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Spanisches Recht. In deutsch. Rund um die spanische Immobilie.
Grundstücksverkehr
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Kaufrecht in Spanien ist dem deutschen ähnlich. Der Immobilienkauf weist aber gravierende Besonderheiten auf.
Grundbuchrecht in Spanien und Deutschland folgt denselben Prinzipien. Im Detail aber gibt es kaum Gemeinsamkeiten.
Katasterrecht in Spanien und Deutschland hat dieselbe Funktion: Feststellen der Besteuerungsgrundlagen. Die exakten Katasterdaten erleichtern zudem den Grundstücksverkehr.
Ernst gemeint: Arras
(AP A Coruña 18.11.2020)
Sie kaufen eine spanische Immobilie.
Sie leisten eine Anzahlung in Form von Arras.
Arras bedeutet:
Platzt der notarielle Kaufvertrag
- aus Gründen in der Sphäre des Käufers, ist die Anzahlung weg;
- aus Gründen in der Sphäre des Verkäufers, muß dieser die Anzahlung doppelt zurückzahlen.
Praktisch kann das so aussehen:
Das Kaufgrundstück gehört einer Erbengemeinschaft. Einer der Erben ist Ihr Verkäufer. Als die notarielle Beurkundung ansteht, hat sich die Erbengemeinschaft noch nicht auseinandergesetzt. Ihr Verkäufer ist noch nicht Eigentümer. Der Beurkundungstermin platzt deshalb. Die Gründe dafür liegen in der Sphäre des Verkäufers. Logisch. Denn von ihm können Sie nicht erwerben. Er ist nicht Eigentümer. Eigentümer ist immer noch die Erbengemeinschaft. Sie verlangen Ihre Vorauszahlung doppelt zurück. Auch logisch. Haben Sie ja so vereinbart.
Warum ging der Fall vor Gericht?
Weil Verkäufer die Arras (vor allem ihre doppelte Rückzahlungspflicht) nicht ernst nehmen. Arras vereinbaren ist eine Sache. Sie einzuhalten die andere.
Aus Verkäufersicht daher:
Arras in Form der doppelten Rückzahlungspflicht nur vereinbaren, wenn die endgültige Beurkundung sicher ist.
Aus Käufersicht, sich fragen:
Erstens: Warum will der Verkäufer eine Anzahlung, aber keine doppelte Rückzahlung? Fürchtet er, die notarielle Beurkundung nicht einhalten zu können?
Zweitens: Wenn der Rückzahlungsfall eintritt, wie bin ich gesichert? Der Rückzahlungsanspruch liegt schnell bei 20-, 40- oder 80.000 €.
Sicherheiten im Zusammenhang mit Arras sind nicht üblich.
Warum?
Weil auch Käufer die Arras nicht ernst nehmen.
Wie sie steht und liegt: Gewährleistung und Gewährleistungsausschluß
(Art. 1475 ff Código Civil)
Deutschland:
Der Vinzent verkauft sein Haus dem Karl.
Es hat einen Mangel: Das Dach ist undicht.
Folge: Der Vinzent schuldet dem Karl Mängelgewährleistung.
Mangel heißt: Die Immobilie ist nicht so beschaffen ist, wie sie sollte. Die Ist-Beschaffenheit weicht von der Soll-Beschaffenheit ab.
Ein Dach soll dicht sein. Ein undichtes Dach ist mangelhaft. Logisch.
Gewährleistung heißt: Der Vinzent muß für den Mangel einstehen. Das Dach abdichten oder die Abdichtung zahlen, oder einen geringeren Kaufpreis akzeptieren oder den Kauf rückabwickeln.
All das will der Vinzent nicht. Er will sein Haus verkaufen. So wie es steht und liegt. Ohne Scherereien.
Deshalb schließt Verkäufer Vinzent die Gewährleistung im Kaufvertrag aus. Er vereinbart einen Gewährleistungsausschluß. Das ist bei Gebrauchtimmobilien zulässig. Und üblich. Das undichte Dach ist dann Risiko von Käufer Karl.
Spanien:
Der Vicente verkauft sein Haus dem Carlos.
Das Dach ist undicht.
Folge, auch in Spanien: Der Vincente schuldet Gewährleistung.
Auch in Spanien sind Gewährleistungsausschlüsse zulässig. Aber nicht üblich. Warum?
„Gewährleistung“ beim Kauf einer spanischen Gebrauchtimmobilie heißt dreierlei:
Erstens:
Gewährleistung für Eigentumsentzug (Saneamiento por evicción, Art. 1475 ss CC).
Das bedeutet: Der Käufer verliert eine gekaufte Immobilie wieder, weil ein Gerichtsurteil feststellt, daß ein Anderer ein vorrangiges Recht daran hat.
Zweitens:
Gewährleistung für unerkannte dingliche Belastungen (Saneamiento por gravámenes ocultos, Art. 1483 CC)
Das bedeutet: Auf dem Grundstück lastet ein Recht, von dem niemand etwas wußte, etwa eine Dienstbarkeit.
Drittens:
Gewährleistung für verborgene Mängel (Saneamiento por vicios o defectos ocultos, Art. 1484 ss CC).
Das bedeutet: Der Käufer konnte einen Mangel nicht erkennen. Hätte er ihn gekannt, hätte er die Immobilie nicht oder nicht zu diesem Preis gekauft.
Die Gewährleistung für „evicción“ und „gravámenes ocultos“ muß man nicht ausschließen. Diese Fälle sind bedeutungslos. Sie hatten früher Bedeutung, wenn Immobilien verkauft wurden, für die kein Grundbuch angelegt war. In Spanien kann man Immobilien auch außerhalb des Grundbuches veräußern. Der Kauf gilt dann, vereinfacht ausgedrückt, nur zwischen den Vertragsparteien. Einem außenstehenden Dritten konnte daher ohne weiteres ein Recht an der Immobilie zustehen, das dem Kauf vorging und von dem die Kaufvertragsparteien nichts wußten. Heute sind für nahezu alle spanischen Grundstücke Grundbücher angelegt. Verkäufe außerhalb des Grundbuches kommen praktisch nicht mehr vor.
Die Gewährleistung für verborgene Mängel („vicios o defectos ocultos“) ist hingegen relevant. Warum spanische Kaufverträge überwiegend keinen Gewährleistungsausschluß vorsehen, ist nicht nachvollziehbar.
Der Verkäufer will doch auch die spanische Gebrauchtimmobilie verkaufen wie sie steht und liegt, ohne Scherereien wegen der Gewährleistung.
Liegt also ein Kaufvertragsentwurf über eine Gebrauchtimmobilie ohne Gewährleistungsausschluß vor:
Aus Verkäufersicht: Auf Änderung bestehen und Gewährleistungssausschluß aufnehmen.
Aus Käufersicht: Vertrag insoweit lassen wie er steht und liegt.
Maklerrecht: Widerruf des Maklervertrages II
(OLG Naumburg, IMR 2018, 348)
Zu unten „Maklerrecht: Widerruf des Maklervertrages“.
Der Maklervertrag kann auch über Immobilienscout 24 zustande kommen. Dort gibt es eine Widerrufsbelehrung. Hilft es dem Makler, wenn er sich auf die in der Immobilienscout24-E-Mail enthaltene Widerrufsbelehrung verläßt?
Nein, so das Oberlandesgericht im Fundstellennachweis.
Es sei nicht hinreichend transparent, daß es sich dabei gerade um eine Widerrufsbelehrung zum noch abzuschließenden Maklervertrag handeln solle. Damit seien die formalen Anforderungen des Gesetztes (Art. 246 a Abs. 3 Satz 2 EGBGB) nicht erfüllt.
Das Widerrufsrecht erlischt daher 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluß. Auch wenn der Makler seine Leistung längst erbracht hat.
Vorher erlischt das Widerrufsrecht nur, wenn der Kunde die unten genannte ausdrückliche Bestätigung abgegeben hat.
Zu früh gefreut.
Ungleiche Brüder: Grundbuch, Kataster, Realität
(Ley Hipotecaria, LH, Art. 198 ff)
Wie groß ist die geerbte Finca?
- im Grundbuch: 5.100 m²
- im Kataster: 4.900 ...
- In der Realität: Tja …
Divergenzen gab es schon immer. Aber neuerdings muß man sie beheben. Der Gesetzgeber verlangt die Koordination von Grundbuch und Kataster.
Divergenzen blockieren das Grundbuch. Bis sie geklärt sind, trägt der Grundbuchbeamte nichts ein. Nicht den Erbschaftserwerb, nicht den Kauf.
