Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum in Spanien ist beliebt. Die Strukturen sind dem Deutschen ähnlich.

Eine Eigenheit liegt im Bezug zum Recht der touristischen Vermietung. Es spalten sich zwei Lager: Die Vermietenden und die Nicht-Vermietenden. Der Verwalter in der Mitte hat meist alle Mühe, sie unter einen Hut zu bringen. 

Hausgeldrückstand: Inlandszuständigkeit bei Auslandswohnsitz

(Europäischerer Gerichtshof (EuGH), Urt. v. 08.05.2019, C-25/18)

Sie leben in Deutschland. Sie haben eine Eigentumswohnung. In Spanien. Sie haben Hausgeldschulden.

Wo wird der spanische Verwalter Sie verklagen? Juristischer: Wo ist der „Gerichtsstand“?

In Spanien. So der Europäische Gerichtshof.

Das ist bemerkenswert, denn der „Allgemeine Gerichtsstand“ besagt: Wer seinen Wohnsitz in einem EU-Staat hat, ist vor den Gerichten dieses Staates zu verklagen.
Der deutsche Hausgeldschuldner wäre demnach in Deutschland zu verklagen.

Neben dem „Allgemeinen Gerichtsstand“ gibt es eine Reihe „Besonderer Gerichtsstände“. Einer davon besagt: Geht es um Ansprüche aus einem Vertrag, so ist der Schuldner dort zu verklagen, wo der Vertrag zu erfüllen ist. 

Hier setzt der EuGH an: Der Beitritt zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft schafft dieselben engen Bindungen wie ein Vertrag. Hausgeldansprüche seien wie Ansprüche „aus einem Vertrag“. Sie sind in Spanien zu erfüllen. Besonderer Gerichtsstand für Hausgeldschulden sei daher Spanien. Der Schuldner darf also in Spanien verklagt werden.

Diese Klarstellung dürfte drei Konsequenzen haben: Der spanische Verwalter wird

-        schneller klagen;

-        öfter klagen;

-        in mehr Fällen als nur Hausgeldschulden klagen.

Es klagt sich eben leichter daheim.

Die Handlungsempfehlung kann daher nur lauten: Sinnlose Rechtsstreite vermeiden.

Also: Begründete Ansprüche erfüllen. Unbegründete Ansprüche vorgerichtlich zurückweisen. Oder eine gütliche Einigung suchen.

Touristische Vermietung in Deutschland: Spanische Verhältnisse?

(VerwG Berlin, Beschluß vom 21.02.2014, 13 L274.13, WuM 2014, 355 ff)

Auch in Deutschland gilt: Wer eine Wohnung hat, darf die Nutzungsart nicht einfach ändern. So die Entscheidung im Fundstellennachweis.

In Deutschland gibt es kein Gesetz, welches die touristische Vermietung per se verbietet oder unter Genehmigungsvorbehalt stellt, wie dies in manchen Teilen Spaniens der Fall ist. Dennoch gibt es Hürden, die den Eigentümer einer Wohnung hindern können, diese touristisch zu vermieten. Zu denken ist etwa an:

-          Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, also das Verbot eine Wohnung vor allem in Ballungsgebieten zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen.

-          Das Bauplanungsrecht, also das Verbot, in einem Gebiet, das dem reinen Wohnen dient, ein Gewerbe in Form touristischer Vermietung zu betreiben.

-          Das Bauordnungsrecht, also das Verbot, die genehmigte Nutzungsart zu ändern.

Ein Berliner hat eine Eigentumswohnung. Sie ist als „Wohnung“ genehmigt. Die Änderung der genehmigten Nutzung „Wohnen“ in „Gewerbliche Kurzzeitvermietung“ bedarf der Genehmigung. Weil er die Genehmigung nicht hat, erläßt die Behörde eine Nutzungsuntersagung. Zwangsgeld für den Fall, daß der Berliner dem nicht nachkommt, € 8.000. Der Tarif ist moderat, eingedenk, daß es sich um 30 Wohnungen handelte und der Betrag nur fällig wird, wenn der Berliner mit der nicht genehmigten Nutzung fortfährt. Kein Vergleich also mit den existenzvernichtenden Bußgeldern in Spanien. Keine spanischen Verhältnisse also.

