Immobiliensteuern

Deutsche mit Immobilienbesitz in Spanien sind dort beschränkt, bezogen auf ihre Immobilie, steuerpflichtig.

Dies bei Eigen- oder Fremdnutzung, laufend oder aus bestimmtem Anlaß.

Immobilienbesteuerung ist daher ein immer präsentes Thema.

Plusvalía: Eventuell verfassungswidrig

(Tribunal Constitucional 26/2017, 37/2017 und 59/2017.
Zu unten: Gewinnzuwachssteuer auch auf den Verlust?)
 
Gibt es nun doch nicht. 

Das spanische Verfassungsgericht sagt:

Die Plusvalía besteuert einen Wertzuwachs. Sie geht davon aus, daß eine Immobilie an Wert zunimmt, je länger man sie hat. Sie tut so, als wäre das immer der Fall. Ein Wertzuwachs wird einfach fingiert.

In Wahrheit kann auch einmal ein Wertverlust eintreten. Etwa wenn man die Immobilie unter dem Anschaffungspreis verkauft. Das Steuerberechnungs-Korsett der Plusvalía ist aber so starr, daß die Steuer trotzdem anfällt. Die Fiktion eines Wertzuwachses ist dann falsch.

Das widerspricht der spanischen Verfassung , die besagt:

Auf Sachverhalte, die keinen, nicht einmal einen potentiellen wirtschaftlichen Vorteil bringen, darf keine Steuer erhoben werden. Der starre Steuerberechnungsmodus der Plusvalía, die Fiktion, daß immer ein Wertzuwachs gegeben ist, ist daher verfassungswidrig.

Die Plusvalía ist nur dann verfassungsgemäß, wenn der Steuerpflichtige die Möglichkeit hat, die Fiktion im Einzelfall zu widerlegen. Er muß nachweisen dürfen, daß er tatsächlich einen Verlust hat. Er muß den Beweis des Gegenteils führen dürfen.

Darauf wird es hinauslaufen. Die Plusvalía ist eine Gemeindesteuer. Die Gemeinden werden ihre Steuersatzungen wohl um einen Passus ergänzen wie: „Der Steuerpflichtige kann nachweisen, daß ein Veräußerungsgewinn nicht vorliegt.“

Wer künftig mit Verlust verkauft, kann den Verlust argumentativ darstellen und gegebenenfalls die Plusvalía vermeiden.

Kann man eine schon bezahlte Plusvalía zurückverlangen? 

Urteile des Verfassungsgerichtes wirken in zeitlicher Hinsicht in die Zukunft, nicht in die Vergangenheit. 

Fand der Verkauf, und damit die Entstehung der Plusvalía, nach Veröffentlichung des Urteils des Verfassungsgerichtes im Boletín (Urteil 26/2017, BOE vom 25.03.2017) statt, kann die Autoliquidación berichtigt und überzahlte Steuer zurückverlangt werden (Art. 120.3 LGT).

Anteilsverkauf oder Auseinandersetzung: Steuersparen paradox

(Tribunal Supremo, Urteil vom 28.06.1999; Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Urteil vom 18.04.2016; Consulta Vinculante V2089-03 vom 05.12.2003, V1873-06 vom 20.09.2006, V0254-07 vom 09.02.2007, V0141-09 vom 23.01.2009, V370-10 vom 01.03.2010, V2367-10 vom 28.10.2010)

Zwei haben eine Finca. Sie sind Miteigentümer je zur Hälfte. Sie wollen sich trennen. Häufig wird dann ein Miteigentümer den Anteil des anderen übernehmen und Alleineigentümer werden wollen.

Dazu kann der scheidende Miteigentümer seinen Anteil dem bleibenden Miteigentümer verkaufen. Dann fallen Steuern an, die bei einem Immobilienkauf eben anfallen können. Dies sind am Beispielsfall

-       die Einkommensteuer (IRPF), wenn ein Verkaufsgewinn gemacht wird,

-       die Grunderwerbsteuer (TPO) und

-       die gemeindliche sog. Plusvalía (IIVTNU).

Erkenntnis: Anteilsverkauf spart keine Steuern.

Die zwei Miteigentümer könnten sich eventuell aber auch „auseinandersetzen“. Dazu muß man kurz ausholen: 

Als Miteigentümer gehört ihnen die Finca zusammen in gemeinschaftlicher Verbundenheit. Dem Einen gehört nicht etwa die linke Hälfte und dem Anderen nicht die rechte. Den einzelnen Hälfteanteil kann man nicht anfassen. Er ist nicht real. Er ist gedacht. Man sagt, er ist ideell. Die Miteigentümer müssen daher ihre ideelle Verbundenheit, ihre Miteigentümergemeinschaft, beenden. Dazu muß die Finca in zwei rechtlich selbständige, kleinere Fincas geteilt werden. Jede dieser neuen Fincas wird einem der vormaligen Miteigentümer zu Alleineigentum zugewiesen. Beide bekommen dann anstelle ihrer ideellen Hälfte ein reales Teilstück. Erst jetzt hat der Eine wirklich z. B. die linke westliche Hälfte, der Andere die rechte östliche. Auseinandersetzung bedeutet also: Auflösen der Mieteigentümergemeinschaft durch Teilen des Gemeinschaftsvermögens und Zuweisen eines dieser Teile an jeden Miteigentümer.

Die Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft ist steuerlich privilegiert. Die oben genannten Steuern fallen nicht an. 

Was, wenn sich die Immobilie real nicht teilen läßt?