Wer z. B. eine Erbschaft einzutragen hat, muß vorher, spätestens gleichzeitig, etwaige Divergenzen bereinigen. Der Gesetzgeber stellt dafür besondere Verfahren zur Verfügung. Die praktisch wichtigsten sind:
- Neuordnung unklarer Grenzverläufe
(Expediente de deslinde registral de la finca, Art. 198.2, Art. 200 LH)
Vergleichbar der deutschen Grenzfeststellung. Förmliche Verfahren heißen in Spanien „Expediente“.
Beispiel: Man kauft ein Grundstück und weiß nicht, wo genau das Nachbargrundstück beginnt. Im ländlichen Bereich ist das die Regel. Vor Eintragung des Kaufes ist der Grenzverlauf festzustellen.
- Berichtigungen des Grundbuchbeschriebs
(Expediente de rectificación de su descripción, art. 198.3, Art. 201 LH)
Fehler, die sich auf niemand anderen auswirken, z. B. beim Grundstücksbeschrieb, können unter erleichterten Voraussetzungen berichtigt werden.
Beispiel: Man erbt ein Grundstück und das Grundbuch sagt, das Grundstück sei eine Wiese. Tatsächlich ist es ein Steinbruch. Vor Eintragung der Erbschaft muß der Beschrieb berichtigt werden.
- Eintragung von Veränderungen im Gebäudebestand
„Expediente de inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca, Art. 198.4, Art. 202 LH)
An- und Umbauten müssen aus dem Grundbuchbeschrieb ersichtlich sein.
Beispiel: Man kauft ein Grundstück mit Haus und Nebengebäude drauf. Das Nebengebäude ist im Grundbuch aber nicht erwähnt. Es muß in einem förmlichen Verfahren festgestellt und im Grundbuch nachgetragen werden.
- Erstmalige Eintragung in das Grundbuch
(Expediente de dominio de inmatriculación, Art. 198.5 und Art. 203 ff LH)
„Immatriculation“ ist die erstmalige Eintragung einer finca in das Grundbuch. Folgeeintragungen heißen im Unterschied dazu „inscripción“. Das Verfahren hat vielerlei Spielarten, je nach Lage des Falles.
Beispiel: Man kauft ein Grundstück. Es existiert im Grundbuch gar nicht. Das Grundbuch für dieses Grundstück muß erstmals angelegt werden.
- Eintragung fehlender Voreigentümer
(Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, Art. 198.7 Art. 208 LH)
Die Reihe aller bisherigen Eigentümer muß im Grundbuch vollständig wiedergegeben sein. Ist die Reihe unterbrochen, muß die Lücke geschlossen werden.
Beispiel: Man kauft ein Grundstück von Jorge. Im Grundbuch steht aber noch dessen verstorbener Vater. Es muß also erst noch der Jorge eingetragen werden.
- Doppelte Eintragung
(Expediente de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, Art.198.8, Art. 209 LH)
Jedes Grundstück existiert tatsächlich nur einmal. Es darf auch rechtlich nur einmal existieren. Es kann also im Grundbuch nicht doppelt, für zwei verschiedene Eigentümer, eingetragen sein.
Beispiel: Dasselbe Grundstück ist im Grundbuch zweier Grundbuchbezirke eingetragen. Das ist einmal zu viel.
- Lastenfreistellung
(Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso, Art. 198.9, Art. 210 LH)
Im Grundbuch eingetragene Lasten sind oft befristet oder bedingt.
Stehen erloschene Rechte noch im Grundbuch, müssen sie dort gelöscht werden.
Beispiel: Nießbrauch auf 20 Jahre, eingetragen 1980.
Koordination von Grundbuch, Kataster und Realität. Damit gleich wird, was gleich gehört.
Vertrackt: tracto-sucesivo-Verfahren
(Art. 208 i.V.m. art. 203 Ley Hipotecario)
Zweck des Verfahrens ist: Schließen der unterbrochenen Eigentümerkette im Grundbuch.
Die Theorie ist einfach:
- Zuständig ist der Notar.
- Er braucht einen schriftlichen Antrag.
- Dazu gibt man ihm alle Unterlagen, die man hat. Dann formuliert er den Antrag selbst. Man muß ihn nur mehr unterschreiben.
- Der Notar lädt alle Beteiligten (Berechtigte, deren Rechtsnachfolger, Nachbareigentümer u. s. w.).
- Die sagen entweder: „Paßt“. Dann wird die Eigentümerkette im Grundbuch aktualisiert.
- Oder sie haben Einwendungen. Oder erscheinen gar nicht. Dann ist das Verfahren zu Ende. Man kann die Eigentümerkette nur mehr über den Rechtsweg aktualisieren.
Gesetzgeberisches Ziel war die „Ent-Justizialisierung“ des Verfahrens. Weg von den Gerichten, hin zu den Notaren. Um schneller zu besseren Ergebnissen zu gelangen.
Die Praxis sieht anders aus. Das Verfahren ist im Detail so ausgestaltet, daß es in vielen Fällen doch wieder nur über das Gericht geht.
Beispiel:
Man hat es meist mit Sachverhalten zu tun, die Jahrzehnte zurückgehen. Wen muß man da alles laden? Wie heißen die? Wo sind die? Leben die überhaupt noch?
Der Notar kann die Ladung zwar im Boletín veröffentlichen. Doch wer liest das? Fakt ist: Ein Teil der Geladenen erscheint nicht. Wer nicht erscheint, kann nicht sagen „Paßt“. Und der Notar kann nicht anders, als das Verfahren einzustellen und den Antragsteller an die Justiz zu verweisen.
Dies und einige andere Verfahrensregelungen haben massiv Kritik erfahren, da der Gesetzeszweck der „Ent-Justizialisierung“ so nicht erreicht werden kann.
Die juristische Literatur versucht daher, den Gesetzestext nach seinem Sinn und Zweck praxisgerecht auszulegen. Der Gesetzeswortlaut ist aber meist eindeutig, die Auslegung daher nicht immer möglich.
Deshalb wird es oft darauf ankommen, wie flexibel der Notar ist, und wie weit er bereit ist, eine „liberale" Auslegung mitzumachen.
Es kann sich daher lohnen, einfach den Notar zu wechseln. Ist auch ihm die Sache zu vertrackt, bleibt nur der Weg über das Gericht.
Grundbuchverfahren: Reanudación del tracto sucesivo interrumpido
(Art. 208 Ley Hipotecaria)
Vincente verkauft seine Finca. Der Käufer will ins Grundbuch. Da steht Gustavo.
Der Grundbuchbeamte wird sagen: ¡Mira! (Die meisten Auskünfte beginnen mit „mira“, wenn´s kompliziert wird …):
Du, Käufer, hast von Vincente gekauft. Ich darf dich nur ins Grundbuch eintragen, wenn vorher der Vincente drinsteht. Die Reihe der Eigentümer lautet ja vollständig: Gustavo – Vincente – Käufer. Wenn du auf den Gustavo folgst, fehlt der Vincente. Dann ist die Abfolge der Eigentümer unterbrochen. Der „tracto sucesivo“ ist „interrumpido“.
Weiter wird der Grundbuchbeamte sagen:
Wir müssen in der Abfolge der Eigentümer bei Gustavo anknüpfen. Wir brauchen eine „reanudación“ von Gustavo ab. Nach Gustavo muß erst der Vincente rein. Dann ist der „tracto sucesivo“ nicht mehr „interrumpido“ und ich darf dich als neuen Eigentümer eintragen. ¿Comprendes? (Die meisten Auskünfte enden mit „comprendes“, wenn´s kompliziert war …).
In Deutschland gilt Ähnliches: Die „Voreintragung des Berechtigten“ (§ 39 Abs. 1 Grundbuchordnung). Steht der, von dem ich mein Recht herleite, nicht im Grundbuch, darf ich nicht eingetragen werden.
In Spanien passiert das häufig. Das Grundbuch ist oft nicht auf dem letzten Stand. Kein Wunder. Immobilienübertragungen sind in Spanien formfrei und außerhalb des Grundbuches wirksam. Da verkauft der Gustavo privatschriftlich schnell mal seine Finca an den Vincente. Vincente wird neuer Eigentümer. Im Grundbuch steht weiter Gustavo. Das Grundbuch stimmt mit der wahren Rechtslage nicht mehr überein.
Um das Verfahren „reanudación del tracto sucesivo interrumpido“ einzuleiten, muß der Käufer zum Notar gehen.
Und wie läuft das Verfahren ab?
¡Mira! …
Maklerrecht: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
(§ 16a Energieeinsparverordnung (EnEV); Art. 12.2 Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios)
Immobilienanzeigen müssen Angaben zum Energieausweis enthalten.
Eine Vielzahl deutscher Landgerichtsentscheidungen geht davon aus, dass diese Pflicht auch bei Immobilienanzeigen durch Makler gilt. Solange keine klärende obergerichtliche Entscheidung vorliegt, sollten Makler darauf achten, die in § 16 a Abs. 1 EnEV geforderten Angaben in Immobilienanzeigen zu machen.