Interessant ist, daß der Berliner versucht hat, mit der Vorlage von Langzeitmietverträgen nachzuweisen, daß er gar nicht touristisch – kurzzeitig – vermiete. In Spanien ist dies eine beliebte Methode (s. Canarias/Tourismusrecht/Vermietungsgenehmigung: Schlupflochtheorien). Doch in Deutschland wie in Spanien entscheidet letztlich der Gesamteindruck. 

Die andere zentrale Frage, die sich in beiden Rechtskreisen stellt: Wann schlägt die Wohnnutzung in touristische Nutzung um?

Die gelegentliche Mitnutzung durch den Eigentümer ist unerheblich, so das Gericht, weil solche „Einsprengsel“ das Gesamtbild einer gewerblichen Kurzzeitvermietung nicht beeinflussen. Es kommt also auf den Gesamteindruck an. Das ist recht unscharf.

Spanien ist da rigoroser: Wer einmal seine Wohnung im Internet angeboten hat, ist verratzt. Der Beweis des ersten Anscheins spricht gegen ihn. Er gilt als touristischer Vermieter. Und das Internet vergißt nichts.

Eigentümergemeinschaft und Vermietgemeinschaft: Kostentrennung

(SAP GC, núm. de resolución 314/2009, de 23/07/2009)

Wie trennt man die Kosten?

Beispiel: Der angestellte Techniker repariert Gemeinschaftseinrichtungen, aber auch Installationen in den Apartments der Vermietgemeinschaft.

Das obige Urteil gibt Hinweise.

Unproblematisch sind Kosten, die allein der einen oder anderen Gemeinschaft zugeordnet werden können. Was beispielsweise spezifische Vermietungstätigkeit betrifft (Werbung, Vermietung u.s.w.), ist allein der Vermietgemeinschaft zuzuordnen. Sie schließt die entsprechenden Verträge ab und legt die Kosten allein die vermietenden Eigentümer um.

Unproblematisch ist auch, was allein der Eigentümergemeinschaft zuzuordnen ist. Hierunter fallen z. B. Versicherungsverträge, Versorgerverträge u.s.w. Die Eigentümergemeinschaft schließt die entsprechenden Verträge und verteilt die Kosten auf alle Eigentümer.

Und der Techniker?

Er ist für beide Gemeinschaften tätig. Er repariert die Pumpe des Pools genauso wie den Wasserhahn im Vermiet-Apartment.

Dann, so das Gericht, muß die Gemeinschaft, bei der der Techniker angestellt ist, der anderen eine Rechnung stellen.

Welche der beiden Gemeinschaften soll den Techniker anstellen?

Sinnvoll ist, daß dies die Vermietgemeinschaft tut. Würde die Eigentümergemeinschaft den Techniker anstellen und der Vermietgemeinschaft Rechnungen stellen, nimmt ihr dies die Mehrwertsteuerberfreiung. Die Eigentümergemeischaft muß dann auf alles, was sie vereinnahmt, Mehrwertsteuer erheben, auch auf die Hausgelder. Auf die Jahresabrechnung käme also die Mehrwertsteuer oben drauf. Diese können sich die Eigentümer sparen, wenn die Vermietgemeinschaft den Techniker anstellt.

Zwei Seelen in einer Brust: Eigentümergemeinschaft und Vermietgemeinschaft

(L 7/1995 disp. adic. quinta. 1, L 5/1999 disp. trans. única; SAP GC 2851/2009)

Für Altanlagen gilt bekanntlich: Es brauchen nicht alle Einheiten vermietet werden. Es reichen 50 % plus eine Einheit.