Beispiel:
Eigentumswohnung. Sind die elementaren Funktionsbereiche wie Wohnen, Kochen, Schlafen, Sanitär nur einmal vorhanden, kann man eine Wohnung tatsächlich nicht in zwei kleine Wohnungen teilen. 

Oder:
Finca auf suelo rústico. Die Teilung eines ländlichen Grundstückes ist oft aus Rechtsgründen, z. B. im Bebauungsplan, ausgeschlossen.

Dann bleibt nur eines:
Der verbleibende Miteigentümer übernimmt den Anteil des anderen und zahlt diesem einen Geldausgleich. 

Aber, das ist doch ein steuerlich relevanter … Anteilsverkauf? 

Jetzt kommt´s:
Nein, das ist kein Kauf. Wenn man die Immobilie nicht teilen kann, muss die Auseinandersetzung dergestalt erfolgen, dass der eine Miteigentümer den Anteil des anderen gegen Geldausgleich übernimmt. Das ist die Grundaussage im Fundstellennachweis. Rechtsprechung und Finanzverwaltung sehen die Anteilsübernahme bei unteilbarem Gemeinschaftsvermögen als Spielart der steuerlich privilegierten Auseinandersetzung, nicht als Verkauf. 

Das Tribunal Supremo betont das Paradoxe:

Die Teilung der Finca besteht darin, sie ungeteilt zu lassen.

Ein Miteigentümer, der seinen Miteigentumsanteil an den anderen Miteigentümer verkaufen will, kann bei Unteilbarkeit des Gemeinschaftsvermögens diese Spielart der Auseinandersetzung anstelle eines Verkaufs wählen. Und Steuern sparen. 

Steuern soll man zahlen, nicht sparen. Genau genommen werden die Steuern auch nicht gespart. Sie werden - zeitlich und persönlich - nur verschoben. Was jetzt in Bezug auf die übernommene Hälfte gespart wird, fällt später in Bezug auf die gesamte Immobilie an, wenn der Übernehmer sie verkauft.

Gewinnzuwachssteuer: Auch auf den Verlust ?

(DGT CV 23.01.2014)

Gibt es.

Der Verkäufer verkauft eine Immobilie unter Preis. Er selbst hat seinerzeit für deren Erwerb mehr bezahlt. Beim Weiterverkauf macht er also einen Verlust.

Das Finanzamt erhebt die Plusvalía. Das ist die Steuer auf den Wertzuwachs, den die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf erfahren hat (Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos Urbanos, IIVTNU).

Zu Recht, so die Dirección General de Tributos. 

Der Wertzuwachs ist nicht die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis. Das ist zwar die gängig-griffige Definition, aber viel zu ungenau. Besteuert wird nicht ein realer Mehrwert. Es kommt nicht darauf an, ob eine Immobilie mit Gewinn oder Verlust weiterveräußert wird. 

Besteuert wird vielmehr ein hypothetischer Wertzuwachs, den die Immobilie dadurch erfahren hat, daß sie aufgrund ihrer Lage innerhalb bauplanungsrechtlich erschlossener Gebiete einen Erschließungsvorteil hat. Dieser Vorteil berechnet sich durch Multiplikation des Katasterwertes der Immobilie mit dem jeweils geltenden Faktor. 

Auch wer einen Verkaufsverlust hat, hat daher die Plusvalía zu tragen. Die Plusvalía ist eine Gemeindesteuer und die Gemeinde will mit ihr einen Teil ihres Erschließungsaufwandes wieder hereinbekommen.

Und warum müssen nur Grundstücke auf „terrenos urbanos“ die Plusvalía tragen, während Grundstücke auf suelo rústico ungeschoren davon kommen?

Eben weil die Steuer einen Erschließungsvorteil abschöpft. Grundstücke auf dem Land sind nicht im planungsrechtlichen Sinn erschlossen.

Ein Grund mehr für „Raus auf´s Land“. 

Jeder hat die Wahl: Spaltung der Grundsteuer II

(DGT, Dirección General de Tributos, Consulta Vinculante CV vom 10.05.2013) 
 
Die DGT bekräftigt es. Die Steuerbehörde hat die Wahl. Sie kann einen von mehreren Miteigentümern zur Zahlung der vollen Grundsteuer heranziehen. Sie muß weder erforschen, welche anderen Miteigentümer vorhanden sind, noch zu welchen Quoten.

Wenn das dem Inanspruchgenommenen nicht gefällt? Auch er hat die Wahl. Er kann den Erlaß gesplitteter Grundsteuerbescheide beantragen. Das hat die DGT bereits früher bestätigt (s. Aktuell: Spaltung der Grundsteuer möglich)

Im Grunde nichts zu holen: Erlaß der Grundsteuer

(§ 33 deutsches GrdStG; DGT Aragón, BOA vom 07.07.2012, quinto)

Die unverschuldete Ertragsminderung bei Grundstücken kann in Deutschland zum teilweisen oder vollständigen Erlaß der Grundsteuer führen.
Wer etwa ein Ladenlokal besitzt, das strukturbedingt leer steht und sich wegen der Krise nicht vermieten läßt, hat gute Aussichten, dafür nicht auch noch Grundsteuer zahlen zu müssen.

Im spanischen Grundsteuerrecht gibt einen entsprechenden Erlaßtatbestand nicht. Die DGT von Aragón stellt sogar ausdrücklich klar, die Situation auf dem Immobilienmarkt sei, jedenfalls für die Ermittlung des Katasterwertes einer Immobilie, nicht zu berücksichtigen. 