Die deutsche Energieeinsparverordnung gilt auch für Makler in Spanien, wenn sie ihre Tätigkeit auf Deutschland ausgerichtet haben. Und das hat fast jeder (siehe unten, Maklerrecht: Die Ausrichtung macht´s).
Zwar liegt im Verzicht auf die Angaben kein Bußgeldtatbestand im Sinne der EnEV vor, wohl aber ein Wettbewerbsverstoß, so dass teure Abmahnungen durch die Maklerkonkurrenz drohen.
Nach spanischem Recht besteht die Pflicht, Angaben zum Energieausweis zu machen ebenfalls. Verstöße können zudem mit Bußgeld geahndet werden.
Geld gegen Ware: Kaufpreisfälligkeit
(Art. 1462 Código Civil)
Warum ist in Spanien der Kaufpreis für eine Immobilie im Notartermin zu zahlen, in Deutschland später?
In der Bäckerei ist alles klar. Der Bäcker schiebt die Teilchen rüber, der Käufer legt das Geld hin. Geld gegen Ware.
Das hat zwei Aspekte. Das Eigentum geht über. Und, das Ganze passiert gleichzeitig.
Der Übergang des Eigentums geschieht dabei in zwei Schritten. Schritt eins, Bäcker und Kunde wollen den Eigentumsübergang. Sie sind sich einig. Schritt zwei, der Bäcker übergibt die Teilchen. Kurz Einigung und Übergabe. Das Eigentum geht über, sobald beide Schritte getan sind. Beim Bäcker erfolgen beide Schritte im selben Augenblick.
In Deutschland erwirbt man Immobilieneigentum ebenfalls in zwei Schritten. Schritt eins, Einigung. Schritt zwei, statt der Übergabe, die Eintragung ins Grundbuch.
Der erste Schritt, die Einigung, erfolgt im Notartermin. Die Einigung nennt man Auflassung. Der zweite Schritt, die Eintragung ins Grundbuch, kann nicht im Notartermin erfolgen. Dafür ist nicht der Notar zuständig, sondern das Grundbuchamt. Im deutschen Notartermin fehlt somit der zweite Erwerbsschritt. Darum geht das Eigentum im Notartermin nicht auf den Käufer über. Darum muß er hier auch nicht zahlen. Ohne Ware kein Geld.
Wochen nach dem Notartermin wird der Käufer in das Grundbuch eingetragen. Jetzt ist der zweite Erwerbsschritt getan. Jetzt erhält der Käufer die Ware und der Kaufpreis ist fällig. Geld gegen Ware eben.
In Wahrheit gibt es einen Zwischenschritt. Die Einigung/Auflassung kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Diese Auflassungsvormerkung blockiert das Grundbuch zugunsten des Käufers. Damit ist die Immobilie dem Käufer sicher. Und zwar so sicher, daß er den Kaufpreis schon zahlen muß, sobald nur die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Aber auch das geschieht erst nach dem Notartermin.
In Spanien braucht man für den Immobilienerwerb kein Grundbuch. Man braucht nicht einmal einen Notar. Aber auch in Spanien geht das Eigentum in zwei Schritten über. Schritt eins, Einigung. Schritt zwei, statt der Eintragung ins Grundbuch, die Übergabe. Ganz wie beim Bäcker. Der erste Schritt, die Einigung, erfolgt im Notartermin. Der zweite Schritt, die Übergabe, ebenfalls.
Zwar braucht man in Spanien keinen Notar, doch wenn man gleichwohl einen nimmt, gilt: Wird der erste Erwerbsschritt, die Einigung, notariell beurkundet, ersetzt dies den zweiten Erwerbsschritt, die Übergabe. Sie wird fingiert. Die Immobilie gilt als im Notartermin übergeben. Beide Erwerbsschritte, Einigung und Übergabe, geschehen damit gleichzeitig im Notartermin. Der Käufer erhält im Notartermin das Eigentum an der Immobilie. Darum muß er zahlen. Geld gegen Ware.
Zurück zum Bäcker. Dort und beim spanischen Notar geschehen beide Erwerbsschritte (Einigung und Übergabe) gleichzeitig. Beim Immobilienerwerb in Deutschland fallen sie zeitlich auseinander (Einigung und Eintragung ins Grundbuch). In allen Fällen aber gilt, daß der Käufer erst zahlen muß, wenn alle Erwerbsschritt erfüllt sind. Geld gegen Ware. Das ist in Spanien sofort, in Deutschland später.
Maklerrecht: Widerruf des Maklervertrages
(§ 312 c BGB i. d. F. des Art. 1 Gesetz zur Umsetzung Verbraucherrechterichtlinie … v. 20.06.2013, mit Wirkung ab 13.06.2014)
Wird der Maklervertrag widerrufen, erlischt der Anspruch auf Maklercourtage. Dies ggf. auch, nachdem der Makler seine Dienste bereits erbracht hat.
Vermittelt ein Makler einem Deutschen eine Spanienimmobilie, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, daß der Maklervertrag deutschem Recht unterliegt (s. unten, Maklerrecht: Die Ausrichtung macht´s und Zuständige Gerichte).
Kommt der Maklervertrag mittels Fernkommunikation zustande, wie Telefon, Fax, E-Mail, Internet, hat der Kunde ein Widerrufsrecht. Das war vormals umstritten. Nach der oben genannten Neufassung des deutschen Fernabsatzrechtes steht dies nunmehr fest. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage.
Damit kann folgender Fall eintreten: Der Kunde interessiert sich für eine Immobilie aus dem Angebot des Maklers. Er schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, und zwar mittels Fernkommunikation. Nachdem er vom Makler die Verkäuferdaten erhalten hat, widerruft der Kunde den Maklervertrag fristgemäß. Anschließend nimmt er Kontakt zum Verkäufer auf und kauft die Immobilie.
Der Makler hat das Nachsehen. Obwohl er dem Käufer die Immobilie nachgewiesen und damit seine Leistung vollständig erbracht hat, muß der Kunde keine Maklercourtage zahlen. Ohne Maklervertrag kein Maklerlohn.
Doch der Makler kann dafür sorgen, daß das Widerrufsrecht des Kunden in dem Augenblick erlischt, in dem er seine Leistung erbringt, d. h. dem Kunden die Käuferdaten offenlegt. Das Widerrufsrecht erlischt schon vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist (§ 356 Abs. 4 BGB neue Fassung),
- wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat,
- er den Kunden vorher auf das Erlöschen hingewiesen hat, und
- der Kunde den Erhalt dieses Hinweises ausdrücklich bestätigt hat.
Für den Makler empfiehlt sich daher auch im Fernabsatz ein schriftlicher Maklervertrag, der die Bestätigung nach § 356 Abs. 4 BGB enthält.
Der Makler, der sich nicht darauf beschränkt, nur den Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer herzustellen (Nachweismakler), sondern den Kaufvertrag und dessen Inhalt vermittelt (Vermittlungsmakler), hat es einfacher: Er offenbart die Käuferdaten erst nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist.
Tausche spanische Immobilie gegen deutsche Immobilie: Machbar?
(IMR 2013, 43, Kurzaufsatz Dr. B. Löber)
Könnte gut sein, meint der Autor oben.
In der Tat kann man sowohl in Deutschland wie in Spanien eine Immobilie auf der Grundlage eines Tauschvertrages erwerben. Rechtlich ist das machbar.
Die Fragen sind indes eher praktischer Natur: Wie finden die Tauschpartner zueinander? Hat der eine genau, was der andere will, und umgekehrt?
In der Regel wohl nein. Es sei denn, man hat etwas einzutauschen, was alle wollen: Geld. Und damit ist man beim Kaufhandel. Der hat den Tauschhandel verdrängt. Und das hat wohl die besagten praktischen Gründe.
Das Tauschmodell dürfte damit nur im Ausnahmefall eine Alternative sein.
Maklerrecht: Zuständige Gerichte
(EuGH, Urteil vom 17.10.2013, C-218/12)
Streitigkeiten zwischen spanischem Makler und Kunde sind vor deutschen Gerichten auszutragen,
- wenn der spanische Makler seine Tätigkeit auch auf Deutschland ausgerichtet hat. Der Hinweis auf seiner Web-Site, er spreche deutsch, kann dabei schon genügen.
- wenn der Kunde Verbraucher ist. Verbraucher ist jeder Privatmann.
Häufig kommt der Maklervertrag aber nicht über das Internet zustande, sondern weil der deutsche Kunde in Spanien in das Maklerbüro spaziert. Der Kunde weis gar nicht, daß der Makler seine Tätigkeit auf Deutsche ausgerichtet hat.