Dies führt zur Koexistenz zweier selbständiger Gemeinschaften, innerhalb der selben Immobilie:

-          Die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios)

-          Die Vermietgemeinschaft (comunidad de propietarios en explotación)

Die Vermietgemeinschaft ist die zahlenmäßig stärkere. Eben mindestens 50 % plus eins.

Der Stärkere schafft an. Nicht selten ist es die Vermietgemeinschaft, oder die ihr vorstehende Betreibergeschellschaft, die die gesamte Immobilie bewirtschaftet. Sie schließt die Verträge für Gas, Wasser, Strom, Instandhaltung, stellt das Reinigungspersonal an u. s. w. und legt die Kosten auf alle Eigentümer um.

„Ist das o.k.?“, fragt ein Miteigentümer

Nein, so die Audiencia Provincial von Gran Canaria:

-          Putzt das bei der Vermietgemeinschaft angestellte Reinigungspersonal auch für die Eigentümergemeinschaft, ist dies ein Fall von unerlaubter Arbeitnehmerüberlassung (Art. 43 ET).

-          Die Eigentümergemeinschaft haftet neben der Vermietgemeinschaft gegenüber dem Reinigungspersonal.

-          Zwischen beiden Gemeinschaften muß eine strikte Trennung bestehen.

Wie stellt man die Trennung her?

Die Eigentümergemeinschaft selbst muß die Immobilie bewirtschaften. Sie muß die Verträge der Vermietgemeinschaft übernehmen. Die Eigentümergemeinschaft darf, anders als die Vermietgemeinschaft, die Kosten auf alle Miteigentümer umlegen. Allein von der Vermietgemeinschaft verursachte Kosten legt sie nach dem Verursacherprinzip nur auf deren Mitglieder um (art. 9.1.e LPH).

Die Abwicklung der Vermietung verbleibt freilich allein bei der Vermietgemeinschaft und deren Betreibergesellschaft.

Schulden – ererbt und neu: Erbenhaftung

(BGH, Urteil vom 23.01.2013, VIII ZR 68/12)

Ein Mieter stirbt. Haften seine Erben für Mieten?

Zwischen Erbfall und Räumung können Monate vergehen. Der Vermieter wird dafür Miete geltend machen. Bei den Erben.

Sicher ist: Der Erbe haftet für Nachlaßverbindlichkeiten. Das sind Schulden, die

-          der Erblasser produziert hat (Erblasserschulden)

-          der Erbfall produziert (Erbfallschulden)

-          der Erbe produziert (Nachlaßerbenschulden)

Daneben haftet der Erbe, wenn er Geschäfte schließt, die über die bloße Verwaltung des Nachlasses hinausgehen (Eigenschulden).

Bitter ist: Der Erbe haftet selbst. Mit seinem eigenen Vermögen. Nicht nur mit dem Nachlaß.

Gut ist: Der Erbe kann die Haftung für Schulden auf den Nachlaß beschränken. Er haftet dann nur insoweit, als der Nachlaß zur Schuldentilgung etwas hergibt. 

Nach dem Gesetz gilt aber auch: Das Mietverhältnis wird mit dem Erben fortgesetzt, § 564 BGB. Der Erbe wird zum Mieter. Haftet er als solcher für Mietschulden? 

Entscheidend ist: Was sind das für Schulden, die Mieten, die zwischen Erbfall und Räumung auflaufen? Sind es Nachlaßverbindlichkeiten, kann der Erbe seine Haftung dafür beschränken. Sind es Eigenschulden, haftet er.

Erfreulich ist (für den Erben, weniger für den Vermieter): Es sind Nachlaßverbindlichkeiten, so der Bundesgerichtshof. Der Erbe kann die Haftung dafür beschränken.

