Öffentliches Baurecht

Die zwei Säulen des öffentlichen Baurechts sind das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.

Bei der privaten Gartenplanung heißt es: Hier die Wege, dort die Laube, da die Beete, hier bleibt frei, dort zum Spielen u. s. w.

 

Macht die Gemeinde das im Gemeindegebiet, heißt es Bauplanungsrecht (Urbanismo). Am Ende steht ein Bebauungsplan.

 

Praktisch relevant ist das Verfahren der Planaufstellung. Der Bürger hat das Recht, die Vorplanung einzusehen, Vorschläge und Einwendungen zu bringen. Dieses Recht sollte jeder Grundstückseigentümer nutzen. Denn ist der Plan einmal in Kraft, bleibt er es für viele Jahre.

 

 Kann ich bauen? Und wie? Und wenn ich anders baue? 

 

Die Antwort gibt das Bauordnungsrecht.

Es regelt die Anforderungen, die ein Bauwerk zu erfüllen hat, damit die Baugenehmigung erteilt wird, sowie das Baugenehmigungsverfahren.

Praktisch wichtige Teile des Bauordnungsrechts sind das Recht der Bauaufsicht mit den behördlichen Eingriffsbefugnissen (z. B. Nutzungsuntersagung, Baueinstellung, Abrißverfügung) sowie das Bauordnungswidrigkeitenrecht (z. B. Bußgeld).

 

 

Erschließung: Wie kommt das Wasser auf das Grundstück?

(Art. 559 CC; art. 111 LCan 12/1990 de 26 de julio, de Aguas)

Es gibt zuhauf Grundstücke abseits öffentlicher Straßen. Wie ist die Wasserversorgung gesichert?

Wasserleitungen dorthin verlaufen häufig kreuz und quer und über Nachbargrundstücke. Ist das das spanische Verständnis von rechtlich gesicherter Wasserversorgung?

Ja. Die Wasserversorgung, besonders auf den Inseln, ist öffentliche Aufgabe und privilegiert. Ein System gesetzlicher Überleitungsrechte (derecho de paso) und Leitungsdientsbarkeiten (servidumbre de acueducto) sorgt dafür, daß überall dort, wo eine rechtmäßige Nutzung Wasser erfordert, dieses auch hingelangt.

Auch in Deutschland gibt es Hinterliegergrundstücke, die nicht unmittelbar an eine öffentliche Straße grenzen. Sie erhalten ihre wegemäßige und leitungsgebundene Erschließung über das vorne liegende Nachbargrundstück. Eine Erschließung über das Nachbargrundstück wird jedoch nur anerkannt, wenn sie rechtlich gesichert ist. Dies geschieht mittels Grunddienstbarkeiten. Der Hinterlieger hat in der Regel keinen Anspruch darauf. Bewilligt der Nachbar dem Hinterlieger keine Dientsbarkeit, kann  der Hinterlieger nicht bauen. 

In Spanien ist es umgkehrt. Der Nachbar muß eine Überleitung von Wasser zum Hinterliegergrundstück in der Regel dulden.

Na denn: Wasser marsch!

Außen vor: Fuera de Ordenación

(Art. 44 bis TRLOTENC, redacc. L 1/2013)

Erstellt die Gemeinde einen Bebauungsplan, nimmt sie nicht immer Rücksicht auf die Wirklichkeit. Ein bestehendes Gebäude kann nach dem neuen Plan plötzlich unzulässig sein. Es steht nun außerhalb der Baurechtsordnung. Es ist „fuera de ordenación“.

Mit obiger Neufassung hat der Gesetzgeber diese Rechtsfigur präzisiert. Die Neufassung unterscheidet:

-       Situación legal de consolidación:

Das sind Gebäude – entsprechendes gilt für Nutzungen, Einrichtungen u.s.w. –, die nach der im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Rechtslage zulässigerweise, mit allen damals erforderlichen Genehmigungen, errichtet wurden, aufgrund des neuen Bebauungsplanes nunmehr zwar unzulässig, aber dennoch nicht gänzlich unvereinbar mit ihm sind.