Juristisch gefragt: Muß dieses „Ausrichten“ kausal geworden sein für den Maklerauftrag?
Nein, so der Europäische Gerichtshof im Fundstellennachweis.
Gewiß, man kann anderer Ansicht sein (NJW 2013, 3505). Doch Europa hat gesprochen.
In spanischen Tourismusgebieten hat faktisch jeder Makler seine Tätigkeit auch auf Deutschland ausgerichtet. Streitigkeiten mit deutschen Privatkunden sind daher in jedem Fall vor deutschen Gerichten auszutragen. Das macht Sinn. Es ist ja auch, siehe unten, deutsches Recht anwendbar.
Kann ein deutscher Notar den Kauf einer Spanien-Immobilie beurkunden? - II
(STS 5354/2012 vom 19.06.2012)
Ja. So das Tribunal Supremo.
Zur Vorgeschichte siehe unten „Kann ein deutscher Notar den Kauf einer Spanien-Immobilie beurkunden? – I“.
Das Tribunal Supremo stellt vorab fest, ein Vertrag sei formgültig, wenn er die Formerfordernisse des Staates erfülle, in dem er geschlossen wurde (Art. 11 Abs. 1 Rom-I-VO). Ein deutscher notarieller Kaufvertrag ist daher seiner Form nach in Spanien so wirksam wie ein spanischer notarieller Kaufvertrag.
Hat er auch materiell, inhaltlich dieselben Wirkungen? Logisch („lógicamente“), so das Tribunal Supremo.
Wie sehen diese Wirkungen aus? Die materiellen Wirkungen richten sich nach dem Recht des Ortes, an dem die Immobilie liegt (Art. 10.1 CC), also nach spanischem Recht.
Zur Erinnerung: Für den Eigentumserwerb an einer Immobilie in Spanien bedarf es eines „titulo“ (hier der Kaufvertrag) und „modo“ (hier die Übergabe, etwa durch Aushändigen der Schlüssel). Schließt man den Kaufvertrag notariell (escritura), ersetzt die notarielle Form die Übergabe (Art. 1462 CC). Man erwirbt Eigentum in einem Akt. Nur durch den Vertrag.
In Deutschland ist der Erwerb zweiaktig (1. Vertrag plus 2. Eintragung im Grundbuch). Der Grundbuchbeamte im Fall hier, der die Eintragung in Spanien zurückgewiesen hatte, argumentierte, wenn der deutsche Vertrag schon in Deutschland nicht die Wirkung hat, mit ihm allein, in einem Akt, Eigentum erwerben zu können, dann hat er diese Wirkung in Spanien erst recht nicht.
Anders eben das Tribunal Supremo. Ein deutscher Notarvertrag habe in Spanien die selben Wirkungen wie ein spanischer Notarvertrag. Mit dem deutschen Notarvertrag kann man daher in Spanien in einem Akt Eigentum erwerben, obwohl das in Deuschland nur zweiaktig geht.
Der deutsche Kaufvertrag muß übersetzt und mit Apostille versehen sein. Darüber hinaus wird es zweckmäßig sein, in der selben Urkunde jemandem Vollmacht für die Abwicklung vor Ort zu erteilen.
Die Entscheidung ist nicht unumstritten. Die Argumente der spanischen Grundbuchbehörde haben durchaus Gewicht. Die Entscheidung des Tribunal Supremo erging nicht, weil seine Argumente besser wären. Die Entscheidung ist vorrangig dem Geiste Europas geschuldet, Hürden im zwischenstaatlichen Rechtsverkehr abzubauen.
Die Bedeutung der Entscheidung dürfte sich aus folgenden Gründen in Grenzen halten:
- Ist eine Vertragspartei in Spanien ansässig, ist die Beurkundung in Deutschland ohnehin unwahrscheinlich.
- Das spanische Recht kennt keine Auflassungsvormerkung. Der Schutz des Käufers wird dort auf andere Weise erreicht und zwar auch durch Mitwirkung des Notars (s. unten „Auflassungsvormerkung“). Der deutsche Notar erbringt diese Zusatzleistung nicht.
- Wenn man bei Beurkundung in Deutschland zweckmäßigerweise einer Person vor Ort Abwicklungsvollmacht erteilt, könnte man ihr auch Vollmacht zum Abschluß des Kaufes in Spanien selbst erteilen.
Es wird also vom Einzelfall abhängen, ob die Beurkundung in Deutschland einen Vorteil gewährt.
Maklerrecht: Die Ausrichtung macht´s
(EUGVVO Art. 16 Abs. 1; Rom-I-VO Art. 6 Abs. 1 lit. b)
Makler in Spanien, Kunde aus Deutschland. Welches Recht ist anwendbar?
Anwendbar ist deutsches Recht, wenn der Makler in seine Tätigkeit in irgend einer Weise auf Deutschland „ausgerichtet“ hat. So die Vorschriften im obigen Fundstellennachweis.
„Ausrichtung“ auf Deutschland ist bereits dann zu bejahen, wenn der Makler aus Spanien in Deutschland auch nur ein Werbeplakat auf- oder sich an die Tourismusoffensive seiner Autonomen Gemeinschaft anhängt. Oder Werbebanner im Internet, die auf deutsche Kundschaft zugeschnitten sind. Das reicht auch.
Und seine Web-Seite, die von Deutschland aus zugänglich ist?
Fest steht, daß die rein passive Erreichbarkeit einer Web-Seite von Deutschland aus kein „Ausrichten“ seiner Tätigkeit auf Deutschland ist. Alles andere hängt vom Einzelfall ab. Indizien für ein „Ausrichten“ können beispielsweise sein:
- Web-Seite in deutscher Sprache
- Kontakt-Telefonnummer mit internationaler Vorwahl
- Interaktive Masken
- Top-Level-Domain „de“
- Verweis auf internationale Kundschaft
- Wiedergabe von Kundenbewertungen aus Deutschland
Die Auflistung zeigt, von welchen Details es abhängen kann, ob Streitigkeiten am Sitz des Verbrauchers, also vor deutschen Gerichten unter Anwendung deutschen Rechts, oder entsprechend in Spanien auszutragen sind.
Was soll der Makler gegen deutsches Recht tun?
Nichts. Deutsches Recht ist gut. So gut, daß es unter Insidern als Exportgut gilt.
Maklerobjekt: Angebot mit „Provision 7,14 %“
(BGH, Urt. v. 03.05.12, III ZR 62/11)
Der Käufer läßt sich vom Makler die Verkäuferdaten geben und kauft das Objekt. Bekommt der Makler Provision vom Käufer?
Wenn er mit dem Käufer einen Maklervertrag geschlossen hat. Hat er?
Ja, so der Bundestgerichtshof (BGH). Der schlichte und kurze Hinweis „Provision 7,14 %“ ist zwar nicht eindeutig. Er ist aber dahin auszulegen, daß der Makler auch vom Käufer Provision will. Nimmt der Käufer sodann Maklerleistungen in Anspruch, wofür bereits die Abfrage der Verkäuferdaten genügt, kommt ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande.
Die Entscheidung fügt sich in die bisherige Rechtsprechung des BGH (insbesondere BGH, Urt. v. 16.11.2006, III ZR 57/06). Deren Kernaussagen sind:
- Ein Maklervertrag kann auch stillschweigend durch schlüssiges Handeln abgeschlossen werden.
- Wer als Käufer ein Maklerangebot annimmt, darf zunächst davon ausgehen, daß der Makler im Verkäuferauftrag tätig wird und seine Provision vom Verkäufer bekommt.
- Etwas anderes gilt, wenn der Makler den Käufer unmißverständlich darauf hinweist, daß er auch vom Käufer eine Provision will.
- Der Käufer muß den kurzen Hinweis im Angebot eines Maklers „Provision x %“ als ein solches Provisionsverlangen verstehen. Denn was soll der Hinweis anderes bedeuten, als daß der Makler auch vom Käufer Provision will?.
Den Weg durch die Instanzen hätte man sich sparen können, wenn:
- der Makler satt „Provision“ eindeutig „Käuferprovision“ inseriert hätte;
- der Käufer in Bezug auf die Provisionspflicht nachgefragt hätte.
Kataster: Aktualisierungs-Koeffizienten
(…)
Sinn des Immobilienkatasters ist es, die Grundlagen der Besteuerung von Immobilien festzustellen. Dazu muß der Immobilienwert laufend an die sich ändernden Verhältnisse angepaßt (d. h. erhöht) werden. Dies geschieht mittels Multiplikatoren (coeficientes de actualización). Sie werden jährlich durch Gesetz bestimmt.
Im obigen Fundstellennachweis müßte eigentlich das diesjährige Änderungsgesetz stehen.