In Spanien stehen Ladeneinheiten reihenweise leer. Sie bringen keinen Mietertrag. Dennoch erheben die Gemeinden Grundsteuer von mitunter mehreren Tausend Euro pro Jahr. Was tun? 

Man könnte erwägen, gleichwohl einen Antrag auf Grundsteuererlaß stellen. So geschehen im Fall einer Ladenzeile auf Teneriffa. Der Verfahrensausgang dürfte über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben. Ich werde darüber berichten.

Vivienda habitual: Wilde Ehe schadet nicht

(TSJ Madrid vom 17.04.2012, EDJ 108295)

Die Annahme eines steuerlich privilegierten Familienheimes (vivienda habitual) setzt u. a. voraus, daß der Steuerpflichtige mindestens drei Jahre darin wohnt. Ausnahmsweise darf es weniger sein.

Unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige vor Ablauf von drei Jahren stirbt oder aus zwingenden Gründen auszieht. Zwingende Gründe, so das Gesetz, sind:

-          Heirat

-          Scheidung

-          Antritt der ersten Arbeitsstelle, Beförderung, Versetzung

-          „analoge“ Umstände

Was ist analog? Wenn der Steuerpflichtige vor Ablauf von drei Jahren aus seiner vivienda  habitual aus- und mit seiner Lebensgefährtin in deren Wohnung zusammen zieht?

Nein, so die Finanzverwaltung. Wilde und richtige Ehe sind nicht analog. Nicht im katholischen Spanien.

Sind sie doch, so das Madrider Gericht in oben genannter Entscheidung. Voraussetzung sei aber, daß der Steuerpflichtige tatsächlich fest mit seiner Lebensgefährtin zusammenwohnt. Das Gericht bejaht dies hier und stützt sich dabei auf folgende Indizien:

-          Beide Lebenspartener sind im Melderegister gemeldet

-          Rechnungen für Gas, Wasser, Strom,Telefonfestanschluß, aus denen sich ein Zwei-Personenverbrauch ergibt

-          Abbuchung dieser Kosten vom gemeinsamen Bankkonto

Vermögenssteuer, Impuesto sobre el Patrimonio (IP): Neuer Berfreiungstatbestand

(DLeg 1/2009, art. 29 bis, L 4/2012, art. 47, BOC vom 26.06.2012)

Ab 01.07.2012 wird Schonvermögen von Steuerpflichtigen mit Behinderung von der Besteuerung freigestellt.

Der Vermögenssteuer (IP) unterliegt das Nettovermögen, das der Steuerpflichtige zum Stichtag 31.12. eines jeden Jahres hat. Behinderte genießen kraft Gesetzes (L 41/2003) Vorteile bei Erwerb und Erhalt ihres Vermögens. Diese Privilegierung wird nun in den Bereich der Vermögssteuer ausgedehnt. 

Retención: Änderung der Prozentsätze für 2012 und 2013

(LIRPF, BOE vom 30.06.2012)

Retención o ingreso a cuenta, so der Begriff. Einbehalt und a-conto-Zahlung, die Übersetzung. Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers, die Umschreibung.

Wer eine Leistung empfängt und dafür ein Entgelt bezahlt, zahlt es nicht voll an den Leistenden. Er behält einen bestimmten Prozentsatz ein und führt diesen an das Finanzamt ab. Der Betrag ist eine Abschlagszahlung auf die Steuerschuld des Leistenden. Der Leistende erhält den so gekürzten Rest des Entgelts.

In Spanien ist dies im Bereich der Einkommensteuer (IRPF) und Gesellschaftssteuer (IS) die Regel. In Deutschland gibt es Vergleichbares beim Abzug der Einkommensteuer durch den Arbeitgeber, bei Abzügen nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz oder beim Steuerabzug für Bauleistungen.

Der Prozentsatz, der einzubehalten und abzuführen ist, ergibt sich im Einzelnen aus dem Gesetz. Und eben dieser Satz wurde für die Veranlagungszeiträume 2012 und 2013 erhöht.

Der nichtresidente Deutsche mit Spanienimmobilie hat in der Regel nur einmal Kontakt mit der retención, nämlich beim Erwerb seiner Immbilie von einem Nichtresidenten. Er muß 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Nur der Rest fließt an den Verkäufer.

Sinn und Zweck ist hier wie dort, sicher zu stellen, daß dem Staat möglichst keine Steuern entgehen.

Was sonst.

Transmisiones Patrimoniales Onersosas (TPO): Grunderwerb verteuert sich

(DLeg 1/2009, art. 31, BOC vom 26.06.2011)

TPO, die spanische Grunderwerbsteuer, ist eine Variante (modalidad) der Steuer ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Der Steuersatz auf den Kanaren lag bisher bei 6 % aus dem Verkehrswert der Immobilie. Mit obigem Gesetz, in Kraft seit 01.07.2012, erhöht sich der Satz auf 6,5%.

Hervorstechendes Kennzeichen der Steuer ist die gegenseitige Ausschlußwirkung zur Mehrwertsteuer. Einer der beiden Steuern unterliegt der Erwerb immer. Aber nicht beiden. Als Faustregel kann gelten:

-          Ersterwerb vom Unternehmer: Mehrwertsteuer, z. Zt. Kanaren 5 %

-          Folgeerwerb von Privat: TPO

Einkommensteuer Nichtresidenter: Draußen ist außen vor

(Art. 13.1.h, 24.5 LIRNR)

Der Nutzungsvorteil durch die selbst genutze Spanienimmobilie ist mit 2 % des Katasterwertes als fiktives Einkommen zu versteuern, imputación de rentas. Dies gilt indes nur für „inmuebles urbanos“, städtische Immobilien.