-        Situación legal de fuera de ordenación:

Das sind Gebäude u.s.w., die die vormals erforderlichen Genehmigungen nicht haben, gegen die die Behörde aber nicht mehr einschreiten kann, etwa weil der Baurechtsverstoß verjährt ist.

Die Einordnung in die eine oder andere Kategorie hat Auswirkungen auf den Umfang der zulässigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten. Wer die vormaligen Genehmigungen hat (situación legal de consolidación), ist schutzwürdiger als der, der sie nicht hat (situación legal de fuera de ordenación). Beide dürfen ihre Immobilie in ihrem Bestand erhalten. Der Erstere darf dies in großzügigerem Umfang. Er darf sogar modernisieren. Erweitern und anbauen dürfen beide nicht.

In Deutschland nehmen neue Bebauungspläne in der Regel Rücksicht auf den Bestand. Andernfalls hilft die Rechtsprechung. Baulichkeiten, die einmal in ihrem Leben legal waren, genießen Bestandsschutz. Sie dürfen in dem vormals legalen Bestand bestehen bleiben. Sie sind geschützt gegen behördliche Anordnungen (= passiver Bestandsschutz). Aus dem Bestandsschutz Ansprüche auf Erweiterungen und Anbauten herzuleiten (= aktiver Bestandsschutz) ist hingegen auch in Deutschland nicht möglich.

Schwarzbau: Was tun?

(Porticolegal, foro de derecho urbanístico, construcción en terreno rural protegido)

Der Sachverhalt ist einfach:

Grundstück gekauft. Einfamilienhaus gebaut. Ohne Genehmigung. Inspektion durch die Policia local. Das Haus steht im Außenbereich. Suelo rural protegido. Schwarzbau.

Es fragt ein Forumsteilnehmer.

Es antwortet ein spanischer Anwalt.

Es entwickelt sich etwa folgender Dialog.

Teilnehmer: Muß ich eine Abrißverfügung befürchten?.

Anwalt: Im Außenbereich darf man bauen, was der Bewirtschaftung des Bodens dient, oder Zwecke des Gemeinwohls verfolgt, einen Windpark zum Beispiel. Ein Einfamilienhaus ist weder das eine noch das andere. Verjährt ist die Sache auch nicht. Damit bleibt es wohl ein Schwarzbau. Du mußt also mit einer Abrißverfügung rechnen. (Das ist kurz und richtig.)

Teilnehmer: Im Kaufvertrag hat mich niemand auf das Bauverbot hingewiesen. (Was glaubt er, wer seine Interessen wahrt, wenn nicht er selbst?)

Anwalt: Niemand muß dich hinweisen. Die Lage des Grundstücks im Außenbereich und das sich daraus ergebende Bauverbot war offenkundig. (Recht hat er.)

Teilnehmer: Kann man das Gebiet in Bauland umqualifizieren lassen? (Gute Idee. Und theoretisch möglich).

Anwalt: Schwierig. Selbst wenn. Es ist keineswegs sicher, daß die neuen Vorschriften so sind, daß der Schwarzbau rechtmäßig wird. (So ist es.) 

Teilnehmner: Wenn´s denn ein Sachwarzbau bleibt, muß ich dann, wie die anderen Schwarzbauer, an die Gemeinde zahlen? (Der meint wohl "schmieren"?)

Anwalt: Gibt es nicht. (Abverkauf des Rechts? Man kann der Gemeinde ihre Kompetenzen, etwa eine Abrißverfügung zu erlassen, nicht abkaufen.) Die Nachbarn mögen uns eine Rechnung vorlegen, so der Anwalt. Dann sehen wir, was es mit dieser Zahlung auf sich hat. (Die haben doch keine Rechnung!)

Teilnehmer: Die haben Angst und geben nichts preis. (Also Schmiergeld. Auch eine Möglichkeit, die Abrißverfügung zu vermeiden.)

Teilnehmer: Sollen wir uns zusammentun und gemeinsam einen Anwalt einschalten?
(Gemeinsam ist sinnvoll.) Können Sie uns einen guten Anwalt empfehlen? (Was glaubt der, wen er vor sich hat?). 

Baulanderschließung: Verzugszins

(L 2/2012 disp. adic. 13a, BOE vom 30.06.2012)

Bebauungspläne müssen umgesetz werden. Dazu kann es notwendig werden, die Grundstückssituation neu zu ordnen. Auch Enteignungen sind nicht ausgeschlossen. 