Doch die Erhöhung fiel, erstmals seit 20 Jahren, aus.
Dación en pago: Haus weg = Schulden weg
(BOE núm. 60 de 10.03.2012)
Dación en pago. Bezahlung einer Schuld in Naturalien, nicht in Geld. Jüngst erlangte sie Bedeutung als letzte der drei Phasen des neuen spanischen Hypothekenschuldner-Schutzgesetzes.
Seit vier Jahren befände sich Spanien in einer tiefen Krise. Wer seine Immobilie über ein Hypothekendarlehen finanziert habe, sähe sich zunehmend konfrontiert mit dem Verlust von Wohnung und sozialem Standard, so der Vorspann des Schuldnerschutzgesetzes Decreto-Ley 6/2012 vom 09.03.2012.
Kernstück des Gesetzes ist ein Maßnahmenpaket in drei Phasen:
1. Phase: Restrukturierung des Hypothekendarlehens, durch
- befristete Tilgungsaussetzung
- befristete Zinsermäßigung
- Tilgungsstreckung
- Ermäßigung des Verzugszines
2. Phase: Darlehens-Teilerlaß
3. Phase: eben die besagte "Dación en pago"
Das Gesetz ist anwendbar auf Hypothekendarlehen, die bei in Kraft Treten des Gesetzes am 11.03.2012 bestanden und der Finanzierung der selbstgenutzen Wohnung dienen.
Es gilt für Hypothekenschuldner, die folgende Voraussetzungen erfüllen (umbral de exclusión):
- geringes Familien-Einkommen
- die Hypothekenraten betragen mehr als 60 % des Netto-Familien-Einkommens
- die Familie verfügt über kein sonstiges Vermögen
- das finanzierte und belastete Objekt ist die einzige Wohnung des Schuldners
- für das Darlehen bestehen außer der Hypothek keine anderen Sicherheiten
- für Mitschuldner gelten die Voraussetzungen entsprechend
Der Hypothekenschuldner muß die Maßnahmen beim Darlehensgeber beantragen und die Voraussetzungen dem Darlehensgeber mittels geeigneter Unterlagen nachweisen.
Das Verfahren richtet sich nach einem im Gesetzesanhang festgelegten „Código de Buenas Prácticas“, einer Art Verhaltenscodex. Er ist nur verbindlich, wenn sich die Bank ihm vorher unterworfen hat, was im Boletín zu veröffentlichen ist.
Das Ergebnis der Verhandlungen wird in einer notariellen Vereinbarung zwischen Hypothekenschuldner und Darlehensgeber (escritura de novación) festgelegt.
Das Maßnahmenpaket wird ergänzt durch die Ermäßigung von Steuern und Gebühren, die bei Umsetzung der Maßnahmen anfallen, sowie durch Vorschriften zum Verfahren der Zwangsversteigerung.
Das Gesetz gilt selbstverständlich auch für Deutsche, die in Spanien ihr Haus oder ihre Wohnung mittels eines Hypothekendarlehens finanziert haben und in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallen.
Wenn also alle Stricke reißen: Dación en pago.
Versagen die Maßnahmen nach Phase 1 und 2, kann der Hypothekenschuldner sein Darlehen an die Bank „zurückzahlen“, indem er ihr die belastete Immobilie überträgt.
Das Haus ist dann weg. Aber auch die Schulden.
Alles Verbrecher, diese Banken
(Audiencia Provincial Navarra, Auto vom 16.03.2011, EDJ 22140)
Das kann jedem passieren, der seine Spanien-Immobilie finanziert:
Eine Bank gewährt einem Häuslebauer ein Hypothekendarlehen. Dabei über-bewertet sie das Haus. Es kommt zur Zwangsversteigerung. Die Bank selbst ersteigert das Haus billigst zu einem Betrag, der bei weitem nicht reicht, um das Darlehen zu tilgen. Wegen des noch offenen Restdarlehens vollstreckt die Bank gegen den Häuslebauer weiter.
Die Audiencia Provincial von Navarra, vergleichbar einem deutschen Landgericht, die über den obigen Fall zu befinden hatte, macht der Bank einen Strich durch die Rechnung und hält sie an ihrer ursprünglichen Bewertung fest:
Die Bank müsse sich so behandeln lassen, als wäre ihr bei der Zwangsversteigerung der Betrag zugeflossen, den sie dem Haus als Wert beigemessen hat, womit das Hypothekendarlehen als getilgt gelte. Nur wegen der Kosten und restlicher Zinsen dürfe die Bank weiter vollstrecken.
Parallelen zur Finanzierung von Schrottimmobilien sind unverkennbar. Um des Gewinns willen finanziert die Bank, was nach ordentlichem Bankgeschäft nicht finanzierungsfähig ist. In der gegenwärtigen Krise sind spanische Banken mit Immobilienfinanzierungen zurückhaltend. Dennoch beruhigt die obige Entscheidung.
Grundstück gegen Wohnung
(Tribunal Supremo, 13.06.2011, EDJ 146905)
Der Baulöwe beschwatzt ein Bäuerlein, ihm dessen zu Bauland gewordene Bullenweide zu übertragen, damit er darauf eine Wohnanlage von 40 Eigentumswohnungen errichte. Als Bezahlung erhält der Landwirt 5 der Wohnungen. Von Stund an ist der Landwirt Wohnungswirt, bis er feststellt, daß er davon keine Ahnung hat. Wiederum von Stund an ist er nur noch beim Wirt, wo er seine Sorgen er- und seine Wohnungen ver-säuft.
Schaurige Geschichten wie diese erzählt man sich in vielen Gemeinden.
Seriös umgesetzt, handelt es sich um ein gängiges Modell, wie ein Bauträger zu einem Baugrundstück kommt. Vor allem in Spanien. In Deutschland weniger.
Das Tribunal Supremo hatte über ein solches Modell zu entscheiden. Die Besonderheit des Falles ist, daß man sich fragt, warum das oberste spanische Zivilgericht damit befaßt wurde, liest sich die Entscheidungsbegründung doch wie ein Erst-Semester-Lehrbuch zum spanischen Grundstücksrecht. Gerade deshalb soll die Entscheidung hier dargestellt werden.
Bei Verträgen obiger Art handle es sich, so das Tribunal Supremo, rechtlich um einen Tauschvertrag. Tauschverträge über Immobilien sind in Spanien formfrei wirksam. Man muß also nicht zum Notar. Im Fall hier war der Tauschvertrag privat-schriftlich und wirksam.
Mit dem Tauschvertrag erwirbt der Bauträger noch kein Eigentum am Grundstück. Der Tauschvertrag begründet nur die Pflicht für den Landwirt (ich bleibe bei dieser Rollenverteilung), das Eigentum an den Bauträger zu übertragen.
Für den Eigentumsübergang benötigt man „titulo“ (hier: der Tauschvertrag) und „modo“ (die Übergabe).
Siehe dazu unten „Rechtsvergleich: Wann geht das Eigentum an der verkauften Immobilie über?“.
Die Übergabe des Grundstückes verweigert der Landwirt. Nach dem Vertrag sollte er vom Bauträger als Gegenleistung das künftige Geschäftslokal im kompletten Erdgeschoß erhalten, sowie Toiletten und einen Waschraum. Doch das Geschäftslokal durfte nur kleiner als gedacht gebaut werden, der Waschraum überhaupt nicht. Der Bauträger kann seinen Teil der tauschvertraglichen Verpflichtungen daher nicht erfüllen.
Dennoch verklagt der Bauträger den Landwirt. Sein Ziel: Der Landwirt soll den privat-schriftlichen Tauschvertrag notariell machen. Wieso das denn?
Der Bauträger weis: Die notarielle Form ersetzt die Übergabe (= modo). Damit geht das Eigentum auf ihn über. Der Bauträger hätte auch direkt auf Übergabe klagen können, aber nur Zug um Zug gegen Übergabe der Gegenleistung, die er nicht erbringen konnte. Außerdem kann er eine notarielle Tauschurkunde, anders als eine privat-schriftliche, auch verwenden, um den Eigentumsübergang im Grundbuch zu vollziehen.
Und wie meistert der Bauträger die Hürde, daß er die Gegenleistung nicht erbringen kann? Er bietet dem Landwirt schon vor Klageerhebung als Ersatz für die Minderfläche und den Waschraum eine wertvollere Garage an.
Der Landwirt kann nun Gegenklage gegen den Bauträger erheben und erreichen, daß der Tauschvertrag aufgehoben wird. Das hat der Landwirt nicht gemacht.
Das Gericht hatte deshalb zu prüfen, ob der Landwirt zu geänderten Bedingungen am Tauschvertrag fest gehalten werden kann.