Was ist mit all den Fincas auf suelo rústico, die mit landwirschaftlicher Nutzung nichts am Hut haben und nur dem Wohnen dienen?

Was ist „urbano“ im Sinne des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidente?

Die Verweisungskette führt von Pontius zu Pilatus, heißt, von Art. 24.5 LIRNR über Art. 87 LIRPF zu Art. 62.3 LHL und weiter zu den „Vorschriften zum Immobilienkataster“. Ist die Immobilie im Kataster als „suelo rústico“ klassifiziert, unterliegt sie nicht der fiktiven Besteuerung.

Wer draußen wohnt, ist außen vor.

Überblick: Die Einkommensteuer nicht Residenter

Unmittelbar einleuchtend ist es nicht. In Deutschland wohnt man. In Spanien hat man die Ferienimmobilie. Nur die Ferienimmobilie.  Daß man dafür Grundsteuer zahlt, leuchtet ein. Aber Einkommensteuer? Ein Überblick.

-                 Begrifflichkeiten

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Einkommensteuer für Nichtresidente. 

-                 Gesetzgebung

Staatlich-spanisches Gesetz RDLeg 5/2004 (LIRNR)

Ausführungsverordnung RD 1776/2004 (RIRNR)

-                 Verhältnis zu anderen Steuerarten

Zur spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD): Diese geht vor (Art. 12.3 LIRNR). Wer die Spanienimmobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Erbschafts- oder Schenkungssteuer, nicht Einkommensteuer.

Zur spanischen Einkommensteuer (IRPF): Diese geht vor (Art. 5.a LIRNR).

-                 Steuertatbestand – hecho imponible: Was wird besteuert?

Einkünfte, die in Spanien erzielt werden. Diese Einkünfte fließen im Rahmen verschiedener Einkunftsarten. Die Darstellung hier beschränkt sich auf solche, die direkt oder indirekt von spanischen Immobilien herrühren. Dies sind:

-                 Rendimientos de capital inmobiliario (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen)

-                 Ganacias y pérdidas patrimoniales oder einfach ganancias de capital (Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen)

Einkünfte aus Immobilienvermögen können im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit anfallen und werden dann in diesem Rahmen besteuert.

-                 Steuersubjekt – Wer muß die Steuer bezahlen?

Der, dem die Einkünfte zivilrechtlich zufließen.

-                 Steuerveranlagung (liquidación)

Ermittlung der zu besteuernden Einkünfte (base imponible)

Ermittlung des Steuersatzes

Bestimmung der Steuerschuld  (cuota tributaria)

Man unterscheidet Steuerschuldner ohne bzw. mit Betriebstätte in Spanien (establecimiento permanente; con/sin EP). Die Veranlagung ist jeweils unterschiedlich. Betriebsstätte setzt voraus:

-                 Geschäftslokal vor Ort

-                 Mindestens ein Angestellter

Der typische Ferienimmobilist hat das nicht. Die Darstellung hier beschränkt sich daher auf Einkünfte „sin EP“.

-                 Besteuerungsgrundlage (base imponible)

Alle Einkünfte, die direkt oder indirekt von spanischen Immobilien herrühren. Beispiele für

-                 rendimientos de capital inmobiliario: Mieteinkünfte, aber auch Einkünfte aus der Übertragung von Nutzungsrechten wie Nießbrauch, Wohnrecht.

Kurz: Alles was die Immobilie „abwirft“. 

Bildlich: Die Kuh wird gemolken. Die Milch wird besteuert.

-                 ganacias de capital: Veräußerungsgewinne, Gewinne aus der Auseinandersetzung von Gemeinschaften.

Kurz: Die Veränderung in der Zusammensetzung des Vemögens führt zu einer Änderung im Wert des Vermögens.

Bildlich: Die Kuh wird geschlachtet. Sie wird zur Schlachtplatte. Diese ist mehr wert als die Kuh selbst. Der Mehrwert wird besteuert.

-                 Abzugsfähige Kosten und Befreiungen (gastos;exenciones)

Keine. 

Das LIRNR enthält, für den Fall des Deutschen mit Ferienimmobilie, keine eigenen Abzugs- und Befreiungstatbestände. Es verweist in vielerlei Hinsicht auf das spanische Einkommensteuergesetz für Residente, aber nicht auf die dortigen Abzugs- und Befreiungstatbestände.

Das ist bitter. Denn das heißt: Kein Werbungskostenabzug. Keine Steuervergünstigungen.

Es können weder Erhaltungsaufwendungen für die spanische Ferienimmobilie, noch Finanzierungszinsen, Abschreibung u.s.w. abgezogen werden. Wer monatlich € 200,00 an Miete einnimmt und gleichzeitig € 200,00 Finanzierungszinsen an seine Bank zahlt, muß die Mieteinkünfte dennoch versteuern.

Das ist ferner bitter, weil dies als Ungleichbehandlung Nichtresidenter empfunden wird. Besonders deutlich wird die Ungleichbehandlung, wenn Residente und Nichtresidente in einem Boot sitzen, etwa der Auflösung von Miteigentümergemeinschaften und Ehen:

Ein Residenter und nicht Residenter erwerben gemeinsam eine Immobilie in Miteigentum zu je 1/2 für insgesmt € 100.000. Die Gemeinschaft wird aufgelöst, die Immobilie für € 105.000 verkauft. Dies führt zu Einkünften aus Immobilienvermögen für jeden Miteigentümer von € 2.500. Der Reisdente ist steuerbefreit, der Nichtresidente nicht.