Enteignungen sind nur gegen finanzielle Entschädigung (justiprecio) möglich. Wird diese nicht binnen sechs Monaten seit Eröffnung des Enteignungsverfahrens ausbezahlt, verzinst sich die Entschädigung. Der Zinssatz wird jährlich neu festgesetzt. Aufgrund obigen Änderungsgesetzes liegt er gegenwärtig bei 4 % p. a. Das ist der zweitniedrigste Wert seit über 20 Jahren. Dennoch. Wo bekommt man heute noch 4 %?

Also. Gemach, gemach.

Städtebauliche Ordnungswidrigkeiten: Neue Zuständigkeiten

(TROTCANA, art, 190.e, BOC vom 26.06.2012)

Für bauliche Ordnungswidrigkeiten auf den Kanaren wurden die Zuständigkeiten neu geregelt. Künftig ist zuständig:

-          Ayuntamiento
für städtebauliche Ordnungswidrigkeiten (infracciones contra la ordenanción urbanística)

-          Cabildo
für Ordnungswidrigkeiten im Bereich Umweltverträglichkeit (protección del medio ambiente y gestión y conservación de espacios naturales protegidos)

-          Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural
Für Vergehen wie vor, qualifiziert als schwer oder seht schwer (grave/muy grave) oder wenn Ayuntamiento/Cabildo nicht „spuren“, d. h. nicht oder nicht rechtzeitig tätig werden. Rechtsbehelf gegen Entscheidungen der Agencia ist der recurso de alzada zum Consejo de Gobierno.

Disziplinarische Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen Mitarbeiter der öffentlichen Hand folgen anderen Kriterien.

Reingewaschen und dennoch schwarz: Fehlerhafte Baugenehmigung für eine Waschküche

(http://www.porticolegal.com/foro,  licencia de obra no aprobada)

Ein Spanier besorgt sich bei der Gemeinde eine Genehmigung für den Anbau einer Waschküche. Als diese steht, erhält er ein Schreiben der Gemeinde. Mit der Baugenehmigung stimme etwas nicht. Die Waschküche sei ein Schwarzbau. Der Spanier fragt: Was soll ich tun?

Sachlich beantworten kann man die Frage hier und jetzt nicht. Dazu ist der Sachverhalt zu dürftig.  Doch:

Was würde ein Deutscher fragen?

Amtshaftung! Wen kann ich verklagen? Wer haftet mir?  

Interessant ist, daß diese Antworten im Forum fehlen. Dabei liegen sie, aus deutscher und spanischer Sicht, am nächsten. Hier wie dort trifft Ämter und Behörden die Amtspflicht zu rechtmäßigem Handeln. Das schließt ein, keine rechtswidrigen Genehmigungen zu erteilen. Geschieht dies doch, weil der damit befasste Beamte den Sachverhalt nicht hinreichend genau geprüft hat, haftet die Körperschaft, für die der Beamte tätig wurde, dem Betroffenen auf Ersatz aller daraus entstandener Schäden.

Erschließung: Serventía oder „Wie gelange ich auf mein Grundstück?“

(ROJ: SAP TF 1004/2011)

Oft haben Grundstücke keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße. Solche Hinterlieger-Grundstücke erhalten ihre wegemäßige Erschließung meist über Privatwege. Sperrt der Vorderlieger den Weg ab, ist der Hinterlieger vom öffentlichen Straßennetz abgeschnitten. Bestehen keine Dienstbarkeiten als Geh- und Fahrtrechte, könnte eine „serventía“ helfen.

„Serventía“ ist ein Weg, aber auch das Recht, diesen Weg zu benutzen. Jeder Grundstückseigentümer, der an den Weg angrenzt, stellt dafür einen Streifen Grund zur Verfügung. Alle Anlieger dürfen den Weg benutzen. Er steht in einer Art Miteigentum aller beteiligten Grundstückseigentümer. Jeder kann vom Anderen verlangen, die Benutzung zu gewähren. Serventias sind auf den Kanaren gewohnheitsrechtlich anerkannt. Nur in Galizien sind sie gesetzlich geregelt.

