt keine Steuer an. Wer länger als fünf Jahre im Ausland resident ist, unterliegt der deutschen Steuer ohnehin  nicht mehr.

War der Erblasser in Spanien resident, am besten in den letzten fünf Jahren mehr als die Hälfte der Zeit, gelten auch hier Vergünstigungen und der Staat verdient tendenziell wenig an der Erbschaft. Andernfalls verdient er satt. Die saloppe Wortwahl deutet es schon an: Satt heißt echt satt.

Eine Vermögensnachfolgeberatung steht in jedem Fall dafür.


Trau, schau, wem! (04.05.2012)

Also, die Steuervorteile, die warten nicht. Verbriefen wir ohne „17 zwo“.

Immobilienkaufverträge in Deutschland bedürfen der notariellen Beurkundung. Der zwingende Gang zum Notar soll warnen. Und schützen. Vor übereilten Kaufentscheidungen etwa. Und der Notar bürgt für die juristische Qualität des Vertrages.

Was der Notar nicht prüft, muß der Käufer prüfen. Das Kaufobjekt, die wirtschaftliche und steuerliche Seite des Erwerbs etwa. Doch die Frage ist wann. Wann soll der Käufer das alles prüfen, wenn der Verkäufer ihn zur Verbriefung drängt oder ihn gar überrumpelt?

In Deutschland hilft „17 zwo“, will sagen § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz. Ist der Käufer Privatmann, soll die Verbriefung erst stattfinden, wenn ihm der Verkäufer den Vertragstext mindestens zwei Wochen vorher zur Prüfung überlassen hat. 

Soll ist nicht muß. Drängt der Verkäufer auf Verbriefung ohne „17 zwo“, hat der Käufer diese zwei Wochen nicht. Und in Spanien? Immobilienkaufverträge sind formfrei wirksam. Was bleibt dann? 

Trau, schau wem!


Vererben, aber richtig. (20.04.2012)

Ist es überhaupt richtig, zu vererben? Oder sollte man nicht besser zusehen, die Spanienimmobilie vorher zu verkaufen?

Das kommt wohl auf´s Konzept an. Wer an Vererben denkt, hat meist ein fortgeschrittenes Alter. Sein Konzept ist, im Regelfall, ein Versorgungskonzept. Die Spanienimmobilie ist Teil seiner Altersvorsorge. Wer seinen Lebensabend hier verbringen will, wird sie kaum verkaufen wollen. Allgemeingültige Aussagen lassen sich hier nicht formulieren.

Versuchen wir es trotzdem.

-        Fall 1: Der Erblasser fällt in den Anwendungsbereich der autonomen spanischen Erbschaftssteuergesetze
Die spanischen Autonomien gewähren Vergünstigungen auf die Erbschaftssteuer, in manchen Fällen von bis zu 100 %.
Hier gilt: Vererben ist richtig. 

-        Fall 2: Der Erblasser fällt in den Anwendungsbereich des staatlich spanischen Erbschaftssteuergesetzes
Der spanische Staat gewährt faktisch keine Vergünstigungen. Das führt zurück zur Eingangsfrage. Die Antwort hängt vom Konzept ab. Es ist in jedem Einzelfall anders. Und mit ihr ihm die Antwort.


Ordnungswidrig gebaut ? (07.04.2012)

Daß man in den baurechtlichen Außenbereich, den suelo rústico, ohne irgendeine Genehmigung kein zweigeschossiges Einfamilienhaus klotzt, versteht sich (zuletzt etwa BOC núm. 63, 1683, vom 23.03.2012). Und wer´s nicht versteht, müsste wenigstens argwöhnen, daß es Beschränkungen geben muß, wenn er der erste ist, der auf einem schönen Flecken j.w.d. den Grundstein legt. 

Nicht immer drängt sich einem die Genehmigungspflicht so klar auf. Auch über dem Heimwerker hängt das Schwert des Schwarzbaus. Wer´s nicht glaubt, mache die Probe. Genehmigungspflicht ja oder nein?

-        Die Küche wird zur „Rezeption“ und der Mandelhain hinter´m Haus zum Campingplatz. Im Prinzip ändert sich nichts, aber die Rucksack-Touris finden es super und der Mandelhain bringt mit weniger Arbeit mehr Geld.

-        Am Terrassencafé, Sichtschutz aus Holz, ohne weiteres wegnehmbar, mit Sonnensschutzabdeckung aus Schilfrohr.

-        Oder auf der privaten Terrasse, Anbringen einer Markise, Leichtmetall, doppelwandige Acryl-Kunststoff-Lamellen, auf Knopfdruck ein- und ausfahrbar (der Nachbar kurbelt noch).