Und unter spanischem Recht? Weihnachten ist vorbei. Bis zum obligatorischen Anruf kommende Weihnachten vergeht ein Jahr, bis der Erbe merkt, da nimmt keiner ab. Die Oma ist verstorben. Kein Weihnachtsscheck. Schöne Bescherung.

Nach spanischem Recht wird der Erbe nicht automatisch Mieter, § 16 LAU. Der in Deutschland lebende Erbe haftet also nicht nach Mietrecht.

Haftet er nach Erbrecht? Nein. Für die deutsche Oma in Spanien gilt deutsches Erbrecht, mithin das oben Ausgeführte.

Etwa anderes könnte sich nach in Kraft Treten der EU-Erbrechtsverordnung  ergeben („Das Erbrecht zieht mit um“), wenn die Oma keine Rechtswahl zugunsten deutschen Rechts vorgenommen hat. Dann wird die Haftung des Erben davon abhängen, wie der Fall im Detail liegt. Jedenfalls vom Ansatz her haftet er.

Eigentümerversammlung und keiner geht hin: Quorum

(Art. 16.2 LPH)

Die Versammlung beginnt. Und keiner ist da.

Es gibt eine erste und eine zweite Einberufung. Die ersteinberufene Versammlung ist beschlußfähig, wenn die Mehrheit aller Eigentümer anwesend oder vertreten ist und diese die Mehrheit aller Miteigentumsanteile repräsentieren (Quorum). Das Quorum wird oft nicht erreicht. Deshalb wird in der Einladung zur (ersten) Versammlung üblicherweise zu einer Ersatzversammlung am selben Tag und eine halbe Stunde später eingeladen. Für die zweiteinberufene Versammlung gilt kein Quorum. Sie ist beschlußfähig, ungeachtet wie viele Miteigentümer und Quoten anwesend sind. 

Diese zweiteinberufene Versammlung bietet noch einen weiteren Vorteil. Bei der Abstimmung reicht die Mehrheit aller anwesenden Eigentümer und Quoten. In erster Einberufung hingegen bedarf es der Mehrheit aller Eigentümer und Quoten. Die Beschlußfassung in zweiter Einberufung ist daher wesentlich flexibler und mitunter überhaupt erst möglich.

Deshalb hat es sich in Spanien eingebürgert, von vornherein nur auf die Ersatzversammlung zu gehen. Wer rechtzeitig zur ersten Einberufung da ist, der wartet eben draußen.

Abstimmung: Die Mehrheit bin ich

(Art. 17 LPH)

Absolutistische Alleinherrschaft eines Einzelnen ist nicht. 

Dafür sorgt das Prinzip der doppelten Mehrheit, d. h. Mehrheit nach Köpfen und zugleich Mehrheit nach Miteigentumsanteilen (cuotas de participación). Viele Köpfe, die wenige Miteigentumsanteile halten, entscheiden ebenso wenig, wie einer, dem beinah die gesamte Anlage gehört.

Wer mehrere Einheiten besitzt, der zählt doch wohl als mehrere Köpfe? Nein. Auch ein großer Kopf ist nur ein Kopf. Das Tribunal Supremo hat entschieden: Ein Miteigentümer zählt als ein Kopf, ungeachtet wie viele Eigentumseinheiten er besitzt.

Will er die Mehrheit, muß er unter den Miteigentümern gegebenenfalls auf Stimmenfang gehen.

Statutenänderung: Geht nicht gibt´s nicht

(Art. 17.1 LPH)

Wer in Deutschland die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ändern möchte, bekommt zu hören: Geht nicht.

Man benötigt in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer in notarieller Form. Je größer die Gemeinschaft, desto unwahrscheinlicher ist es, daß alle beim Notar erscheinen. Selbst Änderungen, die sinnvoll sind und von allen befürwortet werden, sind damit in der Regel nicht machbar.