Die Audiencias Provinciales (entspricht etwa: Oberlandesgericht) auf Teneriffa und Gran Canaria haben mehrmals jährlich Gelegenheit, sich als Berufungsgericht mit Serventias zu befassen. Serventias haben enorme Bedeutung. Man schätzt, daß im ländlichen Bereich bis zu 90 % aller privaten Wege in Form einer Serventía bestehen.

Wer sich auf eine Serventía beruft, muß ihre Existenz beweisen. In den meisten Gerichtsverfahren ist dies der Hauptstreitpunkt. 

Eine Serventía entsteht durch Vereinbarung aller Beteiligten. Dies kann auch stillschweigend geschehen. Die bloße Duldung durch einen Eigentümer, daß ein Weg über sein Grundstück verläuft, reicht aber nicht. Wer sich auf eine Serventía beruft, muß also Fakten benennen und beweisen, aus denen sich ableiten läßt, daß der, der den Weg sperrt, wenigstens stillschweigend, durch schlüssiges Handeln, früher einmal einer Serventía zugestimmt hat. Dies wäre etwa der Fall, wenn man den Weg gemeinsam angelegt und sich die Kosten dafür geteilt hat. Mitunter wurde die Serventía vor so langer Zeit vereinbart, daß die damals Beteiligten inzwischen verstorben sind und als Zeugen nicht mehr zur Verfügung stehen. Dann besteht Beweisnot.

Ist die Existenz einer Serventía unstreitig, wird meist darüber gestritten, wo sie verläuft und welchen Umfang sie hat. Hier gelten die selben Beweisregeln wie oben.

Erst wenn das Gericht die Serventía nach Grund und Umfang feststellt, gelangt der Hinterlieger wieder auf sein Grundstück.

Die Empfehlung an den Grundstückkäufer lautet daher, schon bei Erwerb des Grundstückes, bei Durchführung der auditoria legal, darauf zu achten, daß die wegemäßige Erschließung gesichert ist, entweder durch Dienstbarkeiten oder eine nachweisbare Serventía.

Baugrundstücke ohne gesicherte wegemäßige Erschließung haben kein Baurecht. Sie sind damit mangelhaft im Sinne des spanischen Kaufrechts. Der Verkäufer haftet auf Gewährleistung und Ersatz aller daraus resultierenden Schäden.

Makler, die Grundstücke mit ungesicherter Erschließung vermitteln, haften gegebenenfalls wegen Verletzung von Hinweispflichten, die dem Maklervertrag als Nebenpflicht innewohnen, mit der Folge einer Verpflichtung zum Schadenersatz. 

Planbilligung – endgültig, vorläufig oder bedingt

(Tribunal Supremo, 24.05.2011, EDJ 91246)

Bauleitpläne werden in drei Schritten aufgestellt.

-         Aprobación inicial (Beschluß, einen Plan aufzustellen)

-         Aprobación provisional (vorläufige Billigung)

-         Aprobación definitiva (endgültige Verabschiedung)

Mitunter steht die aprobación definitiva unter einer Bedingung, etwa der Behebung restlicher Mängel.

Handelt es sich dann wirklich um eine aprobación definitiva oder nicht eher um eine aprobación provisional? 

Nein, so das Tribunal Supremo in oben genannter Entscheidung. Trotz Bedingung sei die Billigung endgültig, nicht nur vorläufig. 

Der Unterschied ist gewaltig. Die aprobación provisional ist ein interner Verfahrensakt. Sie hat keine Außenwirkung, ist deshalb nicht anfechtbar und nicht gerichtlich überprüfbar.

Obgleich mit einer Bedingung versehen, hat der definitiv gebilligte Plan das gesamte Planaufstellungsverfahren durchlaufen. Seine Rechtmäßigkeit muß nach Form und Inhalt gerichtlich überprüfbar sein. Dazu darf der Plan kein Internum sein. Er muß Außenwirkung haben. Diese hat er nur mit der aprobación definitiva.

Auch die bedingte aprobación definitiva ist damit eine echte aprobación definitiva.