-        Ummauerung der Terrasse, mit gaaanz weiten Öffnungen. Mehr Öffnung als Mauer. Wenn das ein paar Jahre unbeanstandet blieb, kommen die großen Fensterelemente rein.

-        Versetzen einer Innenwand mit Veränderung des Grundrisses, ohne daß dies von außen erkennbar wäre.

Die Antworten der Reihe nach: 1) ja, Tribunal Supremo TS 21.11.1989); 2) ja, TS 21.11.1989; 3) ja, TS 05.07.1997; 4) ja, TS 30.12.1986; 5) ja, TS 04.04.2001;

Ordnungswidrig gebaut geht schneller als man denkt.


Mit Makel gemakelt? (23.03.2012)

Erste Anlaufstelle: Makler.

Wer bei ihm sein Wunschhaus findet, bleibt ihm Jahre oft verbunden. Er spricht deutsch und kennt sich aus. Das erleichtert, ja ermöglicht erst für viele den Weg zu Spanienimmobilie. Das Maklerwesen ist, in bestimmten Regionen, fest in deutscher Hand. Man kann ihn fragen. Und er hilft, er tut und macht, meist mehr als nur vermitteln, etwa Baurecht  prüfen, Wegerechte regeln, Grenzverwirrungen bereinigen. Gott sei Dank. Und der Kunde, der erwartet das.

In trockeneren Worten:

Kunde und Makler schließen einen Maklervertrag. Der Makler vermittlet dem Kunden einen Kaufvertrtrag, der Kunde ist verpflichtet, den Maklerlohn zu zahlen. Daneben begründen beide vertragliche Nebenpflichten oder gar selbständige zusätzliche Vertragsbeziehungen, etwa einen Dienstvertrag (Bebaubarkeitsprüfung), einen Werkvertrag (Grenzbereinigung), einen Geschäftsbesorgungsvertrag (Wegerechte regeln), Beratungspflichten zu Erschließung, Finanzierung, Besteuerung und so weiter. Maklers Lohn ist ein Vergelt´s Gott, meist. Denn der Kunde, der erwartet diesen Service, wie gesagt.

Aber haften wird der Makler doch wohl nicht?

Schon vor mehr als 12 Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß der Makler für die schuldhafte Verletzung zusätzlich übernommener Pflichten haftet, im Fall damals für die Richtigkeit eines Berechnungsbeispiels zur Steuerersparnis. Das gilt auch, wenn dem Maklervertrag spanisches Recht zugrunde liegt. Das spanische Recht ist – was die Haftung für die Verletzung vor- und nebenvertraglicher Pflichten angeht – stark geprägt von deutscher Rechtsdogmatik. Der Makler haftet dem Kunden auf Ersatz aller durch eine verschuldete Pflichtverletzung entstandenen Schäden. 

Haftungsfragen um den reinen Maklervertrag sind äußerst selten. Mit Makel zu makeln ist kaum vorstellbar, Haftung im Zusammenhang mit vertraglichen Nebenpflichten dafür umso mehr.


Kleingedrucktes nicht gelesen ? (09.03.2012)

Gegenfrage: Muß man es lesen?

Was ist das „Kleingedruckte“? Immobilienkaufverträge sind gleichartige Massen-Verträge, in Deutschland wie in Spanien. Ihre immer wiederkehrenden und im Wesentlichen gleichlautenden Standardklauseln, das ist das Kleingedruckte.

Was steht im Kleingedruckten? Entweder

-         was dem Kunden einen Vorteil bringt. Das ist selten.

-         was den ohnehin geltenden Gesetzeswortlaut wiederholt. Das ist wohl die Regel.

-         was dem Kunden einen Nachteil bringt. Das ist auch die Regel.

Und weil dem so ist, hat der Gesetzgeber reagiert, in Deutschland wie in Spanien. Was allzu nachteilig ist, ist unwirksam. Ist der Kunde Verbraucher, geht sein Schutz noch weiter. Das Gesetz schützt den Kunden vor dem, was ihm Verkäufer gerne unterschöben, wenn sie könnten, wie sie wollten.

Gefahren lauern also nicht beim Kleingedruckten, sondern wo der Kunde selbst Vertragsinhalte frei gestaltet. Etwa bei Verträgen von Privat/Privat. Vor sich selbst schützt das Gesetz den Kunden nicht.

Natürlich liest man, was man unterschreibt, auch das Kleingedruckte. Doch fängt man nicht zu handeln an. Man ist geschützt durch das Gesetz.

Erst jenseits dieses Schutzes ist die eigene Wachsamkeit gefragt.