Dies könnte einen Deutschen hindern, in spanische Immobilien zu investieren. Mit dieser Begründung wurde jüngst wegen der Ungleichbehandlung Residenter und Nichtresidenter im Bereich des Erbschaftssteuerrechts ein Vertragsverletzungsverfahren vor dem Europäischen Gerichtshof gegen Spanien eingeleitet  (siehe Aktuell/Die Residencia macht´s). Sollte dieses erfolgreich sein, dürfte auch die Ungleichbehandlung im Einkommensteuersystem Residenter und Nichtresidenter keinen Bestand mehr haben.

Bis dahin jedoch gilt:

-                 Nichtresidente versteuern ihre Gesamteinkünfte (rendimiento íntegro)

-                 Residente versteuern ihre Nettoeinkünfte (rendimiento íntegro minus Abzüge)

-                 Steuersatz (zur Zeit)

Allgemeiner Steuersatz (jeweils gültig vom 01.01.2012 bis 31.12.213) 24,75 %, besonderer Steuersatz bei Immobilienübertragungen 21 %. Das heißt:

Wird die Immobilie vermietet: 24,75 % auf die Mieteinnahme (ohne Abzüge)

Wird sie verkauft: 21 % auf den Verkaufsgewinn (Verkaufspreis minus Einkaufspreis)

-                 Fiktive Einkünfte bei selbst genutzen Wohnimmobilien (imputación de rentas de inmuebles urbanos)

Für die Möglichkeit der Selbstnutzung werden zwei Prozent des Katasterwertes der Steuer unterworfen. Dies gilt nur für Immobilien, die im Kataster als „urbano“ qualifiziert sind.

Ausgenommen ist die vivienda habitual. Nichtresidente haben per definitionem keine solche.

-                 Anmeldung und Zahlung der Steuer (gestión del impuesto)

Es sind Steuererklärungen auf dazu vorgeschriebenen Formularen (modelos) abzugeben. Jede Einkunftsart (und con/sin EP) hat ihr eigenes Fomular, etwa:

-                 Veräußerungsgewinn, modelo 212

-                 Fiktive Einkünfte, modelo 210

-                 Für bloße Ferienimmobilisten, modelo 214, declaración simpificada

Einzelheiten sprengen den Rahmen hier.

-                 Besonderheit: Retención

Nichtresidente müssen sich gefallen lassen, daß der Erwerber ihrer Spanienimmobilie 3 % des Kaufpreises einbehält (retención) und als Vorauszahlung an das Finanzamt abführt. Die eigene Steuererklärung besteht sodann darin, die Vorauszahlung gegenüber dem Finanzamt abzurechnen. Dies führt entweder zu einer Nachzahlung oder einer Erstattung.

Eigenheimförderung: Baugeldkonten - cuentas vivienda

(Dirección General de Tributos, Consulta Vinculante vom 21.02.2012)

Bezugsgröße für die Eigenheimförderung im Rahmen der Einkommensteuer sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bevor sie ausgegeben werden, müssen sie (meist) angespart werden. Banken bieten dafür Finanzierungsprodukte, etwa die cuenta vivienda.  

Die Bezeichnung ist unerheblich. Maßgeblich sind die gesetzlichen Charakteristika (Art. 56 RIRPF), d. h.

-          ein Konto

-          getrennt vom sonstigen Vermögen

-          mit Einlagen zur ausschließlichen Verwendung auf die vivienda habitual
 
Jeder Steuerpflichtige kann nur eine einzige cuenta vivienda eröffnen.

Die Einlagen sind binnen vier Jahren ab Kontoeröffnung auf den Erwerb oder die Sanierung der vivienda habitual zu verwenden. Die Frist ist nicht verlängerbar.

Was ist im Falle des Bauträgerkaufs vom Plan weg? Vier Jahre könnten nicht reichen.

So etwa im Falle obiger Consulta Vinculante:

-          Kontoeröffnung, Dezember 2008

-          Privater Kaufvertrag über eine im Bau befindliche Immobilie, November 2011

-          Ferigstellung, voraussichtlich Mai 2013

Das macht fünf Jahre. Frist ade, Förderung ade?

Nein, so die Dirección General. Sie bestätigt nochmals:

Die 4-Jahres-Frist beginne mit dem Datum der Zahlung der ersten Rate an den Bauträger. Binnen Frist müsse die Immobilie sodann juristisch erworben werden. Dies sei der Fall mit Schlüsselübergabe.

Und beim Selberbau? Hier geht man von der Fertigstellung der Arbeiten aus. 

Doch werden Selberbauer im Prinzip nie fertig. Wann ist der Selberbauer also fertig im Sinne der Eigenheimförderung?

Ein Indiz ist die Neubauerklärung (CV vom 04.02.1994). 

Für sie reicht die Bezugsfertigkeit.  

Eigenheimförderung: Anreize bei der Einkommensteuer Residenter

Die spanische Eigenheimförderung erfolgt u. a. über die Einkommensteuer.  Wer als Deutscher in Spanien zur spanischen Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas, IRPF) veranlagt wird, kann die Förderung in Anspruch nehmen.

Die Veranlagung zur Einkommensteuer vollzieht sich in folgenden Schritten:

-       Base imponible (= Summe der Einkünfte)

-       Base liquidable (= base imponible minus gewisse Ermäßigungen)

-       Cuota íntegra (= base liquidable mit Anwendung der Steuersätze)

-       Cuota líquida (= cuota íntegra minus gewisse Abzüge, etwa für die vivienda habitual)

Ein gewisser Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die vivienda habitual kann direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Der Satz beträgt zur Zeit, je nach Autonomer Gemeinschaft, bis zu 15 %, höchstens jährlich € 9.040,00.