Rechtswirksam, aber nicht vollziehbar

(Tribunal Supremo, 24.05.2011, EDJ 91246)

Bauleitpläne treten in Kraft mit ihrer Bekanntmachung (publicación) im Amtsblatt (boletín). Das Tribunal Supremo klärt dazu zwei Begrifflichkeiten.

Vor der Bekanntmachung: validez, válido
Der Plan ist wirksam, rechtswirksam (oder auch nicht).

Mit der Bekanntmachung: eficacia, eficaz
Der Plan ist ausführbar, vollstreckbar, vollziehbar, die Behörde kann aus ihm vorgehen, der Bürger kann aus ihm Rechte herleiten.

Wie im Zoo. Was da hinter Gittern döst, ist irgend ein Internum, ein Tiger (= válido). Oder auch nicht (= inválido). Aber wehe man läßt ihn raus (= publicación). Das löst Wirkungen aus (= eficaz).

Neues zur Neubauerklärung (declaración de obra neuva)

(Art. 24 RDL 8/2011, BOE 07.07.2011)

Neubauerklärung ist die notariell beurkundete Erklärung des Eigentümers einer Immobilie auf der Grundlage der Bestätigung eines Technikers, daß die Immobilie den gesetzlich an sie zu stellenden Anforderungen entspricht.

Obiges Dekret präzisiert die Voraussetzungen, die vorliegen müssen, damit der Notar eine Neubauerklärung beurkunden darf. Ist die baurechtliche Legalität nachgewiesen, kann die Erklärung beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden.

Was geschieht, wenn abweichend gebaut wurde? Die Bauordnungsbehörde wird einschreiten und baurechtmäßige Zustände wiederherstellen. Doch was, wenn sie nicht einschreitet? Eine Neubauerklärung darf gemäß neuem Dekret nicht erteilt und kann daher auch nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Gilt das Grundstück dann grundbuchtechnisch als unbebaut? Das kann nicht sein und so ist es auch nicht. Das Dekret führt aus:

Vorhaben bei denen die Frist für das behördliche Einschreiten abgelaufen ist, so daß ordnungsbehördliche Maßnahmen nicht mehr statthaft sind, werden in das Grundbuch eingetragen, wenn neben der Neubauerklärung eine Reihe näher beschriebener, z. B. gemeindlicher Bestätigungen, vorgelegt werden.

Das Vorhaben wird dann als „fuera de ordenación“ eingetragen. Das heißt, es entspricht nicht dem geltenden öffentlichen Baurecht, ist aber in seinem Bestand geschützt.

Plan General de Ordenación: Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan?  

Der deutsche Flächennutzungsplan enthält in Grundzügen, wie sich die Gemeinde für ihr gesamtes Gemeindegebiet die bauliche Entwicklung vorstellt.

Deutsche Bebauungspläne werden für Gemeinde-Teilgebiete aufgestellt. Auf der Grundlage der grobmaschigen Darstellung des Flächennutzungsplanes legen sie für ihren jeweiligen Bereich die städtebauliche Ordnung im Detail verbindlich fest.

Der spanische Plan General de Ordenación (PGO) hat Gemeinsamkeiten mit beiden. Er gilt für das gesamte Gemeindegebiet. Sein Detaillierungsgrad liegt über dem eines Flächennutzungsplanes, aber unter dem eines Bebauungsplanes. Dem Bebauungsplan entsprechende Detailregelungen werden im spanischen Planungsrecht durch ergänzende Spezialpläne erreicht.

Der PGO unterscheidet sich aber auch von seinen deutschen Entsprechungen, indem er neben bauplanungsrechtlichen viele bauordnungsrechtliche Regelungen enthält. 

Soweit der spanische PGO mit seinen deutschen Entsprechungen vergleichbar ist, liegt er zwischen beiden, wegen seiner Details jedoch näher beim Bebauungsplan. Dies spricht dafür, als Übersetzung den Begriff Bebauungsplan vor zu ziehen.

Planaufstellungsverfahren

Fall:
Die Gemeinde stellt einen Bebauungsplan auf. Das unbebaute Grundstück eines Eigentümers liegt knapp außerhalb des als bebaubar ausgewiesenen Bereiches.

Frage:
Was kann der Eigentümer tun?