Antrag schon gestellt ? (24.02.2012)

Nö. Da geht eh nichts. Bringt nur Probleme. Wie die mit einem umgehen. Sagen einige.

Stimmt nicht, sagen andere. Ist schlimmer.

Richtig ist sicher, daß die verwaltungsrechtliche Moderne noch nicht in allen Amtsstuben zu Hause ist. Andererseits ist man doch auch immer wieder überrascht, wenn man als Kunde behandelt wird und die Sache vorwärts geht.

Wie dem auch sei. Behördliche Verfahren beginnen von Amts wegen oder auf Antrag eines Beteiligten (Art. 68 des spanischen Verwaltungsverfahrensgesetzes Ley 30/1992 vom 26.11.1992). Von Amts wegen, also aufgrund eigener Initiative der Behörde, erhält man nichts. Zumindest nichts Gutes. Wer was will, muß es beantragen. Von nichts kommt nichts. 

Der Mindestinhalt eines Antrags ist knapp: Antragstellerdaten, Sachverhalt, Begründung, Antrag, Ort, Datum, Unterschrift, Adressat (Art. 70). Die Reihenfolge ist anders als im Deutschen. Das ist amüsant, aber im schriftlichen Behördenverkehr üblich. Antragsformulare sind gelegentlich Pflicht, aber nicht immer. Wer sie dennoch verwendet hat von vornherein einen Pluspunkt.

Nicht selten sind Anträge dick wie ein Buch. Dafür sorgen Vorschriften aus diversen Spezialmaterien. Meist handelt es sich um Anlagen. Und meist werden diese von Spezialisten beigesteuert, Architekten und Ingenieuren etwa.

Ist ein Antrag unvollständig oder fehlerhaft, muß die Behörde auf Berichtigung drängen (Art. 71). Sie darf den Antrag nicht sofort ablehnen.

Der Antragsformalismus wirkt nicht nur für, sondern auch gegen die Behörde. Sind alle formalen Bestandteile beisammen, ist das Verfahren eröffnet und die Behörde kann nicht mehr aus. Allenfalls kann sie die Entscheidung in die Länge ziehen. Oft tut sie das. Oft aber entscheidet sie auch.

Versuchen Sie es doch mal! Denn wie gesagt, von nichts kommt nichts. 


Generationenwechsel auf der Finca ? (10.02.2012)

„Irrtümer - Erbrecht“. Gibt man dies in eine Suchmaschine ein, ist die Trefferliste lang. Die 3, 7, 10 und sonst wie viele Irrtümer des Erbrechts.

So viel Irrtum zu einem Rechtsgebiet, das der Reformgesetzgeber im Wesentlichen belassen hat, wie es die Väter des Bürgerlichen Gesetzbuches vor über 110 Jahren erdacht haben? Offenbar. 

Und offenbar gerade deshalb. Was unverändert ist, seit Ewigkeiten, erscheint vertraut. Man kennt es. Glaubt man. Und unterliegt dem ersten Irrtum.

Ob es die Top 3, 7 oder 10 Irrtümer des Erbrechts gibt, sei dahin gestellt. Irrtümer jedenfalls gibt es. Fehlvorstellungen sind Fakt. Schon bei den Grundprinzipien des Erbrechts wie Gesamtrechtsnachfolge, Erbengemeinschaft und Pflichtteil, von den Feinheiten nicht zu reden, bis hin zu Irrtümern bei der sachgerechten Anwendung des erbrechtlichen Instrumentariums. Das Berliner Testament etwa. Klingt gut. Ist gut. Das spanische Recht verbietet es. Darf man, kann man, soll man trotzdem …? Die Liste der Irrtümer ist schier ohne Ende. 

À propos Ende. Was wäre, wenn man die Thematik vom anderen Ende her aufzäumt? Die Wahrheiten des Erbrechts. Wie wäre es mit folgenden Thesen?

-         Hauptproblem ist das Problembewußtsein.

-         Keine rechte Nachlaßplanung ohne Kenntnis des rechtlichen Weges.

-         Generationenwechsel ist Generationenkonflikt.

-         Ein erbrechtlicher Irrtum ist der letzte.

Aufhören! Das nötigt zur Auseinandersetzung mit dem eigenen Tod. 

Ja. So ist das Leben.


Finca gewollt, Problem gekauft ? (27.01.2012)

Man kauft eine Immobilie und irgend etwas paßt nicht. An der Immobilie, am Verkäufer, an Mietern und an Nachbarn, mit Ämtern und Behörden, mit der Bank, das drum herum und überhaupt.