Das ist doch was.

Residencia 

Zu den Begrifflichkeiten:

-         Residencia habitual in Spanien

Die residencia habitual (deutsch etwa: Steuerwohnsitz) bestimmt, wer in Spanien unbeschränkt persönlich steuerpflichtig ist. Sie besteht unter folgenden Voraussetzungen:

Gewöhnlicher Aufenthalt auf spanischem Territorium von mehr als 183 Tagen im Jahr. Jahr ist nicht das Kalenderjahr, sondern das natürliche Jahr zurück gerechnet vom Anfall der Steuer. Geringfügige Abwesenheiten schaden nicht, außer man weist einen steuerlichen Wohnsitz im Ausland nach. Gewöhnlich ist der Aufenthalt, wenn man fortgesetzt und auf übliche Weise physich vor Ort ist und seinen privaten oder beruflichen Beschäftigungen nachgeht, ferner wer in Spanien seine unternehmerische Niederlassung hat oder wessen Ehegatte und minderjähjrige Kinder in Spanien wohnen. Die Steuerpflicht des anderen Ehegatten wird im letzten Fall vermutet. Die Vermutung ist widerlegbar.

-         Residencia habitual in einer Comunidad Autónoma

Die residencia habitual auf dem Gebiet einer bestimmten Comunidad Autónoma bestimmt u. a., ob auch das autonome, d. h. das Steuerrecht dieser Comunidad Autónoma, anwendbar ist. Was die Erbschafts- und Schenkungssteuer betrifft, ist das ist in der Regel vorteilhaft, weil die Steuervergünstigungen der Autonomen Gemeinschaften wesentlich weiter reichen als die des spanischen Gesamtstaates. Wer in Spanien steuerlich resident ist, ist es (in Bezug auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer) auch in einer Autonomen Gemeinschaft, wenn er in einem Zeitraum von fünf Jahren, zurück gerechnet vom Erbfall, die Mehrzahl der Tage dort resident war. Bei Schenkungen muß auch der Beschenkte in einer Comnidad Autónoma resident sein.

-         Residencia comunitaria

Sie bestätigt, daß man als Bürger der Europäischen Union in Spanien wohnhaft ist. Voraussetzung ist die Eintragung in das Ausländerregister der Touristenpolizei. Geregelt in RD 240/2007.

-         Residencia fiscal u. a.

Gleichbedeutend mit residencia habitual werden verwendet: residencia fiscal, residencia administrativa, domicilio a efectos tributarios. Im Einzelfall ist der Begriff maßgeblich, den das jeweils anwendbare Gesetz verwendet.

Beispiel:  Domicilio fiscal (z. B. Art 11 LIRNR). Wer in Spanien steuerpflichtig ist, aber nicht dort wohnt, braucht dennoch eine spanische Adresse. Das Finanzamt stellt ihm hier amtliche Korrespondenz zu. Domicilio fiscal ist

-          an der Betriebsstätte, falls man eine solche hat;

-          am der Sitz des Steuerreprästentanten, falls man einen solchen benannt hat;

-          in der Immobilie selbst.

Umschuldung des Hypothekendarlehens für das Eigenheim

(Dirección General de Tributos, Consulta Vinculante vom 24.03.2011)

Bei der Umschuldung ist die zeitliche Abfolge wichtig um Steuervorteile zu behalten.

Der Käufer eines Eigenheims möchte sein Hypothekendarlehen aufstocken. Die Bank stellt sich quer. Aufstocken ginge nicht. Er könne aber ein neues, höheres Hypothekendarlehen bekommen, mit dem er das bestehende ablöst.

Das dauerhaft selbst bewohnte Eigenheim, die vivienda habitual, ist steuerlich begünstigt. Anschaffungskosten, beim finanzierten Erwerb Zins, Tilgung und Kosten, vermindern die Einkommensteuer.

Nun stellt sich das Finanzamt quer. Steuermindern ginge nicht. Mit Wegfall des Erstdarlehens sei auch die steuerliche Privilegierung entfallen. Das erste Darlehen, mit dem der Eigenheimer seine vivienda habitual gekauft hat, existiere nicht mehr. Er könne daraus nichts mehr steuerlich geltend machen. Mit dem zweiten Darlehen habe der Eigenheimer keine vivienda habitual erworben, sondern ein anderes Darlehen zurückgezahlt, so daß er ebenfalls nichts steuerlich geltend machen könne.

Hier stellt sich die Dirección General quer:

„Ändern sich nur die Eckdaten des Hypothekendarlehens und dient das neue Darlehen  nachweislich dazu, das Erstdarlehen umzuschulden, so sind Tilgung, Zins und Kosten für das zweite Darlehen in dem Verhältnis, wie es auf die Umschuldung verwendet wird, steuerlich weiterhin als Anschaffungskosten für die vivienda habitual ansetzbar“.

Doch die Dirección General macht eine Einschränkung. Die Aufnahme des Zweitdarlehens und die Tilgung des Erstdarlehens müsse Hand in Hand gehen. Wird das Erstdarlehen, wie auch immer, erledigt und später unabhängig davon ein neues Darlehen aufgenommen, behält das Finanzamt Recht und die Privilegierung entfällt.