Nach umfassender Auslegung das Vertrages und des Verhaltens des Landwirts entscheidet das Gericht zugunsten des Bauträgers. Der Landwirt erhält für die Minderfläche und den Waschraum eine Garage und muß den privat-schriftlichen Tauschvertrag unter diesen Bedingungen notariell machen.
Ein geschickter Schachzug des Bauträgers. Grund zum Feiern. Vielleicht beim Wirt?
Rechtsvergleich: Wann geht das Eigentum an der gekauften Immobilie über?
Der Eigentumserwerb beim Immobilienkauf ist im deutschen wie auch spanischen Rechtskreis mehraktig.
Im deutschen Recht schließen Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag. Dies geschieht vor dem Notar, denn der Immobilien-Kaufvertrag ist formbedürftig. Am Eigentum ändert er nichts. Er begründet nur gegenseitige Pflichten. Durch ihn schuldet der Verkäufer dem Käufer das Eigentum und der Käufer schuldet den Kaufpreis. Der Kaufvertrag ist ein schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag. Er ist der Rechtsgrund für den späteren Eigentumsübergang.
Der Eigentumsübergang an der Immobilie ist zweiaktig: Einigung plus Eintragung im Grundbuch. Die Einigung ist ein Vertrag, nicht gerichtet auf die Begründung schuldrechtlicher Pflichten wie beim Kaufvertrag, sondern gerichtet darauf, die Eigentumslage zu ändern, ein dinglicher Vertrag also. Er hat den Namen „Auflassung“. Weil auch die Auflassung der notariellen Form bedarf wird sie meist zusammen mit dem Kaufvertrag in der selben Urkunde beurkundet.
Dann folgt der zweite Erwerbsakt, die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch. Erst damit ist das Eigentum an der verkauften Immobilie auf den Käufer übergegangen. Da man nicht weis, wann der Grundbuchbeamte die Eintragung vornimmt, vereinbaren Verkäufer und Käufer in der Regel, daß das wirtschaftliche Eigentum bereits vorher übergeht, etwa mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
Im spanischen Recht schließen Käufer und Verkäufer ebenfalls einen Kaufvertrag. Er ist formfrei gültig. Auch er ist ein schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag, ändert nichts an der eigentumsrechtlichen Zuordnung der Immobilie und begründet nur die Pflicht, dem Käufer das Eigentum zu verschaffen bzw. den Kaufpreis zu zahlen. Der Kaufvertrag ist der Rechtsgrund für den späteren Eigentumsübergang. Der Rechtsgrund allgemein heißt „titulo“.
Der Eigentumsübergang an einer Immobilie ist anders als in Deutschland einaktig. Erforderlich ist keine Auflassung und keine Eintragung in ein Grundbuch, sondern nur ein Erfüllungsakt, meist die Übergabe. Es gibt viele Arten von Erfüllungsakten. Man faßt sie unter dem Begriff „modo“ zusammen. Das Eigentum geht also kurz gesagt über mit „titulo y modo“.
Wie übergibt man eine Immobilie?
- Tatsächlich (tradición real): Der Verkäufer zieht aus und läßt den Käufer in das Objekt
- Symbolisch, in diversen Spielarten (tradición instrumental): Übergabe der Schlüssel
- Fiktiv, durch notariellen Kaufvertrag: Die notarielle Form ersetzt die Übergabe
Achtung, Ehegatte!
Ein Spanier bietet seine Immobilie zum Verkauf. Wer muß den Kaufvertrag unterschreiben?
Drei Fälle sind denkbar:
1. Die Immobilie gehört dem Spanier gemeinsam mit seiner Ehefrau. Beide stehen als Miteigentümer im Grundbuch. Beide sind Verkäufer. Beide müssen unterschreiben.
2. Die Immobilie gehört nur einem von beiden. Dann ist nur dieser Verkäufer. Nur er muß unterschreiben.
3. Die Immobilie gehört nur einem von beiden und sie ist die Ehewohnung des Verkäufers oder sie gehört güterrechtlich zum ehelichen Gemeinschaftsvermögen. Verkäufer ist auch hier nur der eine Ehegatte, der Eigentümer ist. Doch muß der andere Ehegatte dem Verkauf zustimmen (Art. 96.4, art. 1320.1 bzw. art. 1377.1 Código Civil, CC). Andernfalls ist der Kaufvertrag relativ unwirksam. Relativ unwirksam heißt, unwirksam nur gegenüber dem nichtzustimmenden Ehegatten. Macht dieser die Unwirksamkeit geltend, scheitert der Kauf.
Und wenn der Käufer von einer Ehewohnung oder von der güterrechtlichen Zuordnung der Wohnung/des Hauses nichts wußte?
Die Zugehörigkeit einer Immobilie zum güterrechtlichen Gemeinschaftsvermögen ergibt sich aus dem Grundbuch (Art. 59.1 Reglamento Hipotecario). Der Käufer kann sich deshalb nicht darauf berufen, er habe nichts gewußt. Sein guter Glaube hilft ihm nichts. Was durch das Grundbuch publik ist, hat Vorrang. Das gilt allgemein, also auch dann, wenn der Käufer das Grundbuch gar nicht eingehsehen hat. Es reicht, daß der es hätte einsehen können. Will der Käufer sicher gehen, muß er die Grundbucheinsicht wahrnehmen.
Die Eigenschaft „Ehewohnung“ ergibt sich hingegen nicht aus dem Grundbuch und man sieht sie der Wohnung/dem Haus auch nicht an. Hier räumt das Gesetz dem guten Glauben des Käufers den Vorrang ein (Art. 1320.2 Código Civil). Der Käufer erwirbt gutgläubig Eigentum. Der gute Glaube des Käufers ersetzt die Zustimmung des Ehegatten.
Wie dem auch sei. Beim Kauf von Einheimischen gilt: Achtung, Ehegatte!
Kann ein deutscher Notar den Kauf einer Spanien-Immobilie beurkunden? - I
(Dirección General de los Registros y del Notariado, DGRN, Resolución Nr. 81 vom 07.02.2005)
Nein, ja, in Zukunft vielleicht.
Man kann diesen Kaufvertrag so schließen, übersetzen und mit Apostille versehen. Die Frage ist, ob ihn der spanische Grundbuchbeamte im Grundbuch vollziehen muß.
Ein Grundbuchbeamter im Jahr 2005 meinte: Nein. Das deutsche und spanische System der Übertragung von Immobilien-Eigentum sei zu unterschiedlich.
Die Rechtsbehelfsbehörde (DGRN) meinte ebenfalls: Nein. In Spanien würden Immobilien in einem Akt (allein durch Vertrag) übertragen, in Deutschland in zwei Akten (durch Vertrag plus Eintragung im Grundbuch). Mit Vertrag allein kann in Deutschland kein Eigentum übertragen werden. Was der deutsche Vertrag nicht einmal in seinem Heimatland kann, könne er im Ausland erst recht nicht.
Die Gerichte erster und zweiter Instanz, hier auf Teneriffa, meinten dagegen: Ja, der deutsche Vertrag müsse im spanischem Grundbuch eingetragen werden. Eine endgültige obergerichtliche Entscheidung steht aus.
Das Europäische Parlament hat in einer Entschließung vom 18.12.2008 die Schaffung einer europäischen öffentlichen Urkunde empfohlen. Vielleicht heißt in Zukunft die Antwort: Ja.
Bis dahin ist damit zu rechnen, daß spanische Grundbuchbeamte die Resolution der ihnen übergeordneten DGRN beachten und die Eintragung verweigern. Kaufverträge über Spanien-Immobilien müssen daher wie bisher persönlich oder in Vollmacht vor Ort oder in spanischen Auslandsvertretungen geschlossen werden.
Aber was ist, wenn der deutsche Notar in spanischer Sprache und nach spanischem Recht beurkundet?
Dann scheint die Eintragung vom jeweils zuständigen spanischen Grundbuchbeamten abzuhängen. Zweckmäßiger Weise fragt man vorher dort an.
Zum Ersten… zum Zweiten… zum Dritten
(BGH, Beschluß v. 15.03.2011, 1 StR 529/10)
Wer die Spanien-Immobilie verkaufen möchte, hat in der gegenwärtigen Krise schlechte Aussichten. Warum also nicht versteigern? Medienberichten zufolge besorgt man sich eine staatliche Genehmigung, wird zum Veranstalter eines Gewinnspiels, teilt den Wert der Immobilie von sagen wir € 400.000,00 in 8000 Lose zu je € 50,00, verkauft sie über das Internet und los geht’s. Soll lukrativ sein, so die Medienberichte.
Sitzt der Veranstalter des Gewinnspiels in Deutschland, hat er gute Aussichten strafrechtlich belangt zu werden. Soll Betrug sein, so der Bundesgerichtshof.