Doch, was kann die Immobilie dafür, daß der Verkäufer Wichtiges verschwiegen hat, der Mieter länger bleibt als angedacht, der Nachbar meint, die Grenze liefe anderswo und Ämter und Behörden - haben sowieso meist eine andere Ansicht.

Der Fall ist gottlob selten, daß der Käufer lieber noch die Arras zahlt um die Immobilie wieder los zuwerden. Das löst zwar das Problem, doch mit ihm sind auch die Arras weg. Fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises. Teure Lösung.

Prozessuale Lösungen sind nicht recht viel billiger. Sie kosten zudem Nerven. Auch werden Probleme hier nur entschieden, nicht gelöst.

Häufiger ist, daß die Kaufentscheidung richtig war. Und die beste Basis ist, zu wissen, wie die Sache rechtlich liegt. Fachkundige Rechtsberatung kostet meist weniger als ein Prozent des Kaufpreises. Je eher man sie in Anspruch nimmt, desto eher gilt: Finca gewollt, finca gekauft!


Spanisches Recht ?  In deutsch ? (13.01.2012)

Der deutsche Besitzer einer Spanienimmobilie hat typischerweise Rechtsberatungsbedarf im deutschen wie im spanischen Recht. Kurz, er braucht deutsches und spanisches Recht. Und er will es in deutscher Sprache.

Was sind die Möglichkeiten?

Der deutsche Rechtsanwalt. Oft ist es der Hausanwalt. Er ist eine gute Wahl. Er kennt die Verhältnisse des Mandanten. Und er kennt das deutsche Recht. Aber eben nur das deutsche.

Der spanische Abogado. Auch er ist eine gute Wahl. Er kennt das spanische Recht am besten. Aber eben nur das spanische. Hinzu kommt die Sprachbarriere.

Die internationale Großkanzlei. Hier kennt man alle gängigen Rechtssysteme und Sprachen. Rechtsanwalt R aus Deutschland fragt bei Abogado A in der spanischen Dependence auf Englisch nach der spanischen Rechtslage. Die Antwort nimmt den gleichen Weg zurück. Deutsch-englisch-spanisch-englisch-deutsch. Erinnert an Flüsterpost. Der Nachbar hat einen Bescheid bekommen. Was? Wer hat in der Nachtbar ein Geweih erklommen? Spaß beiseite. Die Erfahrung zeigt, es funktioniert. Irgendwie.

Der Dolmetscher. Er kann die Sprache am besten. Anwalt und Dolmetscher zu bezahlen ist auch eine wirtschaftliche Frage. Wenn´s dafür steht, steht nichts dagegen. 

Die, von denen man glaubt, sie könnten es wissen. Möglichst viele Meinungen einholen. Die billigste Variante. Man fragt sich durch. Die überwiegende Meinung ist es dann. Glücklich, wer viele Ratgeber hat. Er braucht eventuell keine Feinde. Doch billig kann doppelt teuer sein.

Die deutsch-spanische Kanzlei. Sie bietet deutsches und spanisches Recht. In deutsch.


Behördenstreß ? (30.12.2011)

Verwaltungsrecht. Ein Teil davon ist Verfahrensrecht. Es regelt, wie behördliche Verfahren formal ablaufen. Behördliche Verfahren beginnen auf Antrag des Bürgers oder von Amts wegen, wenn die Behörde von sich aus einschreitet. Ziel ist eine Behördenentscheidung, ein amtlicher Bescheid. Was Behörde und Bürger im Verfahren dürfen oder nicht, was sie können oder nicht sagt das Verwaltungs-Verfahrensrecht. Es enthält die Verkehrsregeln des Behördenverkehrs. Wer sie nicht kennt, kann auf der Strecke bleiben.

Das spanische Verwaltungsverfahren ist modern. Es hebt den Bürger auf Augenhöhe mit der Behörde. Im Verwaltungsverfahren reden zwei miteinander, die Rechte haben. So steht´s geschrieben im Verfahrensgesetz.

Weis die Behörde das? 

Das Signal für den Aufbruch in die verwaltungsrechtliche Moderne hat nicht alle Amtsstuben noch erreicht. Verwaltungsverfahren münden mitunter im Behördenstreß.

Geschriebenes Recht lebt durch seine Anwendung. Wer also im neuen Jahr eine Behörde betritt, möge dies tun mit dem Verfahrensgesetz unter´m Arm.


Alles unter Dach und Fach ? (16.12.2011)

Wohnungseigentum ist in Spanien populär. Wohnungen, Stockwerke, Reihenhauszeilen, komplette Siedlungen: Alles ist in Form von Wohnungseigentum zu haben.