Auch in Spanien benötigt man für die Änderung des titulo constitutivo/der Statuten die Zustimmung aller. Artikel 17.1 Abs. 4 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes sorgt dafür, daß dies machbar ist.

Und das geht so vor sich: Zuerst wird über die Änderung abgestimmt. Stimmen alle Anwesenden dafür, wird der Beschluß so protokolliert. Die Miteigentümer, die auf der Versammlung nicht anwesend waren, erhalten das Protokoll zugeschickt. Wer nicht binnen 30 Tagen widerspricht, wird so behandelt, als habe er zugestimmt.

Durchaus sinnvoll.

Abstimmungsgrundsätze: Im Prinzip das selbe Prinzip

Für die Abstimmung in spanischen Eigentümergemeinschaften gelten folgende Grundsätze:

- Vereinbarung und Mehrheitsbeschluß
Vereinbarungen erfordern die Zustimmung aller. In allen anderen Fällen bestimmt die Mehrheit, was gemacht wird. Ist auch in Deutschland so.

- Stimmfähigkeit
Stimmabgabe setzt Geschäftsfähigkeit voraus. Unerkannt Geisteskranke können also nicht wirksam abstimmen. Zur Beruhigung: Unerkannt Geisteskranke kommt nur in Lehrbüchern vor.

- Ausschluß vom Stimmrecht bei Hausgeldschulden
Wer nicht zahlt, der nicht stimmt. Klare Ansage. Ist auch richtig so.

- Befangenheit
Betrifft das Beschlußthema einen bestimmten Miteigentümer persönlich, darf dieser mit abstimmen. Er ist nicht wegen Befangenheit oder Interessenkonflikts von der Abstimmung ausgeschlossen.

- Enthaltungen
Die Stimmen derer, die sich enthalten, werden der Mehrheit zugeschlagen. Ist erstaunlich.

- Vorzeitiges Verlassen der Versammlung
Wer die Versammlung vorzeitig verlässt, gilt ab diesem Zeitpunkt als nicht anwesend. Ist eigentlich logisch.

- Doppelte Mehrheit
Mehrheit erfordert sowohl die Mehrheit nach Köpfen als auch nach Miteigentumsanteilen/Quoten. Ist im Sinne des Minderheitenschutzes.

- Reziproke Proportionalität
Über Unwichtiges wird am heftigsten palavert. Ist so.

Nachträglicher Einbau eines Aufzuges: Geh´n wir oder fahr´n wir?

(Tribunal Supremo vom 12.04.2012)

Der Zahn der Zeit nagt. An Gebäuden und Bewohnern. Mit zunehmendem Alter wird das Treppensteigen beschwerlicher. 

Das Gesetz (Ley sobre Propiedad Horizontal, LPH, spanisches Wohnungeigentumsgesetz) besagt:

-          Der einzelne Miteigentümer hat keinen Anspruch auf Zugangserleichterungen, wie hier etwa auf den nachträglichen Einbau eines Aufzuges (Art. 11.1 LPH).

-          Aber die Gemeinschaft kann Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit, wie einen Aufzug, mit einfacher Mehrheit beschließen (Art. 17.2 LPH).

Der Mehrheitsbeschluß lag vor. Wo liegt das Problem?

Nachträgliche Modernisierungen, wie der Einbau eines Aufzuges, lassen sich meist nur unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum verwirklichen. Hier war der Aufzug nur im Lichthof möglich. Häufig ist an solchen Flächen einem einzelnen Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Es ist also sehr wahrscheinlich, daß ein nachträglicher Aufzugseinbau nicht nur mit Gemeinschaftseigentum, sondern auch mit einem Sondernutzungsrecht kollidiert. 

Im Fall oben fährt jede der Parteien eine Rechtsnorm als Geschütz auf:

-          Der Sondernutzungsberechtigte beruft sich darauf, er müsse dem Einbau gesondert zustimmen (Art. 11.4 LPH). Und diese Zustimmung verweigere er.