Der Bundesgerichtshof führt in oben genannter Entscheidung aus:
„Versichert der Veranstalter eines Gewinnspiels (hier: Quiz und anschließende Verlosung mit einer Doppelhaushälfte als Hauptgewinn) auf seiner Internetseite die rechtliche Zulässigkeit der Veranstaltung und ist ihm bekannt, dass die Rechtslage zumindest „unklar“ und daher mit einer aufsichtsbehördlichen Untersagung des Gewinnspiels zu rechnen ist, liegt in der Versicherung eine betrugsrelevante Täuschungshandlung (hier: mit der Folge irrtumsbedingt erbrachter Spieleinsätze und dadurch bewirkter Vermögensschäden auf Seiten der Spielteilnehmer).“
In Spanien hingegen werden Hausverlosungen grundsätzlich als rechtens angesehen, sofern die Voraussetzungen der jeweils geltenden Glücksspielgesetze erfüllt sind (z. B. Ley Madrid 6/2001 v. 03.07.2001; Ley Canarias 8/2010 v. 15.07.2010). Die Probleme liegen hier woanders, etwa in hohen Glücksspielsteuern (z. B. Madrid 15 % auf den Wert aller Lose, also € 60.000,00 im obigen Beispiel). Auch die Einkommensteuer schlägt mit 19 % (Art. 101.7 LRPF) zu Buche. Doch das zahlen die Spieler. Und als Eigentümer einer Spanien-Immobilie? Sollte man eine Versteigerung ernsthaft erwägen? Unschlüssige könnten das Los entscheiden lassen.
Phasen des Immobilienkaufs
Hat der Käufer die Wunschimmobilie gefunden und die Finanzierung geklärt, rückt der Kaufvertrag in den Mittelpunkt. Er begründet gegenseitige Rechte und Pflichten.
Der Verkäufer wird verpflichtet, dem Käufer Eigentum und Besitz an der Immobilie zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen. Des einen Pflicht, ist des anderen Recht.
Der Käufer muß in jeder Phase des Immobilienkaufes ungleich mehr Sorgfalt aufwenden als der Verkäufer.
- Phase 1: Vorvertragliche Phase
Bei Tomaten, Fischen und Autos gilt: Vor dem Kauf Umdrehen, ins Auge schauen, Probefahren. Doch Immobilien werden mitunter blind gekauft.
Der Käufer wird tunlichst auch die Immobilie nach ihren tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen gründlich untersuchen (auditoria legal inmobiliaria). Dazu sollte er alle verfügbaren Informationsquellen ausschöpfen. In Betracht kommen
a) Informationen durch den Verkäufer:
Der Verkäufer ist um Vorlage der vollständigen Dokumentation zu bitten. Dazu gehören
- die Basisangaben, d. h. dessen eigener Erwerbstitel (título adquisitivo), ein Grundbuchauszug (mindestens in Form der nota simple, besser certificado registral) und der Katasterbeschrieb (descripción catastral).
- Zahlungsnachweise zu öffentlichen Abgaben und Steuern, da das Grundstück für Zahlungsrückstände haftet.
- falls das Grundstück bebaut ist, die Neubauerklärung (declaración de obra nueva) sowie die Baugenehmigung (licencia de obras) um die Rechtmäßigkeit des Gebäudebestandes prüfen zu können.
- falls das Grundstück unbebaut ist, eine gemeindlichen Bestätigung über den Umfang des Baurechts (cedula urbanística) oder gar der positive gemeindliche Bescheid über eine Bauvoranfrage (anteproyecto).
- falls das Kaufobjekt Teil einer Wohnungseigentumsanlage ist, die Teilungserklärung (título constitutivo, estatutos), die Gemeinschaftsordnung (reglamento de régimen interior) sowie die Protokolle mit den Beschlüssen der letzten Eigentümerversammlungen (acta de junta de propietarios) und der Nachweis, dass keine Hausgeldrückstände bestehen (certificado sobre el estado de deudas).
- falls als Verkäufer eine Gesellschaft auftritt, Nachweise über die Vertretungsverhältnisse.
b) Informationen durch öffentliche Stellen:
Neben den Registern (Grundbuch, Handelsregister), sind dies vor allem die Gemeinden, die dort eingerichteten oficinas técnicas oder gerencias de urbanísmo. Gerade für unbebaute Grundstücke sind Nachfragen dort unverzichtbar, welche bauplanungsrechtlichen Absichten die Gemeinde hier hat.
c) Informationen durch spezielle Berufsträger:
In Betracht kommen Notare, anwaltliche Berater, Steuerberater, technische Sachverständige aus allen Bereichen des Bauwesens u.s.w.
Makler haben oft Hintergrundwissen über Probleme, die aus der Dokumentation nicht ersichtlich sind. Dies kann die geplante Schweinezucht in der Nachbarschaft sein oder Rechtsprobleme, wie etwa Rechtsstreite über die Immobilie.
d) Wahre Beispiele
- Ein scheinbar attraktives Grundstück am Camino de San Diego, La Laguna, Teneriffa, innerhalb vorhandener Bebauung, doch ein Fiasko für einen Käufer der nicht vorher bei der Gerencia de Urbanísmo in Erfahrung gebracht hat, daß hier künftig der Kreisverkehr für eine neue Umgehungstrasse zu liegen kommt.
- Ein Objekt mit luxuriösen Eigentumswohnungen, nur durch eine Straße vom Strand getrennt, in Puerto de Tazacorte, La Palma. Dessen Dokumentation ist wohl in Ordnung. Doch nur Makler, Immobilienanwälte oder wer das Geschehen vor Ort mitverfolgt, wissen, daß der Neubau an dieser Stelle wohl gegen das Küstengesetz verstößt. Welcher Käufer könnte in solch einem Objekt beruhigt wohnen?
- Phase 2: Vertragsgestaltung
Nicht selten wird der Vertragsinhalt vom Verkäufer vorgegeben. Doch auch in Spanien gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Der Käufer kann und soll auf den Vertragsinhalt Einfluß nehmen.
Beim gewerblichen Immobilienkaufvertrag erfährt der Käufer einen gewissen Schutz durch das Gesetz. Hiernach gelten eine Reihe von Verbraucherschutzvorschriften, insbesondere Schutz vor mißbräuchlichen Klauseln, und Informationspflichten, auch wenn sie nicht in den Vertrag aufgenommen wurden.
Beim privaten Immobilienkaufvertrag muß der Käufer seine Rechte in vollem Umfang selbst wahren. Dies geschieht, indem der Käufer den Vertragsentwurf des Verkäufers sorgfältig prüft oder prüfen läßt. Inakzeptable Regelungen müssen gestrichen, unverzichtbare Regelungen aufgenommen werden.
- Phase 3: Erteilung der notariellen Kaufvertragsurkunde (Escritura)
Immobilienkaufverträge sind nach spanischem Recht privatschriftlich wirksam. Doch nur mit einer notariellen Kaufvertragsurkunde wird der Käufer auch in das Grundbuch eingetragen. Auf die Eintragung darf er keinesfalls verzichten. Nur sie gewährt ihm den vollen Eigentumsschutz.
Und auch beim notariellen Vertrag gilt: Den Inhalt (von notwendigen Formalien abgesehen), gibt weder der Notar vor noch der Verkäufer. Der Käufer kann und soll Einfluß nehmen.
- Phase 4: Nachvertragliche Phase
Der Käufer nimmt nun alle Eigentümerrechte und -pflichten wahr. Dies beginnt beim Umschreiben von Versorgungsverträgen auf sich und endet bei der Prüfung behördlicher Schreiben und Bescheide.
Innerhalb der Phasen muß nicht jeder Punkt immer und gleichermaßen relevant sein.
Dennoch ist jeder einzelne Punkt gedanklich abzuarbeiten und, wenn Anlaß besteht, zu vertiefen. Die Darstellung von Phasen soll lediglich eine Struktur vermitteln und ein Prüfungsschema bieten um aus Käufersicht nichts Wesentliches zu übersehen.
Mit jeder Unklarheit, die vor Vertragsunterschrift aufgedeckt und geklärt wird, vermeidet man einen später möglichen Rechtsstreit.
Gerade bei den Phasen der auditoria legal und der Vertragsgestaltung verfügt der Käufer regelmäßig nicht selbst über die notwendige Fachkunde. Die Inanspruchnahme anwaltlicher Beratung kostet meist wesentlich weniger als die übliche Maklergebühr. Und sie gibt die Gewissheit, rechtliche Stolpersteine erkannt und nichts Wesentliches übersehen zu haben.
Arras
Fall:
In einem Immobilienkaufvertrag findet sich die Klausel, wonach der Käufer einen Geldbetrag an den Verkäufer vorauszahlen soll, der als „arras“ bezeichnet ist.