IIVTNU - Wertzuwachssteuer bei Baulandumlegung

(Dirección General de Tributos, Consulta Vinculante vom 25.05.2011)

Die Dirección General gibt hier grundlegende Hinweise zur Wertzuwachssteuer bei baurechtlichen Umlegungsverfahren.

Wer ein Baugrundstück günstig kauft und teurer verkauft, hat den Wertzuwachs zu versteuern. Die Wertzuwachssteuer ist eine gemeindliche Steuer. Die Gemeinde kann sie erheben, sie muß aber nicht.

Im obigen Fall hatte ein Steuerpflichtiger in verschiedenen Jahren drei landwirtschaftliche Grundstücke erworben. Mit dem neuen Bebauungsplan wurden sie zu Bauland. Um die Bebauung realisieren zu können, mußten bestehende Grenzen geändert, Gemeinbedarfsflächen abgetreten, Grundstücke neu parzelliert werden u.s.w. In deutschen Begrifflichkeiten würde man sagen, es mußte ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden.

Dazu bringen alle betroffenen Eigentümer ihre Flächen in einen gemeinsamen Pool ein. Davon gehen die Gemeinbedarfsflächen ab. Der Rest wird unter den betroffenen Eigentümern wieder verteilt. Jedem Eigentümer wird im Verhältnis zu den von ihm eingebrachten Flächen eine neue Fläche zugewiesen. Im obigen Fall hat der Eigentümer das ihm zugewiesene Grundstück gewinnbringend verkauft.

Muß er Wertzuwachssteuer zahlen? Die Dirección General führt grundlegend dazu aus:

-         Die Zuweisung einer neuen Fläche anstelle der eingebrachten Fläche im Rahmen der Umlegung ist steuerfrei. Dies sei kein Erwerb im Sinne der Wertzuwachssteuer.

-         Der Verkauf des zugewiesenen Grundstücks löst die Wertzuwachssteuer aus. Für die Wertermittlung ist abzustellen auf Zeitpunkt, als die Fläche noch landwirtschaftliche Fläche war und auf den Zeitpunkt des Verkaufs. Der Steuer unterliegt daher der gesamte Wertzuwachs aus der Baulandausweisung.

-         Mehrere eingebrachte Grundstücke sind steuerlich einzeln zu betrachten. Ihre Werte zu den früheren unterschiedlichen Erwerbszeitpunkten sind ihrem anteiligen Wert bei Verkauf des zugewiesenen neuen Baugrundstücks gegenüber zu stellen. Aus der Summe des Wertzuwachses der Einzelgrundstücke ist sodann die Steuer zu berechnen.

Urlaub als Werbungskosten?

Die Spanienimmobilie wird, wenn gerade unvermietet, mitunter für den eigenen Urlaub genutzt. Man streicht die Fenster, repariert die Bewässerungsanlage, erledigt Behördengänge, macht, was einem der Verwalter nicht abnehmen konnte, und macht - auch Urlaub.

Mieteinkünfte aus der Spanienimmobilie unterliegen der Einkommensteuer. Sind die Reisekosten eines solchen Arbeitsurlaubs dann als Werbungskosten abziehbar? 

Der Große Senat des Bundesfinanzhofes (BFH GrS 1/06, vom 21.09.2009, BStBl 2010 II S. 672) meint, je nach Lage des Falles, ja:

„1.  Aufwendungen für die Hin- und Rückreise bei gemischt beruflich (betrieblich) und privat veranlassten Reisen können grundsätzlich in abziehbare Werbungskosten oder Betriebsausgaben und nicht abziehbare Aufwendungen für die private Lebensführung nach Maßgabe der beruflich und privat veranlassten Zeitanteile der Reise aufgeteilt werden, wenn die beruflich veranlassten Zeitanteile feststehen und nicht von untergeordneter Bedeutung sind.
2.  Das unterschiedliche Gewicht der verschiedenen Veranlassungsbeiträge kann es jedoch im Einzelfall erfordern, einen anderen Aufteilungsmaßstab heranzuziehen oder ganz von einer Aufteilung abzusehen.„

Entscheidend ist, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige seine Immobilie aufsucht. Für jeden Einzelfall ist zu ermitteln:

-        Dient die Reise ausschließlich dem Erhalt der Immobilie und der Mieteinnahmen, dem Vermietungsbetrieb, sind die Reisekosten voll abziehbar. Eine unbedeutende private Mitveranlassung schadet nicht.

-        Dient die Reise ausschließlich der Erholung oder sind die vermietungsbezogenen Tätigkeiten völlig untergeordnet, sind die Reisekosten nicht abziehbar.

-        Bei gemischt veranlasster Reise sind die Kosten aufzuteilen. Nur der durch den Vermietungsbetrieb veranlaßte Teil der Reisekosten ist abziehbar. Die Kosten sind nachweisbar und nach einem geeigneten Maßstab, etwa der Zeit, aufzuteilen. Nur ergänzend kann geschätzt werden.

Also, her mit Block und Stift, und Stunden aufschreiben.

Gewerbesteuer - Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

Unterliegt der private Häuslebauer der IAE? 

Steuertatbestand ist die bloße unternehmerische Teilnahme am Wirtschaftskreislauf auf eigene Rechnung. Dauerhaftigkeit und Gewinnerzielungsabsicht sind nicht erforderlich. Aber geschieht die Vergabe von Aufträgen und der Kauf von Baumaterial für das private Wohnhaus unternehmerisch?

Findige Finanzbeamte fanden: Ja. Die Dirección Genenral de Tributos sah sich deshalb veranlasst, klar zu stellen (Consulta Vinculante vom 28.02.2011, V0466/11): 

Wer für den Bau eines Hauses zu eigenen Wohnzwecken die dafür nötigen Verträge abschließt, verwirklicht nicht den Steuertatbestand der IAE.