-          Die Eigentümergemeinschaft beruft sich auf das Gesetz L 51/2003 (Gesetz über Barrierefreiheit zugunsten Behinderter u.a.). Dies ginge dem Zustimmungserfordernis vor.

Welche der beiden Rechtsnormen setzt sich gegen die andere durch? Das Tribunal Supremo entscheidet:

Das Zustimmungserfordernis. Neben der Mehrheit, mit der die Gemeinschaft den Aufzugseinbau beschließt, müsse zusätzlich immer und in jedem Fall auch der konkret beeinträchtigte Sondernutzungsberechtigte zustimmen. Es sei nicht rechtsmißbräuchlich, wenn dieser hier seine Zustimmung verweigere, denn der Aufzug im Patio lasse eine sinnvolle Nutzung der Patio-Restfläche nicht mehr zu.

Alsdann. Geh´n wir. 

Vermieten und vermieten lassen: Vermietung von Ferienwohnungen durch einen Dritten

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.2011, III ZR 106/11)

Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte des Eigentümers einer Ferienimmobilie.

Man kann seine Ferienwohnung selbst vermieten oder dies einem anderen übertragen, etwa einem Vermittler, einem gewerblichen Vermieter, dem Betreiber eines Vermietungsportals u.s.w. In der Sprache des Rechts sind dies Geschäftsbesorger.

Der Geschäftsbesorger schließt im eigenen Namen Mietverträge mit Mietern, für Rechnung des Eigentümers, übergibt die Wohnung, nimmt sie bei Mietende wieder zurück, rechnet ab, führt Überschüsse an den Eigentümer ab und besorgt alle Geschäfte, die eben bei der Vermietung so anfallen.

Ist die Geschäftsbesorgung beendet, hat der Eigentümer ein Interesse nachzuprüfen, ob der Geschäftsbesorger ordentlich gehandelt insbesondere richtig abgerechnet hat. Dazu benötigt der Eigentümer die Vermietungsunterlagen.

Der Geschäftsbesorger verweigert die Herausgabe. Wenn der Eigentümer ab jetzt selbst vermieten wolle, würde er zum Konkurrenten. Einem solchen gebe er keine Unterlagen. Außerdem sei der Anspruch verjährt. 

Anders der Bundesgerichtshof:

„Der Geschäftsbesorger, der es übernommen hat, eine Ferienwohnung im eigenen Namen, aber für Rechnung des Eigentümers an Feriengäste zu vermieten, ist nach Ausführung des Auftrags bzw. Beendigung des Vertragsverhältnisses ungeachtet eines sodann bestehenden Wettbewerbsverhältnisses mit dem Eigentümer diesem gegenüber verpflichtet, unter Vorlage der Verträge mit den Mietern über die während der Geschäftsbesorgung vorgenommenen Vermietungen Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen.“

Da der Anspruch erst mit Beendigung des Auftrages entsteht, ist er auch nicht verjährt.

Gilt das auch, wenn der Geschäftsbesorger seinen Sitz in Spanien hat? Es gilt immer dann, wenn auf den Vertrag, der den Eigentümer mit dem Geschäftsbesorger verbindet (Geschäftsbesorgungsvertrag) deutsches Recht anwendbar ist. Für alle Geschäftsbesorgungsverträge, die ab dem 17.12.2009 abgeschlossen wurden, beurteilt sich dies nach der Rom-I-VO (Verordnung Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und Rates vom 17.06.2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anwendbare Recht).

Hiernach kommt es darauf an, welches Recht die Parteien vereinbart haben (Art. 3 Rom-I-VO).

Mangels Vereinbarung hängt das anwendbare Recht von einer Vielzahl von Unwägbarkeiten ab, etwa ob der Eigentümer Verbraucher ist, auf welche Staaten der Geschäftsbesorger seine Tätigkeit ausgerichtet hat und ob seine Tätigkeiten ausschließlich in Spanien erbracht werden müssen. Genug Anlaß zu Streitigkeiten. Jeder Vertrag mit Auslandsbezug sollte daher eine Rechtswahlklausel enthalten.  