Frage:
Kann die Klausel akzeptiert werden?
Lösungshinweise:
Arras (fem. pl.) sind eine vertraglich vereinbarte Vorleistung des Käufers an den Verkäufer in Höhe von meist 10 – 20 % des Kaufpreises. Die Parteien können drei unterschiedliche Zwecke damit verfolgen:
- Bei reibungsloser Abwicklung des Kaufvertrages wird die Vorleistung auf den Kaufpreis angerechnet. „Arras“ haben dann den Charakter einer Vorauszahlung. Die mit dem Kaufvertrag eingegangene Verpflichtung des Käufers soll damit unterstrichen werden (arras confirmatorias oder arras probatorias).
- Für den Fall, daß eine der beiden Parteien ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt, kann vereinbart werden, daß die „arras“ den Charakter einer Vertragsstrafe haben (arras penales): Scheitert der Kaufvertrag am Käufer, verliert er die Vorauszahlung. Sie bleibt beim Verkäufer. Scheitert der Kaufvertrag am Verkäufer, muß er die „arras“ doppelt zurück zahlen. Unberührt bleibt die Möglichkeit der vertragstreuen Partei, die andere weiterhin auf Erfüllung des Vertrages in Anspruch zu nehmen.
- Die Parteien können sich mit den „arras“ auch die Möglichkeit erkaufen, rechtmäßig vom Vertrag zurückzutreten (arras penitenciales). Die „arras“ haben dann den Zweck einer Abstandszahlung. Tritt der Käufer zurück, verliert er die „arras“. Sie bleiben beim Verkäufer. Tritt der Verkäufer zurück, muß er die „arras“ doppelt zurück zahlen. Die Erfüllung des Vertrages kann nicht mehr verlangt werden.
Nur diese Art der „arras“ ist gesetzlich geregelt (Art. 1454 Código Civil). Die Rechtsprechung geht aber davon aus, daß „arras penitenciales“ Ausnahmecharakter haben. Sind also „arras penitenciales“ gewollt, so müssen sie ausdrücklich vereinbart sein.
Ob Käufer oder Verkäufer „arras“ akzeptieren können, hängt daher von ihrer Interessenlage ab. Diejenige Variante, die übereinstimmend gewollt ist, muß jedenfalls zutreffend formuliert werden.
Auflassungsvormerkung
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung des Eigentums an einem Grundstück kann nach deutschem Recht zugunsten des Käufers eine Vormerkung (sog. Auflassungsvormerkung) in das Grundbuch eingetragen werden, § 883 Abs. 1 BGB. Die Vormerkung hat zweifache Sicherungswirkung. Zum einen sind vormerkungswidrige Verfügungen durch den Verkäufer unwirksam, § 883 Abs. 2 BGB. Zum anderen wahrt die Vormerkung den Rang, § 883 Abs. 3 BGB.
Nach deutschem Recht erwirbt der Käufer einer Immobilie das Eigentum in zwei Stufen, nämlich durch Einigung mit dem Verkäufer über den Eigentumsübergang (sog. Auflassung), die regelmäßig im notariellen Kaufvertrag enthalten ist, und Eintragung des Erwerbs im Grundbuch. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch verstreichen mitunter Monate. In der Zwischenzeit könnte ein unredlicher Verkäufer die Immobilie abermals verkaufen, sie belasten u.s.w.
Richtig eingesetzt, schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer davor, dass er den Kaufpreis bezahlt, aber das Eigentum nicht erhält. Beide, Käufer und Verkäufer, geben Zug um Zug ihre Leistung weg und erhalten Zug um Zug die Gegenleistung. Der Verkäufer bewilligt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Erst dann zahlt der Käufer den Kaufpreis. Sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist, bewilligt dieser die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Sämtliche Erklärungen gibt der Notar in Vollmacht ab.
Eine Auflassungsvormerkung nach deutschem Vorbild kennt das spanische Recht nicht. Aber auch dort besteht gleichermaßen das Bedürfnis, den Käufer vor schädlichen Zwischenverfügungen eines unredlichen Verkäufers zu schützen.
Diesen Zweck erreicht das spanische Recht durch eine andere Systematik in der Abwicklung des Kaufs, Art. 354 a Reglamento Hipotecario in Verbindung mit Art. 175 und 249 Abs. 2 der spanischen Notarordnung, Reglamento Notario. Vor der Beurkundung eines Kaufvertrages beantragt der spanische Notar, meist per Telefax, beim spanischen Eigentumsregister eine Registerauskunft in Bezug auf die zu verkaufende Immobilie. Der Registerbeamte wird sodann die nächsten 10 Tage dem Notar umgehend mitteilen, wenn beim Eigentumsregister ein Eintragungsantrag eingeht, der die Immobilie betrifft. Wird also der Kaufvertrag innerhalb dieser 10 Tage nach Erteilung der Registerauskunft beim Notar beurkundet, kann der Käufer sicher sein, dass der Grundbuchstand unverändert ist, andernfalls der Registerbeamte dies dem Notar mitgeteilt hätte. Nach der Beurkundung stellt der Notar beim Eigentumsregister, ebenfalls meist per Telefax, den vorläufigen Antrag auf Eigentumsumschreibung (asiento de presentación provisional). Dieser vorläufige Antrag schützt den Käufer wiederum 10 Tage lang gegen schädliche Zwischeneintragungen. In dieser Zeit kann der Käufer den endgültigen Antrag auf Eigentumsumschreibung stellen (asiento de presentación definitivo).
Der spanische Notar erledigt sämtliche Schritte, wenn er darum ersucht wird. Der Käufer kann darauf verzichten, was mitunter vorkommt, um die Beurkundung zu beschleunigen. Davon ist jedoch abzuraten.
Das spanische Recht kennt eine Reihe von Vormerkungen (anotaciones preventivas), Art. 42 Ley Hipotecaria, aber eben keine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erwerb des Eigentums. Diese Vormerkungen können neben dem ihnen vom Gesetz primär zugedachten Zweck als Nebenwirkung zu einer zeitweisen Blockade des Eigentumsregisters führen und so ggf. auch schädliche Zwischenverfügungen verhindern. Dies ist jedoch nicht deren eigentlicher Zweck. Zudem liegen nicht bei jedem Kaufvertrag gleichzeitig auch die Voraussetzungen für eine dieser Vormerkungen vor. Sie sind daher nicht das spanische Gegenstück zur Auflassungsvormerkung nach deutschem Recht.
Formwirksamkeit
Fall:
Der Käufer hat einen Zettel unterschrieben, der als Immobilien-Kaufvertrag bezeichnet und formuliert ist. Später will der Käufer die Immobilie nicht mehr.
Frage:
Ist der Kaufvertrag wirksam?
Lösungshinweise:
Nach deutschem Recht wäre der Kaufvertrag mangels notarieller Beurkundung formunwirksam. Der Kauf einer Immobilie, die in Spanien belegen ist, richtet sich jedoch nach spanischem Recht. Dies gilt auch dann, wenn eine oder beide Parteien Deutsche sind. Anders wäre es, wenn die Geltung deutschen Rechts vereinbart wurde. Das kann stillschweigend geschehen, jedoch müssen die Hinweise darauf eindeutig sein. Meist fehlen solche Hinweise.
Nach spanischem Recht ist ein Immobilienkaufvertrag formlos wirksam. Man benötigt keinen Notar. Es reicht ein beliebiges Schriftstück, aus dem hervor geht, wer wem welche Immobilie zu welchem Preis verkauft. Sogar mündliche Immobilienkaufverträge wären wirksam.
Der Vertrag ist auch nicht deshalb unwirksam, weil etwa
- die N.I.E. oder Ausweisnummer der Parteien nicht angegeben ist;
- die Grundbuchbezeichnung oder die Katasternummer (referencia catastral) der Immobilie fehlt, denn es reicht, daß die Immobilie identifizierbar ist, was auch mit Angabe der postalischen Anschrift (Gemeinde, Straße, Hausnummer) erfüllt ist;
- unterverbrieft werden sollte. Das ist zwar eine Steuerordnungswidrigkeit. Sie macht den Vertrag aber nicht unwirksam.
Ist der Verkäufer kein Privatmann, sondern handelt er als gewerblicher Immobilienverkäufer, muß der Vertrag kraft Gesetzes detailliertere Angaben enthalten. Fehlen sie, kann der Vertrag unwirksam sein.
Ein Immobilienkaufvertrag auf einem privatschriftlichen Blatt Papier, der die Mindestangaben enthält, ist formwirksam. Er begründet für den Verkäufer die Pflicht, dem Käufer das Objekt zu übergeben, und für den Käufer die Pflicht, den Kaufpreis zu zahlen.