Beruhigend.

Vermögenszuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
 
Steuertatbestand ist der Vermögenszuwachs, der sich bei der Übertragung von Immobilien ergibt, die vormals zu einem niedrigeren Preis erworben wurden. Vereinfacht ausgedrückt: die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis.

Doch was ist, wenn man eine Immobilie nicht durch Übertragung erwirbt, sondern durch Ersitzung?

Die Ersitzung (prescripción adquisitiva, usucapción) ist ein nicht selten vorkommendes Kuriosum des spanischen Rechts. Wer eine Immobilie lange genug in dem guten Glauben besitzt, es sei die eigene, und ihm niemand diese streitig macht, erwirbt Eigentum (Art. 609, letzter Satz, Código Civil).  

Aber die Vermögenszuwachssteuer muß er doch wenigstens zahlen? Nein, so die Dirección General de Tributos (Consulta Vinculante vom 22.03.2011, V0735/11). Der Eigentumserwerb ist nicht abgeleitet, sondern originär. Es fehlt an der „Übertragung“.

Nun denn: Nicht kaufen. Ersitzen.

Stempelsteuer

Genauer: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y ADJ). Sie umfaßt drei Steuerarten:

- Entgeltliche Vermögensübertragungen (transmisiones patrimoniales onerosas, TPO);

- Gesellschaftsrechtliche Vorgänge (operaciones societarias, OS);

- Beurkundete Rechtsgeschäfte (actos jurídicos documentados, AJD).

Das Steueraufkommen steht, wie etwa auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer, den Autonomen Gemeinschaften zu. Sie dürfen daher durch ihre autonome Gesetzgebung auf die Steuer Einfluß nehmen, etwa beim Steuersatz, bei Steuerermäßigungen und beim Besteuerungsverfahren. Alle Autonomen Gemeinschaften haben davon Gebrauch gemacht.

Der selbe Vorgang kann einer oder mehreren Steuerarten, daneben auch der Mehrwertsteuer (IVA), unterliegen. Wichtig ist daher das Konkurrenzverhältnis. So schließen sich die Steuern TPO und IVA gegenseitig aus. Die Steuern OS und AJD hingegen können neben der Mehrwertsteuer anfallen.

Transmisiones Patrimoniales onerosas (TPO)

Der Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen (TPO) unterliegen etwa Immobilienkaufverträge unter Privatleuten. 

Für die Vertragsgestaltung sollte bedacht werden, daß der Steuersatz für die Übertragung der Immobilie bei 6 % liegt und für bewegliches Vermögen, wie etwa die Einrichtung, bei 4 % (staatliche Regelung).
Wird beim Kauf eines Hauses das bewegliche Vermögen nicht gesondert aufgelistet und bewertet, unterliegt der Kauf insgesamt dem höheren Steuersatz von 6 %. Man verschenkt daher 2 % auf den Wert der Einrichtung an das Finazamt.

Grunderwerbsteuer

Fall:
Beim Kauf einer Finca wurde die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises angemeldet und bezahlt (autoliquidación). Später bewertet das spanische Finanzamt die Finca mit einem Betrag weit über dem Kaufpreis, berechnet die Grundwerbsteuer neu und macht eine Steuernachforderung geltend.  

Frage:
Ist das rechtmäßig?

Lösungshinweise:
Das Finanzamt darf eine eigene Bewertung des Grundstückes vornehmen. Ist der hier ermittelte Wert höher als der bisher angenommene Wert, gilt der höhere.

Die Bewertung durch das Finanzamt kann angefochten werden, wenn sie formal oder inhaltlich fehlerhaft ist.

Häufige formale Fehler sind: Gesetzlich nicht vorgesehene Bewertungsmittel wie handschriftliche Berechnungen auf dem Ursprungsbescheid; der Autor eines Wertermittlungsgutachtens darf Bewertungen überhaupt nicht vornehmen; das Gutachten ist formal nicht richtig aufgebaut; es wurde eine unzulässige Wertermittlungsmethode verwendet oder ein falscher Wertermittlungsstichtag u. s. w. Liegen ausschließlich formelle Fehler vor, sind die Erfolgsaussichten einer Anfechtung gering, denn das Finanzamt kann formelle Fehler nachträglich heilen.

Inhaltlich ist die Wertermittlung fehlerhaft, wenn der ermittelte Wert nicht haltbar ist. Zur Überprüfung des Wertes sieht das Gesetz ein Sachverständigenverfahren vor. Es beginnt auf Antrag des Steuerpflichtigen. Das Finanzamt wird ihn sodann auffordern, ein privates Gegengutachten vorzulegen. Die Kosten dafür muß der Steuerpflichtige verauslagen. Weicht das Ergebnis des Gegengutachtens um mehr als 10 % von der Wertermittlung des Finanzamtes ab, wird ein Obergutachter bestellt. Ermittelt der Obergutachter einen Wert, der mehr als 20 % über dem deklarierten Kaufpreis liegt, gehen auch die Kosten des Obergutachters zu Lasten des Steuerpflichtigen. Liegt dessen Ergebnis unter dieser 20-%-Grenze, gehen die Kosten zu Lasten des Finanzamtes und der Steuerpflichtige hat Anspruch auf Erstattung der Kosten, die er seinem Sachverständigen für das Gegengutachten bezahlt hat. Wirtschaftlich spielen daher die Verfahrenskosten die Hauptrolle.