Vorsicht, illegal !

(BOC 2011/160, núm. 4558, v. 16.08.2011)

Selbst wer legal touristisch vermietet, hat jedenfalls auf den Kanaren noch jede Menge Möglichkeiten, gegen Rechtsvorschriften zu verstoßen und mit Bußgeldern belegt zu werden.

So auch im Fall oben: Der Betreiber eines Appartment-Hotels mit 304 Wohneinheiten vermietet touristisch 150 Einheiten (erster Verstoß). Die behördliche Anforderung von Unterlagen ignoriert er (zweiter Verstoß). Einige Zimmer entsprechen nicht voll den gesetzlichen Anforderungen (dritter Verstoß) und für den Gast, der sich beschweren will, liegen keine Beschwerdeformulare aus (vierter Verstoß).  

Verstöße 2 – 4 sind nachvollziehbar. Aber Verstoß 1? Rechtsverstoß wegen Nichtvermietung? Im Ergebnis ja. Appartmentanlagen und Eigentumswohnanlagen dürfen nur insgesamt oder gar nicht touristisch vermietet werden („unidad de explotación“, art. 38 Ley 7/1995). Das kostet den Betreiber folgende Bußgelder: 

-         Erster Verstoß € 1.503,00
-         Zweiter Verstoß € 1.503,00
-         Dritter Verstoß € 300,00
-         Vierter Verstoß € 180,00 

Die Bußgeldentscheidung enthält keine Auseinandersetzung mit Einwendungen des Betreibers. Er hat sich nicht verteidigt. Die Behörde entschied deshalb nach Aktenlage, d. h. sie ging allein von dem Sachverhalt aus, wie ihn die behördlichen Inspektoren ermittelt hatten.  

Umfangreich sind die Ausführungen der Behörde zur Bemessung der Bußgelder. Das Gesetz gibt einen Bußgeldrahmen vor. Wo das konkrete Bußgeld innerhalb dieses Rahmens fest zu setzten ist, hat die Behörde nach dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz durch Abwägung zu ermitteln. Selbst bei eindeutigen Sachverhalten hat der Betroffene so die reale Chance, auf die Höhe des Bußgeldes einzuwirken, vorausgesetzt er nimmt sein Recht, sich zu äußern, wahr.

Ferienwohnung – lieber an der Spree?

(BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 - V ZR 72/09)

Nichts und niemand hindert den Eigentümer einer Ferienwohnung in Deutschland, sie kurzzeitig wechselnd an Feriengäste zu vermieten. Selbst wöchentlich, ja täglich wechselnde Vermietung bleibt Wohnnutzung und führt nicht etwa zu gewerblichen Nutzungsformen.

Im Ausgangsfall vermietete ein Berliner seine beiden Eigentumswohnungen beinahe täglich wechselnd an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und Ähnliche. Der Bundesgerichtshof führt aus:

„Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung."

Lang hingegen ist die Liste rechtlicher Hindernisse auf den Kanaren, von kompletten Moratorien wie auf Teneriffa bis zu knebelnden Vorgaben wie die Zahl der Kleiderbügel und Geschirrtücher auf den Nachbarinseln. Und so mancher Kleinvermieter, der alle Hürden fast genommen hat, fragt sich zu Recht, ob der Aufwand noch dafürsteht - und blickt neidvoll an die Spree. 

Acht Jahre Mieterschutz – und dann?

Mietverträge für Häuser und Wohnungen in Spanien richten sich nach dem spanischen Mietgesetz, dem Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Wenn nichts anderes vereinbart ist und keine Partei vorher kündigt, verlängert sich ein Mietverhältnis zunächst jeweils um ein Jahr bis zur Dauer von fünf Jahren und dann nochmals jährlich um einen weiteren Zeitraum von drei Jahren, also letztlich bis zu einer Gesamtdauer von acht Jahren. Nach acht Jahren müßten Vermieter und Mieter eine neue Vereinbarung treffen. 