Aus deutscher Sicht bereitet das keine Probleme. Das spanische und das deutsche Wohnungseigentumsrecht sind strukturell vergleichbar. Man erkennt dort wieder, was man von daheim schon kennt. Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Organe, die für die Gemeinschaft handeln, rechtliche Reglements im Innenbereich und so fort. Und wo viele Interessen unter Dach und Fach zu bringen sind, entstehen gern Konflikte. Der Anlaß ist oft nichtig. Auch das ist von zuhause her bekannt.

Das Jahresende ist traditionell die Zeit, zu reflektieren, ob auch im übertragenen Sinn alles unter Dach und Fach ist. Im Lebenszyklus einer Immobilie schwelen immer irgendwo irgendwelche Fragen, Nichtigkeiten meist, die man klären sollte, könnte, müßte, wollte, bevor sie sich zu einem Brand erweitern.

Bleibt mir an dieser Stelle, und dies ist mir ein Vergnügen, meinen Mandanten, meinen Lesern und Ihnen allen, die beigetragen haben, daß meine Internet-Kanzlei im zurückliegenden Jahr zunehmenden Anklang gefunden hat, zu danken und zu wünschen, daß, nicht nur rund um die Immobilie, alles unter Dach und Fach sein möge. Haben Sie eine gute Zeit.


Steuern oder Gegensteuern ? (02.12.2011)

Die Ferien-Immobilie für Privat in Spanien ist kein Steuersparmodell.

Soll sie auch nicht sein. Wer eine Spanien-Immobilie hat, hat andere Ziele, Träume oft.

Steuern bei Erwerb, bei Nutzung und bei Weitergabe einer Immobilie zahlt man in Spanien wie in Deutschland und bucht sie unter Sowieso-Kosten. Und was sowieso zu zahlen ist, wird nicht weiter hinterfragt. Diese Rechnung geht zunächst meist auf. Grunderwerb-, ersatzweise Mehrwertsteuer und sodann die Grundsteuer. Hier wie dort gehören sie dazu. Die Steuersätze sind mitunter anders, doch die Beträge bleiben überschaubar. 

Für den, der nicht fest in Spanien wohnt, kommt das Dilemma meist am Schluß. Die Erbschafts- und die Schenkungssteuer. Ihr Regularium kennt enorm viele und viele enorme Ermäßigungen. Doch der klassische Ferienimmobilien-Besitzer erfüllt sie seiner Natur nach nicht. Und jetzt geht es um Beträge, die so manches Nachfolgekonzept über den Haufen werfen.

Gegensteuern kann sich lohnen. Je eher, desto besser. Am besten schon vor dem Erwerb.


Illegal vermietet ? (18.11.2011)

Es wäre zu schön. Eine Wohn-Immobilie auf den Kanaren. Im Urlaub selbst genutzt. Dazwischen immer wieder kurzzeitig vermietet. Die noch was abwirft. Oder sich jedenfalls selber trägt. Und später, als junge Alte, halb- oder ganzjährig fest dort wohnen.

Wären da nicht ein paar kanarische Inselfürsten, die an einem insularen Sonderstatus festhalten, der sie berechtigt, die Zahl touristischer Betten zu begrenzen und die touristische Vermietung einer rigurosen Genehmigungspflicht zu unterwerfen. Kurzzeitiges Vermieten ist touristisches Vermieten. Touristisches Vermieten ohne Genehmigung ist illegal.

Auch die Umsetzung der Europäischen Dienstleistungssrichtlinie in das spanische Recht hat dies nicht geändert. Die Richtlinie geht von der grundsätzlichen Genehmigungsfreiheit touristischer Vermietung aus. Genehmigungspflicht ist die Ausnahme. Die Inselfürsten haben den Grundsatz zur Ausnahme gemacht, die Ausnahme zum Grundsatz. Illegale Vermietung zu legalisieren ist deshalb weiterhin schwierig. Aber nicht unmöglich.

Mischnutzung, wie oben beschrieben, dürfte vorrangig für private Kleinstvermieter interessant sein. Für sie bietet das Gesetz ein Negativattest. Wer es hat, darf gemischt nutzen.

Alle anderen, die ihr Wohnobjekt am Ende wieder allein zum eigenen Wohnen nutzen möchten, sollten sich gut überlegen, ob sie es in der Zwischenzeit touristisch nutzen.