Lösungshinweise:
Die Gemeinde ist im Wesentlichen frei, ob und wie sie ihr Gemeindegebiet beblant. Sie hat ein Planungsermessen.
Der Bürger hat jedoch die Möglichkeit, während des Planaufstellungsverfahrens seine Vorstellungen zu äußern oder, wenn der Vorentwurf öffentlich ausliegt, Einwendungen zu erheben. Dabei genügt es nicht, nur zu sagen, die eigenen abweichenden Vorstellungen zur Planung seien besser, sinnvoller, zweckmäßiger u. s. w.
Der Bürger und selbst die Gerichte können das Planungsermessen der Gemeinde nicht durch ihre eigenen Vorstellung ersetzen. Die Gemeinde ist in ihrem Ermessen frei und diese Freiheit wird ihr von der spanischen Verfassung garantiert.
Die Gemeinde muß jedoch bei der Ausübung ihres Planungsermessens bestimmte Grenzen respektieren. Sie darf beispielsweise nicht unsachliche Gesichtspunkte in ihr Ermessen einstellen oder bestimmte Gesichtspunkte außer acht lassen, deren Berücksichtigung sich aufdrängt. Auch muß sie Vorgaben beachten, die ihr durch höherrangiges Recht gemacht werden. Ob die Gemeinde dem gerecht wurde, kann später auch ein Gericht nachprüfen. Hier muß der Bürger mit seinen Einwendungen ansetzen.

Baurechtswidrige Wohnnutzung

Fall:
Ein Grundstück liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Zulässigerweise wird eine Landarbeiterstelle errichtet (cuarto de aperos), die rechtswidrig zu Wohnzwecken genutzt wird.

Frage:
Was kann die Behörde dagegen unternehmen?

Lösungshinweise:
Wie ein cuarto de aperos genutzt werden darf, ergibt sich aus dem jeweiligen Bebauungsplan. Wohnnutzung zählt nie dazu.

Die Gemeinde kann baurechtswidrige Zustände unterbinden und alle Maßnahmen anordnen und durchsetzen, die erforderlich sind, baurechtlich legale Zustände wiederherzustellen.

Ob und wie die Gemeinde einschreitet, liegt in ihrem Ermessen. Erlangt die Behörde durch Anzeige, eigene Feststellungen oder sonst wie Kenntnis, dass in einem cuarto de aperos Wohnnutzung stattfindet, entscheidet sie, ob sie überhaupt einschreiten will.

Wenn ja, findet ein Verwaltungsverfahren statt, in dessen Verlauf die Sach- und Rechtslage geprüft wird. Hier sollte der Betroffene versuchen, die Fakten in einem ihm günstigen Licht darstellen und die Behörde zu bewegen, den Fall einzustellen. Zu denken wäre an Argumentationen wie, man wohne hier nicht, denn man sei wo anders gemeldet, man halte sich hier allenfalls am Wochenende auf um nach dem Rechten zu sehen oder sich um die Gärten zu kümmern u. s. w. Steht die Wohnutzung jedoch mit hinreichender Sicherheit fest, wählt die Behörde unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes eine oder mehrere Maßnahmen aus, um wieder legale Zustände herzustellen und erlässt einen entsprechenden Bescheid. In Betracht kommen eine Nutzungsuntersagung für Wohnzwecke, Bußgelder oder auch eine Abrißverfügung.

Wird ein cuarto de aperos erkennbar zu dauerndem Wohnen genutzt, lässt sich am Sachverhalt selbst nichts beschönigen. In den Fällen jedoch, in denen die Gemeinde nur zögerlich Bauland ausweist, und viele Grundstückseigentümer einen cuarto de aperos nach dem anderen errichten und rechtswidrig zu Wohnzwecken nutzen, übt sie ihr Ermessen fehlerhaft aus, wenn sie sich einen einzelnen Eigentümer herauspickt um an ihm ein Exempel zu statuieren. Hier sollte argumentiert werden, dass die Gemeinde, wenn sie schon tätig werden will, ihr Ermessen nur dann fehlerfrei ausübt, wenn sie gegen alle cuarto de aperos nach einem erkennbaren einheitlichen Schema vorgeht und alle Eigentümer eines rechtswidrig genutzten cuarto de aperos gleich behandelt.