Wird keine neue Vereinbarung getroffen, sondern wohnt der Mieter schlicht weiterhin in dem Mietobjekt, so wendet die Rechtsprechung eine Vorschrift aus dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil, CC) an, nämlich Artikel 1581 CC. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis

-        um jeweils ein Jahr, wenn eine Jahresmiete vereinbart war;

-        um jeweils einen Monat, wenn eine Monatsmiete vereinbart war;

-        um jeweils einen Tag, wenn eine Tagesmiete vereinbart war.

Für den Normalfall, daß die Miete bisher monatlich bezahlt wurde, verlängert sich das Mietverhältnis eben jeweils um einen Monat. Im Ergebnis bedeutet das: Der Mieter hat nach acht Jahren keinen Kündigungsschutz mehr. Der Vermieter kann jederzeit und ohne besonderen Grund zum Ende eines Monats die Räumung verlangen kann. 

Fernabsatz-Mietvertrag

Fall:
Der deutsche Vermieter bietet seine Ferienimmobilie über seine WEB-Site im Internet an. Der Mietvertrag kommt über Fernkommunikationsmittel (E-Mail, Telefon, Telefax) zustande. Vor Mietbeginn sagt der Mieter ab und verlangt seine Anzahlung zurück. Er beruft sich auf ein gesetzliches Widerrufsrecht.

Frage:
Hat der Mieter Recht?

Lösungshinweise:
Die Europäische Fernabsatz-Richtlinie 97/7/EG sieht vor, daß einem Verbraucher ein Widerrufsrecht zusteht, wenn er mit einem Unternehmer einen Vertrag über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen hat. Artikel 3 Abs. 2, 2. Spiegelstrich der Richtlinie enthält eine Ausnahme für Beherbergungsverträge über vorher bestimmte Zeiträume, also für die Vermietung von Ferienimmobilien.

Deutschland und Spanien haben die Richtlinie in ihr nationales Recht übernommen inclusive der genannten Ausnahme (Deutschland: § 312 b Abs. 3 Nr. 6 Bürgerliches Gesetzbuch; Spanien: Artikel 38.7 Ley de Ordenación del Comercio Minorista i. V. m. Artikel 93 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

Nach dem deutschen oder spanischen Fernabsatzrecht hat der Mieter im Fall oben daher kein Widerrufsrecht. 

Diese Beurteilung kann anders ausfallen, wenn der Vermieter neben der reinen Vermietung seiner Ferienimmobilie weitere Leistungen erbringt, etwa Ausflüge organisiert, Fahrzeuge oder Flüge vermittelt.

Die Beurteilung kann ferner anders ausfallen, wenn der Vermieter im Fernabsatz Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet. Dann kann der Mieter gemäß dem Ausführungsgesetz zum spanischen AGB-Gesetz (Real Decreto 1906/1999, de 17 de diciembre, por el que se regula la contratación telefónica o electrónica con condiciones generales en desarrollo del artículo 5.3 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de contratación) ein Widerrufsrecht haben, das innerhalb von 7 Tagen auszuüben ist (7 días hábiles, zur Berechnung s. Rechtsgebiete/Verwaltungsrecht/Fristen). Die Frist läuft an, wenn der V ermieter die in diesem Gesetz vorgesehenen Informationspflichten erfüllt und dem Mieter eine Vertragsbestätigung übersandt hat.

Im Fall oben hat der Mieter also nicht von vornherein ein Widerrufsrecht. Verwendet der Vermieter Allgemeine Geschäftsbedingungen und ist der Mieter Verbraucher, dürfte ein Widerrufsrecht bestehen.