Das kanarische Bauplanungsrecht kennt die Mischnutzung ein und desselben Objekts als „Wohnen und Tourismus“ nicht. Die bauplanungsrechtliche Zweckbestimmung ist „entweder oder“. Ein zu Wohnzwecken genehmigtes Objekt kann nicht gleichzeitig touristisch genutzt werden. Und umgekehrt. Die Änderung der Nutzung von Wohnen in Tourismus bedarf einer Baugenehmigung im Allgemeinen und einer Tourismusgenehmigung im Besonderen. Und wer beides hat, muß sich fragen, ob er später wieder zur Wohnnutzung zurück kann. Viele kanarische Gemeinden haben in letzter Zeit erstmals Bebauungspläne aufgestellt. Nicht überall, wo vormals genehmigte Wohnobjekte bestehen, ist Wohnnutzung auch jetzt wieder genehmigungsfähig. Vor allem in ländlichen Gegenden. Dann gibt es kein zurück.  


Wer erbt die Spanien-Immobilie ? (04.11.2011)

Angenommen: Von 100 Bundesbürgern haben 25 letztwillig verfügt (Testament, Erbvertrag). Unwahrscheinlich, daß sich die übrigen 75 bewußt für die gesetzliche Erbfolge entschieden haben. Näher liegt, sie haben sich zu noch nichts entschieden. Es bleibt also bei 25.

Von den 25 dürfte der überwiegende Teil mittels privatschriftlicher Testamente verfügt haben. Sagen wir 15. Privatschriftliche Testamente sind schnell und einfach zu errichten. Weiter angenommen, daß der davon größere Teil nicht wirksam ist, weil der Verfasser Formvorschriften mißachtet hat oder der Inhalt Mängel aufweist. Bleibt also letztlich, sagen wir ein Dutzend, das wirksam letztwillig verfügt hat.

Derlei Zahlenspiele belegen überhaupt nichts, kann man einwenden.

Man kann aber auch die Probe auf´s Exempel machen und 10 seiner nächsten bekannten und verwandten Finca-Eigner fragen, wer denn deren Spanien-Immobilie erbe. Wenn 8 oder 9 ins Grübeln kommen, liegt das Zahlenspiel so falsch gar nicht. Wie auch immer. Es schärft das Problembewußtsein.


Bekomm´ ich, was ich kauf´ ? (21.10.2011)

Der Käufer gibt, damit und weil auch der Verkäufer gibt. Und umgekehrt. Leistung und Gegenleistung sind wechselbezüglich.  

Grundsätzlich wird man davon ausgehen dürfen, daß sich wechselbezügliche Leistungen auch gleichwertig gegenüber stehen. Die Immobilie ist wert, was Käufer und Verkäufer als gerechten Preis für sie vereinbart haben.

Stören Mängel das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung, greift die gesetzliche Gewährleistung. Sie ist Ausfluß der Wechselbezüglichkeit. Sie soll sicherstellen, daß der Käufer wenigstens nachträglich bekommt, was er gekauft hat.

Ist dem so?

Nach spanischem Recht haftet der Verkäufer zum einen, daß kein Dritter dem Käufer das gekaufte Eigentum aufgrund eines vorgehenden Rechtes entzieht. Die Bedeutung ist gering. Sie wird mit der flächendeckenden Einführung des Grundbuchwesens und den Gutglaubensvorschriften künftig weiter gegen Null gehen.

Daneben haftet der Verkäufer für verborgene Mängel. Das sind Mängel der Immobilie, die der Käufer bei ordnungsgemäßer Sorgfalt nicht erkennen konnte.

Vielfach schließt der Verkäufer seine Pflicht zur Gewährleistung vertraglich aus. Dann bekommt der Käufer auch nachträglich nicht, was er gekauft hat. Es sei denn, der Gewährleistungsausschluß ist unwirksam. 

Sich als Käufer blind auf die gesetzliche Gewährleistung zu verlassen, ist also nicht ratsam. Es bleibt genügend Raum für Unwägbarkeiten. Was hilft dann, damit der Käufer bekommt, was er gekauft hat? Gewährleistung hin oder her. Es läuft immer auf das Selbe raus. Anschauen. Prüfen. Untersuchen. Auditoria legal.

Doch das war schon Thema.


Schwarz gebaut ? (07.10.2011)

In deutschen Bebauungsplänen folgen die Grenzen unterschiedlicher Nutzungsarten den Flurstücksgrenzen. Gerade. Winklig. Praktisch.

Anders in Spanien. Schwungvoll sind die Nutzungsarten-Grenzen, blumig, wolkensaum-artig. Und unpraktisch. Denn immer passiert es dabei, daß Grundstücke dergestalt geschnitten werden, daß der im bebaubaren Bereich zu liegen kommende Grundstücksteil nicht mehr die für die Bebauung erforderliche Mindestgröße erreicht. Sind die vormals legal darauf errichteten Häuser jetzt Schwarzbauten? Eher so ein Mittelding. Grau, sozusagen oder „fuera de ordenación“. Bestandserhaltende Arbeiten sind erlaubt, Umbau und Erweiterungen nicht. Erst diese wären schwarz.

Bei echten Schwarzbauten wurde gebaut, ohne daß jemals die nötige Genehmigung vorlag. Und hier schlagen Charaktere durch. Der Stratege etwa. Ein Scheibchen schwarz gebaut hier, ein Jahr warten, dann das nächste Scheibchen. Der Vorsichtige. Erst ein Provisorium, warten, zementieren. Der Künstler, Träumer, Unbedarfte. Zack, hingeklotzt, fertig. Schwarzbau? Wieso denn Schwarzbau?! Und alle Übrigen. Irgendwie sind sie alle am schwarzen Werk. Mehr oder weniger, wissentlich oder unwissentlich.

Dem Auge des Gesetzes ist dies einerlei. Es sieht in allen Fällen illegaler Bebauung schwarz. Wenn es sieht. Die echt großen Dinger sind den Behörden bekannt und in Bearbeitung. Hier ist es ruhig geworden. In den Boletíns findet sich kaum mehr etwas. Im Gegensatz zu früher. Und die Kleinen schützt der Schwarm-Effekt. Ihr Schwarzbau geht in der Masse unter.

Wie lange noch?


Schon vorgesorgt ? (23.09.2011)

„Ham se mal nen Euro?“. Man kennt das aus Fußgängerzonen. Armer Hund. Doch so locker sitzt der Euro nicht.

Szenenwechsel. „Ham se mal 25.000,00 Euro?“. Man kennt das aus Steuerbescheiden. „Ihre Erbschaftssteuer-Schuld beträgt: …“. Die Steuer wird bezahlt. So locker als nähme auch der Staat den Arme-Hunde-Bonus in Anspruch.

„Der Vergleich hinkt“, wird mancher Finca-Eigner sagen.
Richtig. Nicht der Staat erhält die Steuer. Erbschaftssteuer fließt den Autonomen zu.

„Nein. Nicht locker“.
Nun ja. Es können locker mehr sein. Eine Erbmasse bis 240.000,00 Euro kann eine Steuer von 40.120,00 Euro auslösen (etwa: Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetz der Balearen, art. 13).

„Nein! Bezahlt wird nicht locker“.
Doch! Steht die Steuer einmal fest, kommt man ihr nicht aus. Vorher ist die Zeit, die Zahlung nachher zu verhindern, und wo´s nicht geht, sie wenigstens zu reduzieren. Die Sorge darum beginnt schon beim Erwerb der Finca. Die autonomen spanischen Steuergesetze kennen Ermäßigungen, mitunter bis auf Null. Nicht jeder erfüllt die Voraussetzungen und nicht jeder kann sich so einrichten, Erbschaftssteuer mit legalen Methoden zu vermeiden oder zu reduzieren. Oft bleibt es bei der vollen Steuer. Sich damit zu befassen, vorher darauf zu schauen, nachher weniger zu zahlen, die Vorsorge eben, die sieht mancher doch recht locker.


Ist Finca drin, wo Finca draufsteht ? (09.09.2011)

In Kürze ist es wieder so weit. Oktoberfestzeit. Fahrgeschäfte. Bier in Maßkrügen.

Ist ein Liter drin, wo ein Liter draufsteht? 

Beim Kauf einer Spanien-Immobilie geht es um mitunter mehr als tausend Mille. Ein Pendent zum Verein gegen betrügerisches Einschenken gibt es im Bereich des Immobilienkaufs noch nicht.

Wer garantiert dem Immobilienkäufer, daß er erhält, was er zu erhalten glaubt?

Verbraucherzentralen haben sich den Verbraucherschutz allgemein auf die Fahne geschrieben. Es ist nicht ihre Aufgabe, individuell zu beraten. Ihr Metier ist zudem das Feld zwischen Verbraucher und Unternehmer, nicht zwischen Verbraucher und Verbraucher.

Der Verkäufer selbst ist nur zur Auskunft über solche Besonderheiten seiner Immobilie verpflichtet, die der Käufer nicht erkennen konnte, die für ihn aber Kauf entscheidend waren. Alles andere darf der Verkäufer verschweigen.

Der Sachverständige, der den Käufer technisch begleitet, ist sinnvoll. Er garantiert, daß jedenfalls bautechnisch Finca drin ist, wo Finca drauf steht.

Und wer klärt auf über Eigenheiten der Immobilie, die ihr nicht physikalisch anhaften, die man nicht sieht, die aber gleichwohl eminent wichtig sind? Belastungen, Haftung für Steuern, Kommunalabgaben und Schulden des Verkäufers, das Maß der baulichen Ausnutzbarkeit? Um nur einiges zu nennen.

Hier ist der Käufer selbst gefordert, getreu dem Motto Augen auf beim Immobilienkauf. Das spanische Recht mißt dem eigenen kritischen Blick des Käufers so hohe Bedeutung bei, daß es dafür einen eigenen Begriff geschaffen hat:

Auditoria legal. Die Untersuchung einer Immobilie im Hinblick auf ihren rechtlichen Status und ihre rechtlichen Beziehungen zur Umwelt.

Die auditoria legal beim Kauf einer Spanien-Immobilie sollte so selbstverständlich sein, wie der der prüfende Blick auf die Eichmarke beim Kauf einer Maß Bier. Sollte. Doch mit zunehmender Größenordnung nimmt der kritische Blick oftmals ab und Emotionen werden kaufentscheidend.

Deshalb: Auf daß sie nütze, die auditoria legal. Prosit!


Machen Sie Ihr Testament! (26.08.2011) 

„Schieß schneller oder mach dein Testament“ (O: „Sette Magnifiche Pistole“, Italien, 1966). Schon im frühen Italowestern wußte man, was zu gegebener Zeit angesagt war.

Wer weis, ob der Aufgeforderte noch Gelegenheit hatte, zu überlegen, was mit seinen Habseligkeiten geschähe, käme er der Aufforderung nicht zügig genug nach.

Was geschieht mit Vermögen beim Tod des Inhabers?  

Gehört eine Spanien-Immobilie zum Vermögen, sind sich deutsches und spanisches Recht einig. Der Erbfall unterliegt dem Recht des Staates, dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes angehörte. Damit ist deutsches oder spanisches Recht einschlägig. Beide Rechtskreise gewähren Testierfreiheit. Das ist die Freiheit, ein Testament zu errichten, oder auch keines zu errichten. Dann entscheidet der Staat mittels Vorschriften über die gesetzliche Erbfolge, an wen das Vermögen geht.

Testierfreiheit. Die Frage hier ist also nicht, was mit Vermögen beim Tod geschieht, sondern was mit ihm geschehen soll. Bestimmen Sie es. Machen Sie Ihr Testament.


Bescheid vom Amt erhalten? (15.08.2011) 

Spanische Bescheide stehen deutschen nicht nach. Formalismus pur. Auch bei Inhalt und Ausdruck: Amtsspanisch und Schachtelsätze, Schachtelspanisch und Amtssätze. Elendes Geschreibsel. 

Dabei ist das Gesetz, das allem Verwaltungshandeln zugrunde liegt, modern und bürgerfreundlich. Das spanische Verwaltungsverfahrensgesetz (Ley 30/1992) muß den Vergleich mit seinem deutschen Pendent nicht scheuen. Es gewährt dem Bürger vielerlei verfahrensmäßige Rechte. Recht auf Akteneinsicht, auf Aktenkopien, auf Informationen zum Verfahrensstand, auf Beratung über rechtliche Möglichkeiten, bis hin zum Recht, mit Höflichkeit behandelt zu werden. 

Worthülsen? Kaum. Denn über allem steht das Recht des Bürgers, die Verwaltung haftungsrechtlich in Anspruch zu nehmen, wenn ihm durch zu laxe Verfahrensführung Schaden entsteht. Das Gesetz ist gut. Nur bei der Umsetzung hakt´s. Eine Haftungskeule macht Sinn.

Bescheid vom Amt erhalten? Es gibt genügend Rechte. Nehmen Sie sie wahr.


Wer erbt? (06.08.2011)

Wer weiß. So dürfte die Antwort von knapp 3/4 aller Bundesbürger lauten. Nur 25,8 % aller über 18-Jährigen haben nach einer Umfrage der TSN Infratest ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen (Quelle: Deutsches Forum für Erbrecht e. V.).

Wer testiert hat, weiß er, wer erbt? Eingedenk, daß Testamente von jedermann jederzeit selbst verfasst werden können, ist die Fehlerquote hoch. Nicht immer tritt ein, was vermeintlich verfügt wurde. Und die Frage bleibt. Wer erbt? Die Erben streiten es schon aus.

Wer mit Erbvertrag verfügt hat, weiß die Antwort. Erbverträge können nur vor dem Notar geschlossen werden. Das bürgt für ihren Inhalt. Doch der Erbvertrag nach deutschem Muster ist den Spaniern fremd. Hier bietet sich jede Form des anwaltlich beratenen Testaments.

Beratung ist die Antwort. Gut zu wissen. Denn irgendwann stellt sich die Frage so sicher wie der Tod. Wer erbt? Man schiebt das Thema gerne von sich. Die Erben streiten es schon aus.